文前提要：從目前來看，2006年的上海樓市仍將延續(xù)去年的調整慣性，在這種情況下從投資的角度來說，只有那些有穩(wěn)定租金回報的房產才是有生存空間的，而這也將成為今年樓市投資的一條重要思路，對此我們也應該從多方面加以深入領會。

2006年仍將延續(xù)調整慣性

老張是記者的一位老友，他在房地產市場也跌打滾爬了許多年，這幾天他對上海樓市的新年走向也是頗為關心的，用他的話來說宏觀調控也進行了快一年了，房價應該說也確實出現了調整，不過在另一方面，大家對當前市場的趨向倒是頗感迷茫。另一位與開發(fā)商“混”得頗為熟悉的業(yè)內人士也對記者說，今年一季度可以說是房產商較痛苦的一個時期，因為在這個時候對房產公司來說往往都是一個結算期，資金的壓力會相對較大，這在一定程度上將會反映到市場的價格上。近期另一位銀行支行的行長也在私下向記者透露，他們這一陣給開發(fā)商貸款的“生意”可以說相當好，而且其中往往都有一個附加條件就是獲得貸款的開發(fā)商需要幫助銀行化解一定數量的不良資產。這位行長笑著說：“要是在以前那個樓市火熱的階段，開發(fā)商們的‘熱情’是不可能有這么高的?！?p>這雖然只是當前年末歲初市場中表現出來的一些點點滴滴的景象，但它卻從一個側面給我們揭示了當前市場運行的一些特征，那就是購房者仍在觀望，而開發(fā)商正面臨著巨大的資金壓力。這兩個市場決定者目前的這種態(tài)勢，也較終將體現在樓市價格的運行上。由此對于2006年的上海樓市我們頭先可以得出這樣一個看法，那就是今年的市場仍將延續(xù)去年的調整慣性，寄希望于今年樓市出現大的轉機顯然是不現實的。我們應該充分認識到這次調整有一個相當長期的過程，這是廣大投資者應該頭先明了的事實。

由“急跌”轉向“緩跌”

2006年的樓市雖然將在去年的慣性作用下發(fā)展，但在一系列相關因素的作用下，今年的市場發(fā)展也將表現出來一些新的特征。其中頗為值得關注的就是記者在此前提出過一個觀點，那就是樓市將從“急跌”轉向“緩跌”。雖然兩者都是一種調整，但在具體的表現形式上卻有著較大的不同。

去年，樓市由高到低的轉折可以說表現得頗為強烈，而從此輪市場跌勢的走勢看，波的下跌可以說是顯得頗為猛烈，許多樓盤都達到了20%～30%的幅度，均價下跌3000～5000元/平方米也不是什么新鮮事。這種急跌態(tài)勢的產生也是有其緣由的，我們可以發(fā)現在去年春節(jié)過后樓市也曾上演了一段頗為壯觀的“逼空”行情，當時房價上升之快令許多市場人士大跌眼鏡，一個樓盤甚至在非常短的時間內就漲了5000元/平方米。漲得快跌得也快，調控后輪的跌勢頭先抹去的就是這一段非理性的漲幅，所以“急跌”也就在所難免了。

現在有一種較為普遍的觀點認為，2004年三季度的價格水平是較為理性的價位，而從目前市場的實際情況來看，一些達到這一價格水平的樓盤就會有一定的成交量放出，形成了一個重要的價格支撐結點?？梢赃@樣認為，房價在經過階段報復性的快速下滑之后，在接下來將會步入一個新的階段，緩跌將成為市場的主要特征。

租金收益是頭要考慮因素

很長時間以來，投資者都已習慣了樓市中購進賣出的差價交易，這已成為了大家獲利的主要方式。而在當前市場延續(xù)去年調控慣性的情況下，這種投資的方式顯然已經不合時宜了，租金收益將會成為人們在投資房產的頭要考慮因素。而這一點，我們可以從市場、供應、需求、政策以及交易成本等多方面來加以綜合分析。

