案例分析

案例：讀者張先生：我現(xiàn)在想購(gòu)房子，可是手里的錢(qián)又不是很充裕，是在市區(qū)購(gòu)個(gè)小點(diǎn)的兩居室，還是在郊區(qū)購(gòu)套三居室呢？我很是猶豫。誰(shuí)能給我點(diǎn)意見(jiàn)？

點(diǎn)評(píng)：市區(qū)的房子很貴，動(dòng)輒6000-8000元／平方米，而郊區(qū)的房子只有3000-4000元／平方米。市區(qū)的優(yōu)點(diǎn)就很多了，如交通方便、配套齊全；而郊區(qū)的優(yōu)點(diǎn)也很突出，關(guān)鍵是價(jià)格便宜。但缺點(diǎn)是生活成本高，而且住起來(lái)不爽，感覺(jué)總是在郊區(qū)。沒(méi)有市里的感覺(jué)。

王女士是一家出版社的編輯，2003年在通州購(gòu)了一套每平方米3200元的房子，100平方米左右，算下來(lái)總價(jià)不超過(guò)40萬(wàn)元。同樣條件的房子在市區(qū)至少需要65萬(wàn)元，與之相比，郊區(qū)購(gòu)房要省不少錢(qián)，只是交通不太方便。為此，王女士夫婦購(gòu)了一輛賽歐代步。

案例：有房又有車(chē)，王女士的生活讓不少同事羨慕不已?？墒禽^近麻煩也隨之而來(lái)：自己與丈夫的交通問(wèn)題需要解決，而兩個(gè)人彼此上班時(shí)間相差不多，只要把她到**站或附近的公交車(chē)站就可以，如果她回來(lái)得早也可以乘公交車(chē)或小區(qū)班車(chē)。較近他們的孩子快到上幼兒園的年齡，學(xué)校離家有一段距離，需要接往返，這樣早上的時(shí)間立刻變得緊張起來(lái)。一輛車(chē)似乎不能解決問(wèn)題了，如今他們正在為是否再購(gòu)輛車(chē)犯愁。再購(gòu)車(chē)又要增加一筆費(fèi)用，加上養(yǎng)車(chē)費(fèi)后，顯然不如當(dāng)初直接購(gòu)一套交通便利的房子劃算；不購(gòu)車(chē)的話家人出行問(wèn)題難以解決，在郊區(qū)的生活變得“舉步維艱”。

點(diǎn)評(píng)：當(dāng)你在家與單位之間疲于奔命的時(shí)候，當(dāng)你在為孩子上幼兒園而煩惱的時(shí)候，你會(huì)覺(jué)的住在市區(qū)是一個(gè)明智的選擇，不需要太大的地方，有愛(ài)便是一個(gè)溫馨可愛(ài)的家。購(gòu)房在郊區(qū)，出行是頭要問(wèn)題，也主要靠坐擁車(chē)解決。一旦家庭人口較多，出行方向大相徑庭，這樣的問(wèn)題可能更難解決，或者由此帶來(lái)的花費(fèi)更大。因此需要慎重權(quán)衡得失，這樣的生活方式是否適合自己。

郊區(qū)＆城市優(yōu)缺點(diǎn)大比拼

郊區(qū)：在郊區(qū)置業(yè)，可以購(gòu)到市所沒(méi)有的環(huán)境，郊區(qū)空氣清新、綠化率高、視野好、比較安靜；同時(shí)郊區(qū)的房子多為低密度住宅，很少有高層塔樓，樓間距大，通風(fēng)和日照都比市區(qū)強(qiáng)，所以住在郊區(qū)相對(duì)于市區(qū)而言更加健康與舒適。同時(shí)價(jià)格便宜，這也是郊區(qū)房子的一大優(yōu)勢(shì)。但是住在郊區(qū)又會(huì)面臨很多問(wèn)題，如交通不便，只有部分項(xiàng)目臨近**公交車(chē)站，如果沒(méi)有坐擁車(chē)，出行會(huì)很不方便，就算有車(chē)，如果離市區(qū)太遠(yuǎn)，也會(huì)加大時(shí)間成本；郊區(qū)住宅的配套往往不及市區(qū)，如商業(yè)、教育、醫(yī)療等；除了少數(shù)高端別墅，大多數(shù)郊區(qū)住宅只能以自住為主，想購(gòu)購(gòu)來(lái)進(jìn)行投資出租是不太可行的。

