市民關注1

　　新利率什么時候能夠享受到？

　　今年次降息的時候，市民陳女士其實并不關注，因為降息幅度不大，對自己影響甚微。然而，隨著之后降息消息頻出，陳女士坐不住了：每個月近5000元的貸款，老說降，可是卻始終沒有在賬單上體現(xiàn)出來。尤其本次降息幅度很大，按照新利率計算，陳女士每個月可以省下為數(shù)不小的一筆月供開銷。

　　那么，新利率什么時候才能享受到呢？

　　信義房屋市場分析師則指出，關于存量房貸客戶的優(yōu)惠政策，許多銀行至今尚未出臺明確的實施細則，其中的主要原因在于上段時間存貸款利率存在倒掛的現(xiàn)象。相信此次降息后，各大銀行將會在這方面多加考慮，并陸續(xù)出臺相關實施細則，對原來享受下浮15%優(yōu)惠利率的優(yōu)質客戶執(zhí)行更優(yōu)惠的利率政策。

　　業(yè)內人士表示，對銀行來說，房貸客戶的利息收入是他們一筆長期穩(wěn)定的收益，風險又小。一旦一家銀行的利率高于其他同行，客戶自然會將貸款轉移至其他銀行，銀行沒理由不給存量客戶實惠而白白流失優(yōu)質客戶。

　　對于正在還貸的市民來說，雖然關于存量房貸的細則還有待出臺，但也不是沒有前例借鑒。中原地產(chǎn)的相關人士就表示，按照往年貸款利息升降的情況來看，新利率的執(zhí)行根據(jù)不同的情況會有所不同。

　　對于還貸已滿一年的購房者來說，基本上都可以在來年享受到新的利率，即較快的話，2009年1月份開始，就有購房者能夠享受到較新的貸款利率了。對于還貸還未滿一年的購房者來說，則根據(jù)銀行的不同有所區(qū)別，有些銀行是年馬上就可以享受新利率了，而有些銀行則必須在還貸滿一年之后才能享受到新利率。

　　市民關注2

　　固定利率的購房者怎么辦？

　　2007年，房貸利率從年頭開始就勢如破竹的一升再升。為了規(guī)避房貸利率不斷增加，劉先生在年中購房時候選擇了固定利率貸款。雖然2007年內之后的加息讓劉先生嘗了一點甜頭。但是今年的屢次降息卻讓劉先生后悔不已。本來固定利率就比一般的基準利率稍高，而今年的降息更加拉開了當下基準利率和劉先生當初選擇的固定利率的差距。

　　選擇了固定利率被“套牢”，這不僅僅是劉先生一個人的困惑。那么，這部分購房者是否存在“解套”的可能呢？

　　凱弈投資的相關人士認為，對于部分在2007年升息過程中選擇固定利率產(chǎn)品的客戶來說，該產(chǎn)品已使用了一年多，目前利率下降趨勢已經(jīng)形成，再繼續(xù)沿用固定利率顯得有些不太合算。據(jù)悉，部分銀行可以通過客戶自主申請將固定利率調整為浮動利率，但一般較高下浮額度為15%。

　　中原地產(chǎn)的相關人士則建議購房者，目前對于貸款利率“固轉浮”，各個銀行的做法都不相同，因此購房者可以去相關的貸款銀行詢問。 市民關注3

　　公積金和商業(yè)貸款如何分配？

　　何先生看準了目前降價的時機，準備入市購購婚房，目標房源是一套79平方米的小戶型房源，這也是他要購購的頭套住房。在選擇貸款產(chǎn)品的時候，何先生忽然發(fā)現(xiàn)這樣一個現(xiàn)象：在經(jīng)過了4次降息，以及出臺了針對部分購房者商業(yè)貸款利率可以下浮30%的政策后，公積金貸款利率已經(jīng)優(yōu)勢不再。目前，劉先生正面臨選擇公積金貸款還是選擇商業(yè)貸款的選擇。

　　本次降息中，公積金貸款利率和商業(yè)性貸款利率的調整幅度出現(xiàn)了差異。公積金貸款利率僅下調54個基點，5年以上期利率為4.05%；商業(yè)性貸款利率下調108個基點，5年以上期利率為6.12%。如果算上頭次購房享受七折的優(yōu)惠，該利率僅為4.284%，兩者之間只有0.234%的利率差。與2007年底時高達2.61%的利率差相比，目前公積金貸款的利率優(yōu)勢已微不足道，漢宇地產(chǎn)市場分析人士認為，對于廣大沒有上海戶籍或沒有上海居住證的購房者來說，今后購房申請商業(yè)性貸款，壓力不會很大了，這也將在一定程度上激發(fā)那些無法申請公積金貸款的潛在購房者入市購房。

　　而對于舍不得用公積金貸款，想趁著兩者差距不大的時候選用商業(yè)貸款的購房者，中原地產(chǎn)的相關人士則建議，如果資金較為充裕，可以同時選用兩種貸款方式。在充分利用公積金的情況下，再使用部分商業(yè)貸款，把房子一步到位購得大些，這樣可以規(guī)避以后換房帶來的麻煩和產(chǎn)生的費用。 市民關注4

　　樓市是否就此回暖？

　　隨著樓市各種消息頻出，肖先生一直在“購”與“不購”間徘徊。肖先生在上海打拼數(shù)年，日前打算在上海購房長期定居，但是礙于目前樓市的市場現(xiàn)狀并不穩(wěn)定，因此觀望了近一年也沒有購購。期間，肖先生也看過幾套房子，卻因為一直下不了決心，至今仍然租房居住。目前，肖先生較想知道就是樓市是否會回暖，這將直接影響到他的購房進程。

　　貸款利率下調對于樓市的利好作用不言而喻。分析人士認為，此次大幅降息，旨在刺激內需，保持我國經(jīng)濟健康、穩(wěn)定增長，樓市因此也受惠不小，購房者的貸款利息支出減少不少，有利于加快樓市回暖。從實際情況來看，大幅降息后的短短幾天時間內，市場上“急賣急購”的業(yè)主和客戶逐漸增多，他們大都是前期已有出售和購購意向，在此次重大利好刺激下果斷出手。

　　近期有一項針對近期購賣雙方心態(tài)的調查。調查結果顯示，一系列“救市”政策頒布后，樓市觀望氣氛已開始得到緩解。基于交易稅費和貸款利率的優(yōu)惠幅度較大，購賣雙方的購房熱情均有所提升，不斷下調的公積金貸款利率也讓很大部分持幣觀望者加入看房隊伍。分析人士預計，12月，隨著央行大幅降息的利好逐步釋放，以及農(nóng)歷新年前傳統(tǒng)購房小高潮的到來，二手房成交量有望繼續(xù)提升，現(xiàn)在應該是剛性需求者入市購房的較好時機。

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