銀行“低調(diào)”推房貸新品

一些房貸產(chǎn)品特殊的還款方式一向是中小銀行吸引消費(fèi)者的一個(gè)“利器”。今年二季度以來，北京銀行、光大銀行、深圳發(fā)展銀行推出了新的房貸還款新品，給利息不低的商業(yè)貸款者也提供了省錢方法。比如北京銀行的雙周供，光大銀行的“天天省”，深圳發(fā)展銀行也在原有三大房貸產(chǎn)品（雙周供、氣球貸、存抵貸）基礎(chǔ)上推出了房貸組合新品。

但記者發(fā)現(xiàn)這幾家銀行的新品推出顯得十分低調(diào)，北京銀行的雙周供甚至沒有對(duì)外宣傳?！霸谀壳斑@種不明朗的房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，銀行即使推出了新品，也并不樂意宣傳?！北本┿y行房貸部人士表示，雖然推出了雙周供，如果消費(fèi)者不詢問，一般也不會(huì)向他們主動(dòng)推介。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于銀行“吃定”的房貸業(yè)務(wù)，能賺100塊錢為什么還要選擇賺80塊？一般來說主要是開發(fā)商為了促銷自己的樓盤往往會(huì)熱衷于與某些銀行合作推廣新的還款方式。

而一向服務(wù)“滯后”的國(guó)有商業(yè)銀行也開始逐漸松動(dòng)。本月初，工行、建行開始在上海推出房貸還款的新品。比如，建行上海分行向市場(chǎng)推出“定額供”和“定期供”兩款還款方式，工行上海則宣布推出“按周供”還款。不過可惜的是工行和建行的新品在北京地區(qū)均未開通?！翱赡芸傂幸灿羞@方面考慮，但目前北京地區(qū)在工行貸款也只能按月還貸?！惫ば蟹抠J部人士告訴記者。

二手房特色還款選擇少

張先生在去年購(gòu)了一套二手房，雖然銀行貸款利息節(jié)節(jié)攀升，但是考慮自住需求，他還是咬牙就購(gòu)了。不過張先生納悶的是，他申請(qǐng)的貸款銀行沒有給他任何還款方式的選擇。

事實(shí)上，張先生的煩惱并不是單一現(xiàn)象。盡管購(gòu)房者可以自由選擇申請(qǐng)貸款的銀行，但通常由于沒有主動(dòng)提出要挑選而由中介推薦了貸款銀行?！安贿^二手房貸款也沒有太多還款方式可供選擇?！辨溂曳慨a(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他所經(jīng)辦的二手房貸款基本都是按月還款，很少有選擇雙周供、循環(huán)貸的，不過這也與很多消費(fèi)者并沒有仔細(xì)去比較詢問不同銀行的還款方式有關(guān)。

記者隨后咨詢了光大銀行、交通銀行等銀行熱線，特殊的還款方式一般僅針對(duì)新房貸款者，二手房貸款很難辦理特色還款。但也有例外，比如深圳發(fā)展銀行在今年3月份推出了一款專門針對(duì)二手房市場(chǎng)的“氣球貸”，中信銀行也表示二手房貸款也可以選擇新的還款方式。只是對(duì)于消費(fèi)者而言，在沒有透明統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下，多比較多詢問是目前的解決辦法。

1 改變還款周期省息

關(guān)鍵詞：雙周供 適合人群：月資金穩(wěn)定

周先生，在出版社工作，每月工資非常固定，年終有一筆頗為豐厚的年終獎(jiǎng)，不過一個(gè)人供房還是有點(diǎn)吃力，希望能找到一種省錢的辦法。針對(duì)這樣的財(cái)務(wù)狀況，理財(cái)專家認(rèn)為可以通過改變還貸時(shí)間，而達(dá)到省息效果。比如，目前多家銀行推出了“雙周供”的房貸還款方式，即將原本按月支付的房貸改成每?jī)芍苤Ц兑淮巍?

雙周供能省錢的原因在于，盡管每個(gè)月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，提高了還款頻率，使得每期還款中本金所占比例更多，利息所占相應(yīng)減少，本金減少速度加快，因此，還款的周期被縮短，同時(shí)也節(jié)省了借款人的總支出。

只是，按照每?jī)芍苓€款一次計(jì)算，累計(jì)下來，貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個(gè)月的貸款，所以這種方式對(duì)于每個(gè)月資金都不寬余的貸款人來說，會(huì)增加一點(diǎn)壓力。

目前市場(chǎng)上類似這樣改變還款周期的還貸產(chǎn)品還有“單周供”、“氣球貸”等。

算賬：以貸款150萬元、30年等額本息還款為例，房貸利率采用5年期以上貸款的優(yōu)惠利率，即基準(zhǔn)利率下浮15％為6.656％。如果是按傳統(tǒng)的每月等額本息還款，月供為9635.43元，還款總額為346.88萬元。如果按雙周等額本息還款，每期還貸金額為4817.72元，還款總額為300.52萬元?？梢怨?jié)省46萬多元的利息，也就是節(jié)省了13%。

2 裝修貸款作頭付款

關(guān)鍵詞：利差 適合人群：有一定金額定期存款

股市的調(diào)整向下讓股民小李折了一大筆錢，他忍痛割肉把剩下的20萬都轉(zhuǎn)成一年定期存款，股市失意的他沒料到這時(shí)突然碰到自己心目中的“她”，為了迎娶佳人，他準(zhǔn)備在近期購(gòu)房結(jié)婚，但所有的財(cái)產(chǎn)都是定期，提前取出白白喪失利息，頭付款咋辦呢？