城市：在市區(qū)購(gòu)房，人們頭先想到的是高額的代價(jià)?，F(xiàn)在三環(huán)左右的均價(jià)基本在6000—7000元／平方米，東部甚至已達(dá)到近9000元／平方米，所以巨額的房款頭先就會(huì)成為沉思的內(nèi)容。其次市區(qū)渾濁的空氣、人口高密度、低綠化率的環(huán)境使人在無(wú)數(shù)的鋼筋、混凝土的叢林中得不到喘息。但相比于郊區(qū)它又有其突出的優(yōu)點(diǎn)，如交通方便，多 線路遍及大街小巷，**、城鐵的開(kāi)通更緩解了交通擁擠的困擾，因此減少了購(gòu)購(gòu)私車(chē)的支出和上下班的時(shí)間成本；生活配套設(shè)施齊全，大型商場(chǎng)、超市、醫(yī)療、學(xué)校、休閑滿足了人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?，省去了很多生活中的后顧之憂。

不同的人群選擇不同的生活

住宅是生活方式的主要載體之一，而生活方式主要取決于人們?cè)谏鐣?huì)各中所處的位置及其自身對(duì)于未來(lái)的認(rèn)知，也就是人們對(duì)客觀的生存狀態(tài)和生活的主觀認(rèn)識(shí)。不同的生活方式較終會(huì)反映到他們所選擇的住宅上。從選擇的住宅角度分類(lèi)，我們可以大概分為以下三類(lèi)：注重追求生活品位和居住環(huán)境，有能力預(yù)支未來(lái)的人選擇郊區(qū)置業(yè)；發(fā)展事業(yè)、方便子女就學(xué)的成功人士選擇市生活；選擇市邊緣的過(guò)渡性住宅的人大多數(shù)為單身人士。

追求生活品位人士：選擇郊區(qū)生活

選擇郊區(qū)化住宅生活方式的人群：生存狀態(tài)良好，已經(jīng)有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，生活負(fù)擔(dān)較小，并且自身注重追求生活的品位，有能力預(yù)支未來(lái)。這部分人群主要會(huì)選擇城鄉(xiāng)融合區(qū)的住宅，因?yàn)槟抢镉兴麄兯非蟮纳罡惺?。他們提倡居住、辦公兩地化，大多數(shù)是白領(lǐng)，有車(chē)一族。如通州區(qū)的購(gòu)房者中大約有30%的業(yè)主是北京市區(qū)的市民。近幾年來(lái)他們的生活選擇直接推動(dòng)了北京住宅郊區(qū)化的進(jìn)程，所以房子越購(gòu)越遠(yuǎn)。

吸引他們選擇郊區(qū)化住宅的原因是什么呢？頭先，是居住環(huán)境，春夏秋冬周邊的景色自成體系，空氣新鮮，與天地自然融合；規(guī)劃為低層低密度住宅，有尺度宜人的居住空間，共享在開(kāi)闊、輕松的社區(qū)環(huán)境中，與周邊環(huán)境融為和諧一體。這部分人群對(duì)自駕車(chē)的平均忍受程度大體在30時(shí)辰左右，可以看出消費(fèi)者的承受能力已經(jīng)足以保證居住、辦公兩地化的實(shí)現(xiàn)，使人感覺(jué)離自然很近，離城市不遠(yuǎn)。但美中不足的是交通不便捷，基本的社區(qū)配套難以滿足更高層次的生活需要。在近郊附近開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)主要以低層住宅為代表，吸引了大批置業(yè)者的目光。

事業(yè)型人士：在市區(qū)高端樓盤(pán)置業(yè)

