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購(gòu)房還貸風(fēng)險(xiǎn)難定 利率升降牽動(dòng)樓市神經(jīng)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 688 次
固定利率房貸的出世也許比人們想象的來(lái)得更早一些。當(dāng)公眾已經(jīng)習(xí)慣了很多新事物都要在沸沸揚(yáng)揚(yáng)地討論了一兩年后才獲實(shí)行時(shí),1月14日光大銀行推出的頭只固定利率房貸產(chǎn)品似乎稍稍帶來(lái)了些驚喜。
較新的消息是,上海浦東發(fā)展銀行也將在春節(jié)前后推出固定利率房貸產(chǎn)品。浦發(fā)銀行固定利率房貸的粗略輪廓,在其幾個(gè)月前報(bào)監(jiān)管部門審核期間已大致對(duì)外透露;而媒體較近報(bào)道,浦發(fā)銀行對(duì)于收取提前還貸違約金的條款規(guī)定可能會(huì)略微嚴(yán)格。
在固定利率房貸產(chǎn)品被討論的早期,輿論普遍認(rèn)為這也許是貸款人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的“救命稻草”;但當(dāng)討論進(jìn)行到后來(lái),公眾便發(fā)現(xiàn)事情并非那樣簡(jiǎn)單:無(wú)論是浮動(dòng)利率或固定利率房貸產(chǎn)品,利率的變動(dòng)永遠(yuǎn)會(huì)給借貸雙方帶來(lái)各自不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此,對(duì)于看客們是否會(huì)吃光大銀行固定利率房貸這只螃蟹的答案,也許我們還需要時(shí)間。
利率升降牽動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)神經(jīng)
長(zhǎng)久以來(lái)通行的浮動(dòng)利率中長(zhǎng)期貸款方式,其游戲規(guī)則是“隨行就市”,根據(jù)利率的變動(dòng)調(diào)整利息的計(jì)算。假設(shè)央行在年的10月份加息,那么通常從年的元旦起各商業(yè)銀行將執(zhí)行新的貸款利率,這種變動(dòng)即意味著還貸人每月從錢包往外掏的月供的增多。
而在固定利率住房貸款模式下,還貸利率始終按照簽訂信貸合同時(shí)的設(shè)定執(zhí)行,不會(huì)隨貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率的升降進(jìn)行變動(dòng)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜在接受記者采訪時(shí)表示:學(xué)界早就在提倡固定利率房貸了,浮動(dòng)利率下利率的上調(diào)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房人,他們需要更多的選擇以盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上在加息周期中銀行也并非高枕無(wú)憂,由于自前年10月央行多年來(lái)頭次加息后,又于去年3月再次加息,而為了避免可能的繼續(xù)升息帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),很多借款人紛紛申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。業(yè)內(nèi)的討論認(rèn)為,之所以銀行愿意嘗試固定利率房貸的原因之一在于,本身其也面臨著個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的縮水與提前還款申請(qǐng)?jiān)龆嗟碾p重壓力。
廣東發(fā)展銀行北京分行理財(cái)策劃師趙曄認(rèn)為,固定利率房貸模式從銀行角度來(lái)說(shuō),是將其資金收益縮定了;而一些客戶也需要把他們未來(lái)的支出固定下來(lái)。
不過(guò)事無(wú)兩全,這種借貸方式并非不存在風(fēng)險(xiǎn):目前浮動(dòng)利率房貸的利率水平低于固定利率,如果持續(xù)加息后浮動(dòng)利率超過(guò)固定利率,那么此時(shí)對(duì)于選擇了固定利率模式的借款人來(lái)講是合算的,但是銀行的收益會(huì)受損;如果在還貸期間利率持續(xù)穩(wěn)定或者進(jìn)入了降息周期,此時(shí)的借款人就要比選擇浮動(dòng)利率產(chǎn)品支付更多的月供。
光大銀行開辦的頭個(gè)固定利率房貸分別將5年以下(含)、5至10年(含)兩個(gè)檔期的利率設(shè)定為5.94%和6.18%,與同檔期浮動(dòng)利率房貸現(xiàn)行基準(zhǔn)利率相比,各高出0.09和0.06個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),對(duì)在存續(xù)期一年以內(nèi)提前還款的用戶,收取提前還款金額3%的違約金,存續(xù)期一年以上提前還款不收取違約金。
銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這些條款約束要比之前業(yè)內(nèi)想象的寬松,5.94%和6.18%的利率水平對(duì)于那些收入狀況良好、頭次購(gòu)房并用于自住的客戶也存在優(yōu)惠的可能。趙曄分析認(rèn)為光大銀行制定固定利率房貸條款時(shí)必然經(jīng)過(guò)了周全的測(cè)算,將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)控制在銀行可以消化的范圍之內(nèi)。
