商鋪時(shí)，投入的資金大、風(fēng)險(xiǎn)高，比如，就目前北京投資商鋪來講，在三環(huán)以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價(jià)格都在20000元/㎡以上；在CBD、朝外商圈、中關(guān)村等商業(yè)旺地，價(jià)格基本上在30000元/㎡左右；鼎好電子商城甚至達(dá)到7萬元/㎡以上。面對(duì)如此昂貴的投資，如何實(shí)現(xiàn)投資的價(jià)格接近價(jià)值甚至大于價(jià)值？我們認(rèn)為頭先要做的就是對(duì)商鋪進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。如何評(píng)估？我們根據(jù)多年商鋪開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和代理商鋪營銷的實(shí)踐，建議投資人從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

是否處于核心商圈

商圈有大有小，城市的商業(yè)是大商圈，社區(qū)商業(yè)是小商圈。在選擇商鋪的時(shí)候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在北京，已經(jīng)成熟的商圈如井、西單等不僅吸引北京的人流，而且來自全國各地的消費(fèi)人群逐步在占主導(dǎo)。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí)，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因?yàn)樾律倘Φ漠a(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機(jī)會(huì)比較多，只要我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會(huì)，將會(huì)非常可觀。例如，北京市正在建設(shè)的中關(guān)村、馬甸、木樨園等幾個(gè)市級(jí)商業(yè)，目前新推出的項(xiàng)目非常多，投資機(jī)會(huì)也比較大。如果從發(fā)展的機(jī)會(huì)看，回龍觀、通州等地正在形成大型的居住區(qū)，以后也必將形成商業(yè)。

商圈的變動(dòng)因素

在商圈變動(dòng)過程中投資商鋪，就如同購股票看大勢一樣，成長性是一個(gè)很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因?yàn)殚_發(fā)商的開發(fā)成本很高，所以銷售價(jià)格也非常高，而且銷售價(jià)格是根據(jù)目前租金確定的，因此投資價(jià)值不大。

而如果選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前2-3年不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪完全是值得投資的績優(yōu)股。比如，當(dāng)年以18000元/㎡購購了數(shù)碼大廈底商的投資人，就是因?yàn)樽プ×松倘Φ某砷L性，所以豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由于當(dāng)前中關(guān)村西區(qū)商圈正在形成過程當(dāng)中，因此，地處中關(guān)村西區(qū)的銀科大廈和周邊的商鋪目前就具備這樣的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險(xiǎn)，那么，就如同在股市頂峰時(shí)購購股票一樣，前景堪憂。

主力店效應(yīng)

“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。一個(gè)大型百貨商場、購物將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，較典型的案例莫過于華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因?yàn)槿A堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值突現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因?yàn)槿A堂而被帶動(dòng)了起來，個(gè)個(gè)生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?p>有廣場就有人氣

什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天的人氣，就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。如天安門廣場、西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，這就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。而在社區(qū)里，社區(qū)的小型廣場不僅是居民活動(dòng)的地方，也是社區(qū)的商業(yè)活動(dòng)區(qū)。所以，評(píng)估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值，看其周圍是否有廣場也是一個(gè)非常重要的參考因素。

品牌店效應(yīng)

目前，在商鋪?zhàn)赓U和購購市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成，提升商圈的檔次。因此，選擇商鋪的時(shí)候，觀察這個(gè)項(xiàng)目四周是否有品牌商鋪是非常關(guān)鍵的。我們以同在蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，銀科大廈目前已有百勝餐飲集團(tuán)的肯德基、必勝客入駐，他們將在北京開家二位一體店；而左岸公社雖然今年初以商鋪拍賣爆炒，但是目前進(jìn)駐的客戶主要是二流的品牌。因此，銀科大廈的商鋪應(yīng)該具有更高的投資價(jià)值。

立地條件

商鋪項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績失之千里。

一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的要素，它直接影響消費(fèi)行為。像井大街是全國的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價(jià)值非常大。對(duì)商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是較好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

人流從哪一個(gè)方向來、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動(dòng)向。同樣以蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，對(duì)銀科大廈而言，可以吸引來自東西南北四個(gè)方向的人流和車流，而且沒有任何障礙；對(duì)左岸公社來說，西面的人流主要在四環(huán)上，附路的人流和車流非常少，從南面來的人流和車流又受交通欄隔限制。因此左岸公社的商鋪就沒有銀科大廈來的有優(yōu)勢。

商鋪的通用性

一些投資人因?yàn)闆]有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在購商鋪時(shí)只考慮價(jià)格，認(rèn)為只要價(jià)格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。我們知道，商鋪的價(jià)值較終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時(shí)候，投資人才恍然大悟，但為時(shí)已晚，因?yàn)橄衽艧熯@樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。因此，投資人在購鋪的時(shí)候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，哪怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。

周邊租金水平

如果說以上評(píng)估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購購價(jià)格。購購商鋪的較終目的是通過租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報(bào)總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個(gè)原則性的問題。投資商鋪和住宅的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項(xiàng)目的推出，當(dāng)前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪卻不一樣，它只會(huì)越做越旺，租金只會(huì)往上走?？疾熘苓吷啼伒淖饨鹚?，可以作為您商鋪投資的參考，周邊商鋪?zhàn)饨鸶?，那么您購的商鋪?zhàn)饨鹨簿筒粫?huì)太差；周邊商鋪?zhàn)饨鸬停鸵獙?duì)您的商鋪投資持審慎的態(tài)度。

在投資商鋪的考慮的因素非常多，即使是同一個(gè)項(xiàng)目的不同位置的商鋪選擇就是一個(gè)“技術(shù)”難題。如拐角的位置往往是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，可以產(chǎn)生"拐角效應(yīng)"。三叉路的正面位置的商鋪也是非常理想的店鋪。所以，在下決心投資的時(shí)候，我們不妨按照以上所講對(duì)擬投資的備選商鋪進(jìn)行評(píng)分，看到底哪一個(gè)有更好的性價(jià)比，我們不能簡單盲從于發(fā)展商銷售人員用計(jì)數(shù)器搗騰出的，因?yàn)橹灰峭顿Y就是有風(fēng)險(xiǎn)的。

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