選擇都市成熟社區(qū)生活方式的人群：生存狀態(tài)良好，生活負(fù)擔(dān)相對(duì)較大，一般有老人或者小孩需要照顧，有一定的工作壓力，需要在工作和生活中尋求平衡點(diǎn)，這部分人群大多數(shù)是高收入者和商業(yè)成功人士，其主要會(huì)選擇在城市的成熟社區(qū)置業(yè)，在市板塊購(gòu)房者居多。恒茂國(guó)際華城、陽(yáng)明景城、財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)等樓盤(pán)主要定位為發(fā)展事業(yè)的高端消費(fèi)者，有宜商宜住的多重功能。這類(lèi)住宅的主要優(yōu)勢(shì)在于配套完善，擁有良好的教育環(huán)境和社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所，較容易解決兒童入學(xué)、老人活動(dòng)等問(wèn)題；交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)、生活便利，一般商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等一應(yīng)俱全。這類(lèi)社區(qū)是城市住宅的主流產(chǎn)品，不僅適合居住，而且投資前景也不錯(cuò)。

年輕人：選擇市區(qū)小戶(hù)型

選擇城市區(qū)域過(guò)渡性住宅的人群：這類(lèi)人的工作壓力很大，工作基本上是生活的全部，經(jīng)常需要加班。代表人群為新生代的打工族，主要為單身或者準(zhǔn)單身，在事業(yè)的起步階段，為了將工作與生活的地點(diǎn)切換時(shí)間減少到較小而愿意臨時(shí)住在工作地點(diǎn)附近。他們一般會(huì)選擇的是城市的過(guò)渡性住宅，大多購(gòu)購(gòu)單身公寓，特別是小戶(hù)型的精 。這些購(gòu)購(gòu)者為剛參加工作的年輕人。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的居住舒適度來(lái)講，這只能是暫時(shí)的、過(guò)渡的置業(yè)場(chǎng)所，一旦工作家庭穩(wěn)定后，隨著收入的提高，生活方式的改變，他們將選擇購(gòu)購(gòu)新房改變居住條件。當(dāng)然，還有一部分人是因?yàn)闆](méi)有能力購(gòu)置新房，不得不選擇二手房，其總價(jià)不高，有能力承受。

城市、郊區(qū)選房三大原則

原則一：特性對(duì)比重要性?xún)?yōu)先

房屋所具備的一些特性，如：位置、價(jià)格、項(xiàng)目名稱(chēng)、樓層、居室類(lèi)型、朝向、社區(qū)環(huán)境等，可以描述出房屋的基本狀況，并區(qū)別于其他房屋或產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)比，將房屋的不同特性進(jìn)行對(duì)比，優(yōu)先考慮對(duì)自己更重要的，自己更看中的方面。

比如，一套市區(qū)的二居和郊區(qū)的一套三居，總價(jià)都差不多，市區(qū)的朝向好，戶(hù)型一般，但交通方便；郊區(qū)的正相反，戶(hù)型好，朝向一般，交通不怎么方便，但價(jià)錢(qián)便宜、面積大、多一間房這兩套房的主要區(qū)別在于交通、居室類(lèi)型面積和戶(hù)型朝向，如果您是一個(gè)上班族，您就選擇市區(qū)的：如果您家里人多，那就選擇郊區(qū)的那套。如果既希望購(gòu)套大點(diǎn)的，也希望交通方便，那么您就要綜合考慮一下了，是交通重要還是房大一點(diǎn)重要﹖較終的結(jié)果應(yīng)該是選擇更重要的一方面(不好克服的一方面)。

原則二：不苛求

各方面都能兼顧的房子實(shí)際上是不存在的，由于市場(chǎng)的細(xì)化和個(gè)性化，追求將是一件很困難的事，且容易陷入選購(gòu)的誤區(qū)。所以在尾房選購(gòu)或者對(duì)比當(dāng)中，應(yīng)該將注意力放在較重要、較關(guān)鍵的幾方面。

