每年315之前，我們總會(huì)接到很多購(gòu)房者的投訴電話(huà)，有的是反映付過(guò)款后才發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)手續(xù)不全，有的是收房以后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一大堆。

　　記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，很多問(wèn)題只要在購(gòu)房之前多留個(gè)心眼，就能避免以后出現(xiàn)不必要的糾紛。為此，今報(bào)記者分別采訪了房管部門(mén)、業(yè)內(nèi)人士及律師、理財(cái)師等，總結(jié)出購(gòu)房前必修的六堂課，供讀者參考。

　　基礎(chǔ)課

　　房子也有生產(chǎn)許可證

　　主講人：鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局政研室趙亮

　　知識(shí)點(diǎn)：看五證是否齊全

　　課堂提問(wèn)：鄭州市民郎女士2007年購(gòu)購(gòu)了位于冉屯路上某小區(qū)的一套房子，與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房協(xié)議上約定2009年7月交房?？墒侵钡饺ツ昴甑?，房子仍然處于停工狀態(tài)，郎女士一打聽(tīng)，才知道這個(gè)樓盤(pán)根本沒(méi)有辦理預(yù)售許可證。郎女士在購(gòu)房時(shí)犯了什么錯(cuò)誤？購(gòu)房前需要做足哪些功課呢？

　　現(xiàn)場(chǎng)解答：房子也是商品，也需要具備生產(chǎn)許可證。

　　一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者頭先要查看所購(gòu)房屋的五證是否齊全，五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。

　
　　此外，還要查看《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》及企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。建設(shè)部將開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為三級(jí)，一級(jí)較好，主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力劃分。企業(yè)資質(zhì)代表著開(kāi)發(fā)企業(yè)的信譽(yù)和市場(chǎng)業(yè)績(jī)。

　　合同課

　　我的合同我做主

　　主講人：河南千業(yè)律師事務(wù)所副主任李國(guó)良

　　知識(shí)點(diǎn)：格式合同也可以自己選擇

　　課堂提問(wèn)：馬明去年購(gòu)了一套房子，簽訂合同時(shí)開(kāi)發(fā)商說(shuō)是建設(shè)部的格式合同，條款都是一樣的，于是馬明沒(méi)有細(xì)看就簽了字。交房時(shí)，原來(lái)50平方米的房子竟然多出了3平方米，按照合同約定多退少補(bǔ)，馬明又補(bǔ)繳了房款。后來(lái)得知，有些業(yè)主在簽合同時(shí)選擇了面積誤差3%的條款，超出3%以外的面積就沒(méi)有再補(bǔ)繳房款。那么，簽訂合同時(shí)有哪些注意事項(xiàng)呢？

　　現(xiàn)場(chǎng)解答：李國(guó)良律師說(shuō)，建設(shè)部和工商部門(mén)擬定的合同范本里，提供了多種條款和方式供雙方選擇，因此業(yè)主在簽訂《商品房購(gòu)賣(mài)合同》時(shí)應(yīng)特別注意以下幾項(xiàng)細(xì)節(jié)問(wèn)題，仔細(xì)選擇適合自己的條款：

　　1.面積的確定與差異的處理

　　選房課

　　購(gòu)房子要量力而行

　　主講人：河南大容置業(yè)有限公司置業(yè)顧問(wèn)朱峰

　　知識(shí)點(diǎn)：購(gòu)房用途和經(jīng)濟(jì)狀況是前提

　　課堂提問(wèn)：小李大學(xué)畢業(yè)后在鄭州工作了三年，眼看到了談婚論嫁的年齡，他準(zhǔn)備把這幾年積攢的3萬(wàn)元錢(qián)拿出來(lái)，再借一點(diǎn)，湊夠頭付，在鄭州購(gòu)一套小兩室的房子?？墒青嵵葸@么大，到底該購(gòu)哪的房子呢？選房時(shí)要注意哪些問(wèn)題呢？

　　現(xiàn)場(chǎng)解答：朱峰以自己多年的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)將選房時(shí)要注意的問(wèn)題總結(jié)為七看。分別是：

　　1.看目的

　　在購(gòu)房之前應(yīng)該先問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題：我為什么要購(gòu)房？我到底需要什么樣的房子？有人為改善居住條件，有人為結(jié)婚，有人為孩子上學(xué)，有人為投資升值，目的不同選房所要考慮的因素和輕重次序也就不同，目的確定之后，選房的因素就可以確定和排序了。

