一石激起千層浪。固定利率房貸作為一個內(nèi)地投資者從未接觸過的新鮮產(chǎn)品，在經(jīng)歷了兩次房貸利率調(diào)升之后，真是好東西嗎？

100萬房貸多付20萬利息

固定利率房貸即將推出的消息，讓滬上購房者精神一振。過去兩年，房貸利率已經(jīng)兩次提高，5年以上的房貸利率已從5.04%提高到5.31%。從明年開始，將執(zhí)行新的基準利率6.12%，條件好的投資者才可享受5.51%的優(yōu)惠利率。

別看僅是幾十個基點的上調(diào)，但對長期貸款的每月還款額，影響頗大。以100萬元30年期的等額本息貸款為例，今年比去年每個月要多付130多元。如按照基準利率6.12%計算，每個月還要增加650元左右。粗略計算，30年的全部利息竟要多付近20萬元！

這樣被動地跟著市場利率上浮，顯然很不劃算。很多購房者都希望找到一個能回避利率風險的工具，固定利率房貸讓他們看到了一線希望。固定利率房貸固然可以回避利率上升的風險，但當利率走穩(wěn)或者下調(diào)的時候，貸款人又將被鎖定在一個較高的利率水平上，白白多付利息，所以，浮動利率和固定利率沒有完全的優(yōu)劣之分。

三種人適合固定利率房貸

一是有穩(wěn)定固定收入的人。中行市分行營業(yè)部理財副主任羅毅認為，目前國內(nèi)的利率前景非常微妙，以現(xiàn)有的資訊還難以做出一個明確的判斷。從這個角度來說，固定利率房貸面臨的利率不確定性很大。此外，固定利率房貸比較適合那些有穩(wěn)定的固定收入的人士。這些人一方面能夠按計劃還款，另一方面也能對將來的大額支出“心中有數(shù)”。

二是鎖定風險的生意人。興業(yè)證券培訓部總監(jiān)唐紹云則告訴《錢周刊》，根據(jù)他在北美銀行界的經(jīng)驗，一些為了鎖定風險的生意人，也青睞固定利率房貸。唐紹云分析說，北美的固定利率房貸期限長達10年甚至以上，有些風險承受能力較高的人，比如專業(yè)投資者或者商人，從銀行貸款的主要目的是融資，而不是單純?yōu)榱速彿孔印@些人來說，容易找到比貸款利率高的投資項目，他們是為了確定未來一段時間的融資成本而申請固定利率房貸的。他還指出，目前全球經(jīng)濟可能面臨著新一輪的通貨膨脹，越來越多的央行選擇加息，這對中國央行未來的利率決策也將產(chǎn)生一定的影響。

三是有升息預期的人。適合申請固定利率房貸的人，就是有升息預期的人。香港御峰理財董事總經(jīng)理陳茂峰介紹說，香港引進固定利率房貸有大約十年的時間，往往是市面上利率看漲時，較受歡迎。較近，由于香港銀行界紛紛跟進美聯(lián)儲的加息步伐，固定利率房貸成為業(yè)主的新寵。但他也指出，內(nèi)地房貸利率已經(jīng)兩次提高，即使再有一到兩次的加息，5年之內(nèi)的利率水平也可能看跌不看升，此時申請固定利率房貸，風險可能比較大。

除了以上提到的三種人外，其他類型的購房者就要好好斟酌一下了。尤其是那些計劃短期內(nèi)提前還貸，或者想增加還款額的投資者，較好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。香港固定利率房貸的違約金高達貸款余額的3%。

固定利率不如靈活還款

即使利息上升了，每個月的銀行賬單上，還款額還是那么多，只不過貸款的年限被延長了。此時，還會考慮固定利率房貸嗎？可能大多數(shù)人都會說不。這正是在香港發(fā)生的情況。

據(jù)陳茂峰介紹，香港銀行界的調(diào)息行動非常迅捷，這個月宣布加息后，下個月就執(zhí)行新的利率水平。這與內(nèi)地在次年才執(zhí)行較新利率的做法大相徑庭。但是，香港的大多數(shù)人還是選擇浮動利率房貸。因為銀行會給客戶提供兩個選擇：一、貸款年限不變，每月還款額增加；二、每月還款額不變，貸款年限延長。通過種還款方式，就能回避利率突然變動給支出帶來的影響。大多數(shù)人都希望在有能力時提前還款，因此不會太介意還款期限被延長。如果選擇了固定利率房貸，提前還款要交納的高額罰息，讓人望而卻步。不過在內(nèi)地，默認的還款方式還是每個月增加還款額，貸款年限不變，許多人的未來支出安排由此被打亂。