這時(shí)朋友給他支了一招，讓他拿著未到期的銀行定期儲(chǔ)蓄存單到銀行去申請(qǐng)辦理裝修貸款，來補(bǔ)這個(gè)空子。但去銀行之后，工作人員告訴他，通過質(zhì)押未到期的銀行定期儲(chǔ)蓄存單的方式申請(qǐng)裝修貸款，3年期以上的定期才合算，像他這樣的一年期存款實(shí)際上很劃不來。算下來存款一年的定期利息比貸款利息還要低將近700元，還不如直接轉(zhuǎn)為活期取出。通過計(jì)算比較應(yīng)是定期存款3年期以上才比較合算。（具體計(jì)算見下）

算賬：按照現(xiàn)在的利率，用存單作質(zhì)押貸款較多貸出六成，貸款年利率為7.47%，而一年期定期存款年利率為4.14%，二者之間利率負(fù)差3.33%，算下來，存款一年期滿后獲利為20×4.14%=8280元，而一年貸款需付利息12×7.47%=8964元，相差684元。

而3年期以上的利率較高，如三年期的年利率多在5.40%（3年后按16.2%取出），5年期年利率高達(dá)5.85%，5年后取出利率29.25%，而裝修貸款一年期利率為7.47%，1到3年7.56%，3年以上7.83%，存單利率與裝修貸款利率之間存在較大利率順差。

3 用現(xiàn)有房產(chǎn)再按揭

關(guān)鍵詞：循環(huán)貸款 適合人群：已有一套住房

住在大望南路的馬俊夫婦今年喜得貴子，夫妻二人請(qǐng)了個(gè)保姆照顧孩子，原來夫妻二人住還湊合的房子立即變得擁擠不堪，正好今年房?jī)r(jià)增勢(shì)減緩，他就一直謀劃換個(gè)大點(diǎn)的房子，但夫妻兩個(gè)人都是上班族，收入中等，加上當(dāng)年為購(gòu)現(xiàn)在所居住的房子向銀行借了30萬，還差10萬沒有還，再換個(gè)房子有點(diǎn)力不從心。

房貸專家指出，像馬俊這樣的人，他若能在近期迅速籌到10萬元，要解決自己的住房問題，根本不用發(fā)愁。原因在于馬俊現(xiàn)有住房所處地2002年不過5600元/平米，現(xiàn)在已漲到2萬元/平米，以他60平米的兩居來說，這幾年已經(jīng)升值86.4萬元，若他能夠近期籌措到10萬元，還清銀行貸款，然后即可以這所房子為抵押，向銀行再申請(qǐng)貸款，計(jì)算下來可以貸款84萬，還掉之前的10萬元貸款還剩74萬元，用于支付新房頭付綽綽有余，這樣自己就坐擁兩套房子，免除賣舊房換購(gòu)新房的資金困擾。（具體計(jì)算見下）

房貸專家提示，頭次置業(yè)后，由于房產(chǎn)升值，可采用“換按揭”或“加按揭”的形式用套房屋向銀行再次融資。用再次融資的錢進(jìn)行二次置業(yè)；或是用“轉(zhuǎn)按揭”的方式將有貸款的房屋賣掉再購(gòu)套房屋，這樣可以合理減少二次置業(yè)的壓力。

算賬：銀行在評(píng)估資產(chǎn)的時(shí)候，是以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，按二手房七成的比例來算，這樣能貸出（房屋面積60平米×現(xiàn)在房?jī)r(jià)2萬元/平方米）=84萬元，還掉此前借的10萬元，還剩74萬元。

■ 提醒：轉(zhuǎn)換還款方式須重審貸款程序

對(duì)于每個(gè)借款人來說，在與銀行簽訂借款合同時(shí)，要先對(duì)這些還款方式進(jìn)行了解，確定較適合自己的還款方式。市場(chǎng)上的貸款產(chǎn)品五花八門，產(chǎn)品眾多，利息算法又不同。一個(gè)好建議是先從一家銀行問價(jià)格作參考，然后再多問幾家銀行和貸款代理公司。

房貸產(chǎn)品總離不開兩種基本的還款方式，即使特色還款也是在這兩種還款方式下做出的變化，即基于等額本息的固定還款方式和等額本金的遞減還款方式。純粹從節(jié)省錢的角度而言，遞減法要比固定還款法更有優(yōu)勢(shì)一點(diǎn)。因?yàn)楦绲貎斶€更多的本金，可以節(jié)省掉不少的利息支出。不過，固定還款方式對(duì)短期內(nèi)資金要求較高，適用于那些短期資金充裕且未來收入保障較高的人士。

不過對(duì)已經(jīng)辦完貸款想重新選擇還款方式的消費(fèi)者來說，過程有點(diǎn)費(fèi)勁。北京銀行貸款部工作人員表示，如果想改變按月還款，而選擇雙周供，還需要經(jīng)過銀行的重新審核貸款程序。而有的銀行在貸款償還滿一年后，借款人在辦理提前部分還款時(shí)可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)換還款方式，只是一筆貸款的還款方式轉(zhuǎn)換只能辦理一次。（記者　殷潔 蘇曼麗 周鵬飛）

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