轉(zhuǎn)線投資型：轉(zhuǎn)線投資商鋪獲利

個案：今年6月份劉先生投入40萬元購了一間位于北京南路的商鋪，小鋪雖然只有8平方米，但功能齊全、經(jīng)營范圍無約束，加上其旺盛的人氣。使劉先生很快就找到了合適的租客，較后以4000元/月的租金簽下一份3年租約。

劉先生非?？春猛鷧^(qū)小商鋪的長線投資前景，客源廣、租值高，而且商鋪投資比住宅投資的風(fēng)險會稍低，因此也打消了原來投資住宅的念頭轉(zhuǎn)線投資商鋪。人群心理：

經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚或可靈活調(diào)用資金的投資者會選擇轉(zhuǎn)投商鋪市場。對于投資商鋪的人來說成本投入基本維持不變，加上位置好的商鋪?zhàn)赓U回報率大約在10%~13％，前景廣闊。

專業(yè)意見：

商鋪投資者要遵循熱門商鋪四大特征去尋找投資標(biāo)的：地處熱門路段、面積小、經(jīng)營范圍廣、租值提升潛力大。

坐地售價型：為保本加價10萬元

個案：方先生本想在6月1日前把其名下的一套東風(fēng)東路某品牌小區(qū)、居住不足兩年的單位出售兌現(xiàn)，由于客戶的問題令他不能6月1日前成功出售物業(yè)。在6月1日后，方先生及時調(diào)整售價由原來的60萬元上升至70萬元，借此維持經(jīng)營成本。

人群心理：

有部分未趕上尾班車的投資者，他們必然會想辦法解決保本問題，一般分以下幾類：

1、持預(yù)售契約的投資者：

目前，他們只能把手頭的物業(yè)出租，等待出房產(chǎn)證后，他們才選擇出租、出售的方式處理該單位。

投資建議：投資者應(yīng)抱一種長線投資的心態(tài)，待取得房產(chǎn)證后，再作投資決定。

2、持房產(chǎn)證不足兩年的投資者：

該類型的投資者可選擇出售或出租物業(yè)，如他們選擇出售時，他們的“如意算盤”打得很精細(xì)，他們均抱有一種虧本的生意不做的心態(tài)。

該類投資者都明白，如果現(xiàn)時出售物業(yè)時，房管局將全額征收他們的稅費(fèi)，如果他們要維持成本，只好將該類型的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給客戶。他們會通過升價來實(shí)現(xiàn)保本的可能，而且投資者都是一個聰明的人，對新政策的出臺作出仔細(xì)的分析，他們知道如果預(yù)售契約的物業(yè)不能上市出售，整個二手市場的可售樓盤數(shù)量必然有所減少，而廣州樓市是一個自住型的市場，新政策出臺對于投資者有一定的打擊力度，但該部分的人數(shù)量只是占少數(shù)，自住型的客戶是二手市場的主流客戶，而且這部分人的數(shù)量只會增多不會減少，樓價必然有所上升，這個時候把成本轉(zhuǎn)嫁給客戶也是人之常情。

投資建議：投資者應(yīng)抱著見好就收的心態(tài)，過分地轉(zhuǎn)嫁成本給客人，令到客人可承受力出現(xiàn)問題后，將會導(dǎo)致物業(yè)的收益風(fēng)險出現(xiàn)問題。

3、持房產(chǎn)證已超過兩年的投資者：

他們會視市場的房屋價格走勢而定樓價，同時他們會考慮購家的求購欲，如看樓的客人多，有幾間不同的中介公司與他們議價，他們的降價空間不大，反之他們將會持著一種保本心態(tài)出售物業(yè)。

投資建議：投資者應(yīng)按市場價出售物業(yè)，如果過分提價，使樓價超出市場價，可接受的客人面窄，影響業(yè)主兌現(xiàn)速度，針對一些樓齡過長的樓盤，投資者應(yīng)更需要適時兌現(xiàn)。

急不可待入市型：反其道而行搶先機(jī)

個案：古先生是一個專業(yè)的樓市投資者，前兩天他剛與滿堂紅地產(chǎn)成交了一套嘉和苑的物業(yè)用于長線投資，他認(rèn)為此時入市是一個良機(jī)，因?yàn)闃鞘羞M(jìn)入冷靜期，樓價也可能會微降，因此他要把握良機(jī)入市。

人群心理：

該投資者所購購的樓盤位于老城區(qū)內(nèi)，由于老城區(qū)可流通的盤源數(shù)量少，這幾年的樓價一直保持著穩(wěn)中帶升的狀態(tài)，特別是一些居住環(huán)境好的小區(qū)，其跌價的幾率很小，投資者選擇在這個時候入市，自然有他們自己的道理。較近出臺的政策對于老城區(qū)的樓盤影響面較少，業(yè)主須交的稅費(fèi)少，因此業(yè)主加價欲不強(qiáng)，特別是一些樓齡長的樓盤加價的可能性不大。

專業(yè)意見：

對于一些盤源量較缺，求購的客戶量多的樓盤或區(qū)域，投資者應(yīng)當(dāng)適時入市，把握機(jī)會。

“商轉(zhuǎn)民”型：住宅禁商，降價拋售或出租攬客

個案：天河北某樓盤單位的業(yè)主趙先生，“住宅禁商”對他來說受影響不少。5月1日起實(shí)施的《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》第11條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照房屋規(guī)劃用途使用房屋，不得擅自改變建筑物使用性質(zhì)。按照新規(guī)定，“只有房產(chǎn)證上標(biāo)明是寫字樓、商鋪或商住用途才能新辦或續(xù)辦工商營業(yè)執(zhí)照?！痹撎讍挝坏臉I(yè)主過去一直將房子出租給中小型公司作辦公室賺取豐厚利潤的，現(xiàn)在一旦不能出租用于辦公用途，那么其租賃前景極不看好，預(yù)計(jì)租價會大幅下滑，所以他在考慮將其降價拋售。

受該政策影響，原來在住宅單位里辦公的租戶將在數(shù)月內(nèi)搬出，必然大大減少業(yè)主的客源。一些出租率高的住宅甚至有超過半數(shù)住宅單位的租戶將在數(shù)月內(nèi)搬出。所以該政策將使到“住宅改商”型的物業(yè)率大幅下降。

人群心理：

從目前市場態(tài)勢來看，“住宅改商”的業(yè)主面對“住宅禁商”的反應(yīng)有兩種：一種是降價拋售；一種是靜觀其變。

種反應(yīng)是因?yàn)槊鎸Α白≌獭焙笙陆档那闆r，再加上該大廈自住環(huán)境并不理想，業(yè)主不愿自住，所以業(yè)主選擇低價拋盤。種反應(yīng)是業(yè)主不愿低價拋盤而選擇了降價出租，因?yàn)橐话恪白≌纳獭钡臉怯畹乩砦恢枚急容^理想，只要價錢合理，周邊公司上班的白領(lǐng)都將會成為潛在的租客。所以業(yè)主按兵不動持觀望態(tài)度，期望著新的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)。

專業(yè)意見：

無論如何，作為守法公民，遵守政府制定的新規(guī)章是必要的。無論是何種選擇，原來投資住宅商用的業(yè)主都必須面對回報下降的嚴(yán)峻局面?！　　　　?

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