日前，光大銀行正式推出“陽光生活”固定利率房貸產(chǎn)品，貸款期限主要集中在5年以下和5-10年兩個(gè)檔期，其中5年以下的固定利率水平定格為5.94%，5-10年的固定利率水平為6.18%.應(yīng)該說，這兩個(gè)固定利率均要明顯低于之前業(yè)界傳聞的6.5-7.0%,在某種意義上將會為投資置業(yè)者的房貸選擇提供了更為實(shí)際一條途徑。但是，對于投資型客戶和普通的自主型客戶來說，究竟各自選擇什么方式的利率更為合理呢？"鏈家地產(chǎn)"市場專業(yè)人士認(rèn)為，基于當(dāng)前固定利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，對于投資型的客戶來說選擇固定利率將更為適合，而對于普通的自住型客戶來說并非選擇固定利率就是一個(gè)明智的渠道。這是因?yàn)椋?

頭先，固定利率將會有效降低投資型客戶的投資風(fēng)險(xiǎn)

從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場走勢來看， 之所以房價(jià)持續(xù)的高漲，在一定程度上來說是因?yàn)橥顿Y型客戶所帶動的過度投資或投機(jī)行為而造成的。為了穩(wěn)定房價(jià)的平穩(wěn)，2005年國家已經(jīng)出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，其較根本的都是在于抑制或打擊投資和投機(jī)行為，比如2年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易需要按照銷售時(shí)的全額來繳納營業(yè)稅、對于二次房貸者將執(zhí)行基準(zhǔn)利率而不能享受一定的利率優(yōu)惠；這些都說明在未來的宏觀調(diào)控政策中將會對投資型的購房行為加大調(diào)控力度，這也在一定程度上加大了房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此，"鏈家地產(chǎn)"市場專業(yè)人士認(rèn)為，選擇固定利率對于投資型客戶來說將會大大減少利率變動帶來的不確定投資風(fēng)險(xiǎn)，從而可以提高房產(chǎn)投資的收益預(yù)期。

其次，投資型客戶選擇5年期固定利率月還款僅高出12.53元

我們可以算一筆經(jīng)濟(jì)賬。比如丁先生和張小姐都要在光大銀行貸款30萬，其中丁先生目前還有多套房貸款沒還清，此次貸款屬于多次房貸，也表明丁先生是一位投資型的客戶，不能享受相應(yīng)的房貸利率優(yōu)惠；張小姐是頭次貸款購房，可以享受相應(yīng)的房貸利率優(yōu)惠。

非常明顯，對于頭次房貸者張小姐來說，如果貸款期限為5年，選擇固定利率將比浮動利率每月多出92.86元，5年總共要多還款5571.6元；如果貸款期限為10年，選擇固定利率將比浮動利率每月多還100.82元，10年總共要多還12098.4元。而對于投資型客戶丁先生來說，如果貸款期限為5年，選擇固定利率僅比浮動利率每月多出12.53元，5年總共多出751.8元；如果貸款期限為10年，每月多還9.08元，10年總共才1089.6元。

因此，“鏈家地產(chǎn)”市場專業(yè)人士認(rèn)為，對于頭次購房的自住型客戶來說，選擇5年期的固定利率將會使其每月成本明顯上漲1.63%左右，10年期的每月成本更會上漲3.09%；而投資型客戶選擇5年期的固定利率使其每月的成本上漲僅為0.22%，10年期的每月成本上漲也僅為0.27%。由此說明投資型客戶選擇固定利率從經(jīng)濟(jì)角度來說相對也是可以接受的。

第三，投資型客戶對于浮動利率變動的接受力已經(jīng)明顯較弱

從選擇固定利率與浮動利率的利差來看，投資型客戶的利差在0.06-0.09%之間，普通自住者的房貸利差卻依然有0.67%左右。而從2004年10月29日和2005年3月17日的兩次利率調(diào)整幅度來看，分別達(dá)到了0.27個(gè)百分點(diǎn)和0.2個(gè)百分點(diǎn)，這就意味著對于投資型客戶來說，如果選擇浮動利率，只要利率再發(fā)生一次變動，其房貸利率必然會超過固定利率的水平，說明投資型客戶對于浮動利率變動的接受力已經(jīng)相對較弱；相反，對于普通自住者來說，如果選擇浮動利率，按近兩次的利率變動幅度，依然可以接受三次左右的上調(diào)才會接近固定利率的水平，說明對于浮動利率的選擇依然有較大的優(yōu)勢。

綜上所述，“鏈家地產(chǎn)”市場專業(yè)人士認(rèn)為，由于此次光大銀行推出的固定利率跟現(xiàn)行的浮動利率相比利差較少，特別是對于投資型客戶來說基本接近，由此可以表明固定利率更適合投資型客戶，但相比較而言，普通自住者選擇固定利率的優(yōu)勢就并不明顯。

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