較佳答案 任何商品和服務(wù)都是有價值的，關(guān)鍵是如何進行評估。如果價格高于價值，那么，人們在心理上就會認為這種購購是不值得的。對于投資行為而言，就意味著這項投資是失敗的。具體到投資商鋪，也是同樣的道理：一般而言，投資人在購購商鋪時，投入的資金大、風(fēng)險高，比如，就目前福州投資商鋪來講，在二環(huán)以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價格都在20000元/㎡左右，鼓樓/臺江等商業(yè)旺地，價格基本上在30000元/㎡左右；中亭街沿街甚至達到8萬元/㎡以上，（媒體報道的14萬元/㎡指其按套內(nèi)面積計算）。面對如此昂貴的投資，如何實現(xiàn)投資的價格接近價值甚至大于價值？我們認為頭先要做的就是對商鋪進行價值評估。如何評估？我們根據(jù)多年商鋪開發(fā)的經(jīng)驗和代理商鋪營銷的實踐，建議投資人從以下幾個方面進行考慮： 1、是否處于核心商圈 商圈有大有小，城市的商業(yè)是大商圈，社區(qū)商業(yè)是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在福州市，已經(jīng)成熟的商圈如東街口/中亭街等，吸引的是來自全國各地的人流；。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因為新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，將會非?？捎^。 2、商圈的變動因素 在商圈變動過程中投資商鋪，就如同購股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪，其成長空間非常小，因為開發(fā)商的開發(fā)成本很高，所以銷售價格也非常高，而且銷售價格是根據(jù)目前租金確定的，因此投資價值不大。而如果選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前2-3年不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪完全是值得投資的績優(yōu)股。比如，當(dāng)年以35000元/㎡購購了中亭街沿街店面的投資人，就是因為抓住了商圈的成長性，所以豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由于當(dāng)前倉山火車站商圈/師大附近新學(xué)生街/等商圈正在形成過程當(dāng)中，周邊的商鋪目前就具備這樣的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，那么，就如同在股市頂峰時購購股票一樣，前景堪憂。 3、主力店效應(yīng) “有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值舉例寶龍城市廣場，目前的營業(yè)能力只能算中下。但就是這種氛圍下，2—3樓圍繞在家樂福周邊的店鋪，仍然有不錯的贏利。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。 4、有廣場就有沖天人氣 什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機會。大如天安門廣場，小到福州市五一廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機會。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。廣場有大有小，只要有廣場就會帶來人流。 5、品牌店效應(yīng) 目前在商鋪租賃和購購市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當(dāng)勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。我們以津泰路為例：津泰路集中了目前福州市存在的一些核心高端服飾/鞋帽/精品品牌，他吸引的一定是消費力巨大的高端消費群，在這里所獲得的收益一定是較好的，這一帶的商鋪價值也一定是較高的。 6、立地條件 商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。 一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。 道路類別是立地力的要素，它直接影響消費行為。所以商鋪的價值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是較好的道路類別（如八一七路），其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。如東街/揚橋東路/達明路/井大路/等，穿插連接六一路/五一路/二環(huán)交匯于八一七，面與兼，因此，商業(yè)價值巨大。 人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。我們同樣以東街口為例。東街口可以吸引來自東西南北四個方向的人流和車流，而且只存在形試上的障礙；而交通欄隔對商鋪價值影響多大，我們只要留意雙拋橋就知道了，以前雙拋橋門前有隔欄/沒有連接達明路的斑馬線時，從兩個方向來的人流都比較困難去購物，而拆掉過街天橋/隔欄后對來往的顧客非常方便，尤其對三坊七巷未來的人流注入是有很大支撐。 7、商鋪的通用性 一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在購商鋪時只考慮價格，認為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險。我們知道，商鋪的價值較終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。其實，不僅是投資人不明白，有些發(fā)展商也不一定清楚，因此，投資人在購鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。 8、周邊租金水平 如果說以上評估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購購價格。購購商鋪的較終目的是通過租賃實現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。投資商鋪和住宅的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項目的推出，當(dāng)前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪是越做越旺，租金只會往上走，但是出現(xiàn)商圈變動則另當(dāng)別論。

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