從市場的情況來看，目前的樓市交易可以說是出現了極度萎縮的情況，2005年11月，滬上住宅市場交易量為185.8萬平方米，雖然較此前已經有了一定程度的上揚，但其中配套商品房的成交卻占了很大比例，達到了歷史新高47.8%。從供應的方面觀察，根據網上房地產的統(tǒng)計，目前住宅可售總量在970萬平方米左右徘徊，而這個數據已經是剔除了配套商品房和尾盤的剩余數量。而其實從當前樓市的成交構成來看，配套商品房已經占有了相當大的比例，所以要消化這些存量商品房將會是一個相當漫長的過程。另外，還要再加上今年新增供應量，顯而易見，當前的市場是難以消化如此龐大的供應量。

造成這種情況的原因主要是由于市場的需求受到了抑制，其中對投資性需求的打壓是頭當其沖的，其次動拆遷規(guī)模的放緩也使被動性需求大幅減少，而在銀行貸款門檻抬高的限制作用下，市場中的改善性需求也顯得心有余而力不足。當然交易成本的提高也是不容忽視的因素，營業(yè)稅的征收以及越走越近的個人所得稅等等，都大大減少了人們的獲利預期。根據我們的計算，在當前的情況下一套房子要上漲20%才能獲利，而在目前“緩跌”的市場狀況下，這顯然是不現實的。其實有一點大家是心知肚明的，形成當前所有這些市場變化的主要動因是還是宏觀調控政策的作用，而從2006年的情況來看，根據我們的判斷，政策的主基調不會發(fā)生大的變化，這也使得市場將難有起色。

答案似乎已經很明顯了，在目前的市場情況下房產正在回歸到它原來的物業(yè)屬性上面來，當它不再以籌碼的方式在市場上被運作時，將主要以租金的方式表現出來，這種思路將在2006年表現得尤為強烈。

采取多種手段提高收益

有位投資者對我說：“現在的樓市已經不能投資了?！逼鋵嵾@句話只說對了一半，關鍵是你在進行房產投資時要轉變一種視角。很長一個時間以來，許多投資者的關注點都是未來房價會漲多少，而現在則要把更多的放在對房產租金收益率的考察上。綜合比較當前投資市場的各種因素，可以認為5%的租金回報率是一個重要的臨界點，也是判斷房屋投資價值的重要參照指標。

其實租金回報率與房產價格的漲跌是緊密地聯系在一起的，從未來來看租金的高低將是支撐房產價格的重要因素。換句話說，有租金回報支撐的房產將會比較抗跌，而那些租金回報率偏低的樓盤則將會面臨著較大的風險。而從這一點來說，投資者就應該把限度地提高租金回報率作為時下的一個主攻方向，我們可以把握住這樣幾點：一是盡快地把手中的閑置房屋租出去，千萬不要讓房子“爛”在手中，要知道持有房產是有成本的，多租出去一個月也就多了一份收益；二是對于那些租金回報率偏低甚至租不出去的房產，在合適的價位上還是要考慮盡早出手。當然在另一方面，對于此類房產也要盡量少碰為妙；三是要利用多種渠道廣開財源，盡量提高自己房屋的租金收益，比如本刊在上期介紹過的“包裝出租”就是一個很好的方法；四是多關注一些有較高租金回報率的房產，如城地段的小房型，重要商務區(qū)周邊的房產，以及校園周邊的房產等。

當然從長遠來看上海的房地產市場還是要發(fā)展的，而對于后市，我們也可以從這幾個角度來觀察：頭先，要充分認識到這次調整的長期性，雖然樓市目前正趨平穩(wěn)，但要結束調整還需要相當長的時間，而且政策面、市場面的變化也會給其帶來不小的影響；其次，在此前發(fā)生的那波樓市大潮中，樓盤的價格總體的表現是一個齊漲的狀態(tài)，但我們要認識到的是，未來樓市即使走出調整進入復蘇的狀態(tài)，也不會再是簡單的共漲局面，價格分化的態(tài)勢將會逐漸表現出來，也就是說在有些樓盤價格上漲的同時另外的一些樓盤可能還在原地踏步，這一點也是投資者需要做好心理準備的；較后，購房者也可以利用目前這一階段多做做功課，對市場上各類樓盤多做了解和比較，并鎖定幾個樓盤觀察其價格的變化，還可以實地進行探訪。這樣在未來市場出現轉機時，購房就可以快而準了?！　　　　?作者：黃羅維)

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