　　
　　2.看自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力

　
　　住房消費(fèi)要量力而行，超出自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)房就不再是提升生活品質(zhì)了，而是變成了家庭的沉重負(fù)擔(dān)。一般來(lái)說(shuō)，在支付頭付款后，購(gòu)房還貸支出占到家庭總收入的50%以下是比較安全的，在30%左右支付起來(lái)較為輕松。因此，購(gòu)房者一定要適當(dāng)估算自己的家庭還款能力，每月的收入要能夠保障除了月供之外的正常生活開(kāi)支，避免陷入家庭財(cái)務(wù)危機(jī)的尷尬局面。

　　3.看地段

　　毋庸置疑，地段對(duì)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)是較重要的因素。傳統(tǒng)上人們認(rèn)為越繁華、越接近市區(qū)的地段越好，因?yàn)閮?yōu)點(diǎn)顯而易見(jiàn)：社交方便、生活方便、用于出租也方便。但是，購(gòu)這種地段的房子，也應(yīng)看到其缺點(diǎn)：污染大、不安靜、價(jià)格較貴，短期內(nèi)升值空間不是太大。

　　郊區(qū)住宅適合休閑，郊區(qū)風(fēng)景和空氣不錯(cuò)，價(jià)格相對(duì)便宜；但平時(shí)生活、社交不方便，更適合休閑度假。

　　課堂提問(wèn)：小李大學(xué)畢業(yè)后在鄭州工作了三年，眼看到了談婚論嫁的年齡，他準(zhǔn)備把這幾年積攢的3萬(wàn)元錢(qián)拿出來(lái)，再借一點(diǎn)，湊夠頭付，在鄭州購(gòu)一套小兩室的房子?？墒青嵵葸@么大，到底該購(gòu)哪的房子呢？選房時(shí)要注意哪些問(wèn)題呢？

　　現(xiàn)場(chǎng)解答：朱峰以自己多年的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)將選房時(shí)要注意的問(wèn)題總結(jié)為七看。分別是：

　　1.看目的

　　在購(gòu)房之前應(yīng)該先問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題：我為什么要購(gòu)房？我到底需要什么樣的房子？有人為改善居住條件，有人為結(jié)婚，有人為孩子上學(xué)，有人為投資升值，目的不同選房所要考慮的因素和輕重次序也就不同，目的確定之后，選房的因素就可以確定和排序了。

　　
　　2.看自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力

　
　　住房消費(fèi)要量力而行，超出自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)房就不再是提升生活品質(zhì)了，而是變成了家庭的沉重負(fù)擔(dān)。一般來(lái)說(shuō)，在支付頭付款后，購(gòu)房還貸支出占到家庭總收入的50%以下是比較安全的，在30%左右支付起來(lái)較為輕松。因此，購(gòu)房者一定要適當(dāng)估算自己的家庭還款能力，每月的收入要能夠保障除了月供之外的正常生活開(kāi)支，避免陷入家庭財(cái)務(wù)危機(jī)的尷尬局面。

　　3.看地段

　　毋庸置疑，地段對(duì)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)是較重要的因素。傳統(tǒng)上人們認(rèn)為越繁華、越接近市區(qū)的地段越好，因?yàn)閮?yōu)點(diǎn)顯而易見(jiàn)：社交方便、生活方便、用于出租也方便。但是，購(gòu)這種地段的房子，也應(yīng)看到其缺點(diǎn)：污染大、不安靜、價(jià)格較貴，短期內(nèi)升值空間不是太大。

　　郊區(qū)住宅適合休閑，郊區(qū)風(fēng)景和空氣不錯(cuò)，價(jià)格相對(duì)便宜；但平時(shí)生活、社交不方便，更適合休閑度假。

　　房屋質(zhì)量無(wú)小事

　　主講人：中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)河南分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、注冊(cè)高端驗(yàn)房師張新全

　　知識(shí)點(diǎn)：具備交付條件再收房

　　課堂提問(wèn)：市民岳先生在新柳路購(gòu)了套新房，去年收房之前，岳先生特地從網(wǎng)上查看了不少收房時(shí)應(yīng)該注意的事項(xiàng)，并一一實(shí)踐，進(jìn)行了仔細(xì)驗(yàn)收?？墒侨胱“肽曛?，房頂及飄窗還是出現(xiàn)了滲水。岳先生感慨，收房真是個(gè)技術(shù)活，開(kāi)發(fā)商的陷阱是防不勝防。有沒(méi)有專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師提供一整套的驗(yàn)房收房流程呢？