與此同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士判斷,未來(lái)將開辦固定利率房貸業(yè)務(wù)的其它銀行,短期內(nèi)不會(huì)把檔期定在10年以上,這太考驗(yàn)?zāi)壳扒闆r下銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和定價(jià)水平了。
嘗試與觀望之間
固定利率房貸模式之于銀行,國(guó)內(nèi)沒有先例;而之于購(gòu)房人,就更是新鮮事物了。記者采訪了幾家目前銷售比較熱鬧的項(xiàng)目的銷售經(jīng)理和銷售代表,均表示很少有消費(fèi)者咨詢關(guān)于固定利率房貸的問(wèn)題,選擇這種房貸產(chǎn)品的幾乎沒有,其中有的項(xiàng)目個(gè)貸未與光大銀行合作。
光大銀行負(fù)責(zé)城西南某樓盤的理財(cái)律師蘇小姐表示:因?yàn)楣潭ɡ史抠J產(chǎn)品剛剛推出,正處于試驗(yàn)階段,有客戶咨詢但鮮有正式辦理。并且光大銀行沒有與京城較大的項(xiàng)目展開合作共同推薦該房貸產(chǎn)品。光大銀行定下目前的固定利率標(biāo)準(zhǔn)自然對(duì)未來(lái)漲息有預(yù)期,而且蘇律師認(rèn)為相對(duì)于未來(lái)利率可能升高的幅度,光大所定的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)比較低了。
面對(duì)兩種房貸產(chǎn)品借款人作出決定的依據(jù),我愛我家控股公司金融理財(cái)部總監(jiān)康勝認(rèn)為,主要還是基于借款人對(duì)于未來(lái)利率升降的判斷。如果判斷是升息,選擇固定利率房貸可以鎖定自己的風(fēng)險(xiǎn);如果覺得未來(lái)利率有可能下降,那么也許選擇浮動(dòng)利率比較合適。
尹明善很鼓勵(lì)員工愛廠如家,積極創(chuàng)新,充分發(fā)揮每個(gè)人的聰明才智。但王德倫則要求設(shè)計(jì)公司在車身和零件的設(shè)計(jì)中讓一切都“狀態(tài)先進(jìn)”,比如一個(gè)正方型的零件上絕不會(huì)設(shè)計(jì)4個(gè)對(duì)稱的鏍孔,而要設(shè)計(jì)3個(gè)不對(duì)稱的鏍孔,這樣,裝配工人就完全不會(huì)裝錯(cuò)。一輛車幾千個(gè)零件,都做到這樣并不容易。但王德倫說(shuō)在力帆520這款車上,他相信每一處都是“狀態(tài)惟一”。
不過(guò)有些事情卻很難“狀態(tài)惟一”,比如管理。中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)老板都喜歡事必躬親。1月18日下午,尹明善在彩排現(xiàn)場(chǎng)觀看了幾個(gè)公里,有些細(xì)節(jié),他甚至忍不住跑到臺(tái)上親自指揮整改。
但王德倫則對(duì)記者說(shuō),他在編制和改進(jìn)企業(yè)的各種程序文件。以前經(jīng)常會(huì)有人拿著一個(gè)報(bào)告找到尹明善,說(shuō)急需采購(gòu)某種原料多少件,需要批款多少萬(wàn)元云云,但現(xiàn)在他們不會(huì)再這樣做了,他們已經(jīng)漸漸習(xí)慣去領(lǐng)相關(guān)的表格,然后逐個(gè)找需要批示的主管簽字,較后到了尹明善手上時(shí),他只要看到所有的字都簽過(guò)了就可以放心地簽上大名了。
“以前報(bào)告滿天飛,現(xiàn)在惟一的報(bào)告就是申請(qǐng)修改和補(bǔ)充程序文件的報(bào)告。”王德倫說(shuō),“這就是ISO9000的精髓。美國(guó)人研究這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),發(fā)現(xiàn)很難找到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)既適合制造業(yè)又適合餐飲或是醫(yī)療行業(yè),較后他們很聰明把這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的核心歸結(jié)為簡(jiǎn)單的一句話——做你所說(shuō)的。中國(guó)很多企業(yè)都通過(guò)了這個(gè)認(rèn)證,但并沒有做到。而我在力帆做的一切,就是把所有的事情都先定個(gè)程序,然后嚴(yán)格執(zhí)行。”
當(dāng)然這些程序只針對(duì)他以下級(jí)別的員工,企業(yè)高層仍然可以按他們?cè)瓉?lái)的習(xí)慣去做事,但他們會(huì)發(fā)現(xiàn),需要自己在沒弄清怎么回事的情況下匆忙做決定的機(jī)會(huì)大大減少了,而每一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題都可以找到該為此負(fù)責(zé)任的人,無(wú)論公司內(nèi)部還是與合作單位之間的扯皮事件也大大減少了。這無(wú)疑降低了運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。
雖然也同意基層員工要有足夠的創(chuàng)新和冒險(xiǎn)的改革精神,但王德倫認(rèn)為那是在他們明白如何干好本職工作之后?!鞍资謩?chuàng)業(yè)的中國(guó)民營(yíng)企業(yè)里,一切都是在一種模糊和靈活的氛圍中運(yùn)作的,要從一個(gè)小企業(yè)成長(zhǎng)為大企業(yè),就要先把他們從散漫的‘游勇’變?yōu)橛薪M織的軍隊(duì)?!?p>“因?yàn)樗麄儧]裝過(guò)汽車,所以現(xiàn)在不能使用豐田生產(chǎn)方式,而必須是完全的服從和執(zhí)行紀(jì)律?!蓖醯聜悢蒯斀罔F地說(shuō),雖然這樣的說(shuō)法很容易引起爭(zhēng)議。(實(shí)習(xí)記者 姜麗麗)
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