比如，您看上了一套市區(qū)里位置不錯(cuò)，價(jià)錢(qián)也合適的二居室，但戶(hù)型設(shè)計(jì)不很理想，朝向也不是太好！可是琢磨一下，以這樣的價(jià)錢(qián)能在市區(qū)購(gòu)到這個(gè)位置的房子已經(jīng)算比較值了，住起來(lái)完全沒(méi)什么問(wèn)題，地方夠大、東西有地放，戶(hù)型還可以通過(guò)裝修和室內(nèi)改造來(lái)彌補(bǔ)，即使家具擺設(shè)稍感不適，只要改變一下家具擺設(shè)的位置，都不是什么太大的問(wèn)題。白天不用總呆在家里，西曬可以通過(guò)遮陽(yáng)傘和百葉窗來(lái)解決，所以朝向也沒(méi)問(wèn)題。換到郊區(qū)可能用相同的價(jià)錢(qián)甚至更低就可以購(gòu)到一套三居室，環(huán)境、戶(hù)型、朝向是好了，但每天花在路上的時(shí)間和其他一些成本又會(huì)增加許多。所以苛求是不可能的，較關(guān)鍵的幾點(diǎn)符合自己的要求就很值了。

原則三：高性?xún)r(jià)比優(yōu)先

通常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，購(gòu)房者同時(shí)相中了幾套房子，綜合情況都差不多，該購(gòu)哪套不該購(gòu)哪套拿不定主意。如兩套房，一套市區(qū)的兩居，一套郊區(qū)的三居，總房?jī)r(jià)差不多，假設(shè)購(gòu)房者對(duì)這兩套房的交通位置和面積大小都可以接受，戶(hù)型朝向也是各有千秋，選擇起來(lái)比較犯愁。當(dāng)出現(xiàn)這種對(duì)選購(gòu)房都比較滿意的時(shí)候，可以估算一下這些房的性?xún)r(jià)比來(lái)幫助自己決策，看看購(gòu)哪一套更劃算一些。

性?xún)r(jià)比是一個(gè)可以量化的指數(shù)，購(gòu)房者可以從購(gòu)房需求的幾個(gè)主要方面，諸如位置、價(jià)錢(qián)、戶(hù)型、物業(yè)、環(huán)境、配套、交通等方面列出各因素的權(quán)重(重要性所占的百分比)，然后對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目分別進(jìn)行分值評(píng)定。較后綜合分值高的房屋可以?xún)?yōu)先考慮。這里需要說(shuō)明的是，性?xún)r(jià)比雖然可以量化，但其中從需求因素到權(quán)重以及較后評(píng)定都是—種個(gè)人行為，所以性?xún)r(jià)比評(píng)定較好能綜合多人的意見(jiàn)，這樣會(huì)比較客觀一些。

購(gòu)購(gòu)郊區(qū)住宅五注意

購(gòu)購(gòu)郊區(qū)住宅的時(shí)候，一要考慮交通問(wèn)題，較好臨近軌道交通或快速路，并且不是堵車(chē)問(wèn)題嚴(yán)重路段；

二要考察項(xiàng)目周邊，如果項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了比較成熟和上規(guī)模的居住區(qū)是較好的；

三要考察項(xiàng)目本身，如果項(xiàng)目周?chē)呀?jīng)比較成熟，可以不在乎項(xiàng)目的大小，但是如果項(xiàng)目周?chē)写_(kāi)發(fā)，則較好選擇比較大規(guī)模的社區(qū)，因?yàn)橹挥写蟊P(pán)才會(huì)配備比較完善的配套，無(wú)論是教育還是商業(yè)醫(yī)療等；

四是觀察周邊環(huán)境，既然大部分人選擇郊區(qū)住宅是為了健康，那么觀察周邊是否有污染廠區(qū)、水源、是否有綠化等都還是十分必要的。

五對(duì)于高端別墅來(lái)說(shuō)考慮的則更多，除了上面所說(shuō)的之外，還要考慮其周?chē)欠裼斜容^稀缺的景觀資源，是否位于的位置等，如果要購(gòu)購(gòu)來(lái)投資用，則要看其是否臨近傳統(tǒng)租賃區(qū)，如順義，是否是的物管公司管理等。<

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