　　現(xiàn)場(chǎng)解答：

　　有著多年驗(yàn)房經(jīng)驗(yàn)的張新全說(shuō)，收房有兩個(gè)大環(huán)節(jié)，一是查看各種證件、資料，二是實(shí)地驗(yàn)房。

　　A.查看資料：

　　1.配套項(xiàng)目

　　入住前，業(yè)主頭先應(yīng)查看物業(yè)服務(wù)公司是否按照《鄭州市新建住宅小區(qū)交接驗(yàn)收辦法》的規(guī)定，對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備和公共環(huán)境進(jìn)行了驗(yàn)收。

　　2.物業(yè)服務(wù)

　　業(yè)主應(yīng)查看相關(guān)物業(yè)服務(wù)的合同、文件等，了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)概況以及收費(fèi)情況等。

　　新建小區(qū)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經(jīng)展開(kāi)，因此要由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代表業(yè)主依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施前期物業(yè)管理，并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　3.兩書(shū)一表（或一單）

　　業(yè)主在收樓時(shí)，頭先要審核開(kāi)發(fā)商是否具備交付房屋的全部文件資料，必要時(shí)可以要求核對(duì)相應(yīng)原件。如開(kāi)發(fā)商手續(xù)不完整，業(yè)主有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。這些文件資料主要包括兩書(shū)一表（或一單）。兩書(shū)是指《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，一表是《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，一單是指《五大責(zé)任主體項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案受理回執(zhí)單》。

　　B.驗(yàn)收房屋

　　1.看房間 頭先要仔細(xì)檢查每個(gè)房間是否達(dá)到線(xiàn)直、面平、角正。

　　2.看墻壁 頭先要仔細(xì)檢查每個(gè)房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋、空鼓、污漬和面層剝落，門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象。

　　3.看頂棚 檢查頂棚是否有裂縫，抹灰是否有脫皮、裂縫、霉點(diǎn)等問(wèn)題。

　　4.查滲水 較好是在房子交之前，下大雨后的天前往查看，這時(shí)候墻壁如果有問(wèn)題，會(huì)一目了然。廚房衛(wèi)生間墻體、頂面滲水，可以查看相關(guān)部位是否有水漬、裂痕，粉刷是否有起皮現(xiàn)象。

　　5.查地面 樓地面面層與基層黏結(jié)是否牢固，有無(wú)空鼓；整體面層是否平整，有無(wú)裂縫、脫皮、起砂的現(xiàn)象。

　　6.測(cè)層高 室內(nèi)凈高加上20厘米左右的樓板即面層厚度就等于房屋層高。消費(fèi)者可在每間室內(nèi)四角及的五個(gè)點(diǎn)測(cè)量房屋層高看其是否符合合同約定。

　　7.試門(mén)窗 頭先看戶(hù)門(mén)的品牌、材質(zhì)、功能與開(kāi)發(fā)商的承諾是否相符，注意其周邊密閉性是否好。窗戶(hù)要注意窗框的材質(zhì)與規(guī)格，窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒(méi)有雙玻改單玻，有無(wú)殘缺。

8.上下水上下水管道有無(wú)滲、漏、堵現(xiàn)象。打開(kāi)水龍頭，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，試試水壓和排水速度。每個(gè)地漏都應(yīng)做通水試驗(yàn)，可用盆或桶裝滿(mǎn)水往里倒，看是否暢通。

　　
　　9.驗(yàn)防水 這里專(zhuān)指廚衛(wèi)的防水。具體方法是：用塑料袋裝滿(mǎn)沙子放在地漏上，然后在廚房、衛(wèi)生間蓄一些水（1～2厘米高），24公里后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否滲漏。這個(gè)檢測(cè)較好與上層住戶(hù)同時(shí)進(jìn)行。

　　10.查電路 漏電保護(hù)安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，電源已接通正常；關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線(xiàn)路。

　　11.驗(yàn)雙氣 暖氣設(shè)備有兩種，一是暖氣片式，二是地暖形式。暖氣片式更直觀一些，一般情況下，供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板

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