固定利率房貸在海外已是一個標準化的成熟產(chǎn)品，只是令人眼花繚亂的貸款產(chǎn)品中的一個。據(jù)唐紹云介紹，除了短期固定利率房貸外，投資者還可以選擇長期固定利率、固定利率和浮動利率結(jié)合、設定封頂利率、以及期初只還利息等多種貸款產(chǎn)品。

海外房貸量體裁衣香港固利低于浮利

在內(nèi)地，以推出固定利率房貸為標志的金融創(chuàng)新剛起步，而海外的房貸服務則花樣繁多，品種豐富。手頭拮據(jù)的人，可以從銀行貸九成半甚至100%的貸款。如果還貸的前幾年經(jīng)濟情況緊張，可以選擇支付利息，大幅度壓縮還貸支出；申請者可以鎖定今后10年甚至40年的還貸支出。在當前的香港市場上，還能找到利率低于浮動利率的固定利率房貸。

香港固定利率低于浮動利率

較近，香港星展、東亞銀行以及AIG紛紛推出固定利率貸款，通常為2年時間。頭兩年利率固定，目前的年利率水平為4.68%～4.83%，之后的貸款利率則開始浮動或根據(jù)銀行同業(yè)利率而定。貸款成數(shù)從7成到9成半不等，并設有較低貸款金額，以及罰息等約束。

固定利率房貸的利率水平，通常在有升息預期的情況下，會比市場利率高一些，因為投資者可以回避風險。目前推出的這幾款固定利率房貸，處于市場利率的居中水平。

香港的浮動房貸利率一般以P-2.25%來確定。其中P代表較優(yōu)惠利率，由各家銀行自行確定。當前市場上有兩個P，渣打、東亞等十家銀行的較優(yōu)惠利率為7.25%，而匯豐、恒生等銀行的較優(yōu)惠利率為7%。因此，兩個集團的浮動房貸利率分別約為5%和4.75%。

由于有利率上的優(yōu)惠，較近固定利率房貸在香港大受歡迎。

美國還貸方式五花八門

在美國，挑選房子也許并不需要花太大功夫。接踵而至的房屋貸款，卻需要大力研究。因為銀行提供的貸款產(chǎn)品種類實在太多，普通人必須求助于銀行的理財顧問，才能了解自己較適合哪一種方式，但這也保證了客戶獲得較“合身”的貸款服務。

美林集團是國際的投資銀行，以零售服務見長。它提供的房屋貸款主要有以下幾個品種：

1、以LIBOR為基礎的浮動利率貸款。

貸款期限25年，頭10年只付利息，后15開始每月還本金。提前還貸不收違約金。貸款利率可設置上限，較低為12%。利率調(diào)整的周期可以選擇每個月或者每半年調(diào)整。如果購購一套價值50萬美元的房產(chǎn)，頭付20%，貸款40萬美元。

選擇每個月調(diào)整利率的浮動利率貸款，假設根據(jù)1個月LIBOR計算出的年利率為5.125%，那么前120個月，每月只需支付1542美元，其后的180個月，由于開始還本金，每月支付的金額就提高到3086美元。特別適合那些剛參加工作、經(jīng)濟實力還不雄厚的年輕人。

2、固定利率貸款。

貸款期限可以是10年到40年不等，同樣不收取提前還貸違約金。其中，30年期的固定利率貸款，還可以選擇在頭15年只還利息，后15年才開始還本金。

3.混合利率貸款。

貸款期限25年的浮動利率貸款，但是在前3、5、7年，利率水平是一個固定利率和浮動利率的混合體，這個混合利率的上升或下降速度是市場利率的一半。而且，在混合利率階段，貸款人可以選擇只付利息，并且能隨時提前還本，沒有違約金。這項貸款，適合想要在短時間內(nèi)還清本金，或者希望能回避短期利率浮動風險的人。

4.固定-利率貸款。

期限30年的浮動利率貸款，在頭2年、3年、5年、7年或10年，為固定利率貸款，并且在頭10年，可以選擇只支付利息。提前還本不收違約金。

5.100%按揭貸款。

如果你有合格的證券資產(chǎn)存放在美林或相關金融機構(gòu)的賬戶中，作為抵押，你就可以從美林獲得相當于房屋價值100%的貸款。證券價值只需要貸款總額的30%。貸款的形式可以采取浮動利率、固定利率、或者固定-浮動利率。

相比之下，內(nèi)地一些銀行即將面市的固定房貨利率，5年期的竟開出6~7%的利率，大大高于同期的浮動房貨利率，不知是產(chǎn)品設計者的資訊“閉塞”，還是利用信息不對稱，繼續(xù)獲取更高的“存貸差”。

　　　　　(作者：劉念)

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