新年伊始，隨著莘莊一幅商辦地塊拍出178%的高溢價(jià)率，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度已初現(xiàn)苗頭。

2月12日開標(biāo)的商辦地塊莘莊商務(wù)區(qū)27A-0地塊（下稱莘莊地塊），較終以3.45億元的價(jià)格成交，溢價(jià)率達(dá)到178%，超出了大多數(shù)開發(fā)商的預(yù)期。有市場(chǎng)分析人士指出，在住宅樓市調(diào)控如火如荼之際，商用物業(yè)的投資優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，許多投資咨詢機(jī)構(gòu)和上市公司已經(jīng)謀劃將2011年的放在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)之上。

隨著住宅市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)深入，有機(jī)構(gòu)指出，在當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大背景下，部分城市商用物業(yè)的銷售回暖很快，沉寂已久的商用物業(yè)購(gòu)賣正在升溫。

以上海為例，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，去年12月份上海商業(yè)地產(chǎn)總成交量為54.8萬(wàn)平方米，環(huán)比11月份增加87.7%，成為全年商業(yè)成交量較高的月份，達(dá)到了又一高峰。漢宇地產(chǎn)分析師向記者指出，大幅增加的商業(yè)地產(chǎn)成交資金很多來(lái)源于因調(diào)控被擠出的投資資金。

與此同時(shí)，上海商用物業(yè)的成交價(jià)格也在不斷攀升。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至今，雖然全市新建商鋪成交量比去年同期下降了約20%，但成交均價(jià)卻提高了約40%，約為2.1萬(wàn)元/平方米。此外，近兩月連續(xù)成交的新建商鋪?lái)?xiàng)目中，過(guò)半數(shù)成交均價(jià)較去年11月期間出現(xiàn)上漲，漲幅在5%~30%之間；也有少數(shù)項(xiàng)目均價(jià)漲幅達(dá)到30%以上，偏向傳統(tǒng)的住宅型商鋪形態(tài)。

上海區(qū)域市場(chǎng)分析師認(rèn)為，考慮到后市調(diào)控的常態(tài)化，住宅市場(chǎng)的投資環(huán)境將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持較大的壓力，商鋪市場(chǎng)仍將吸引眾多投資者的目光。

信義房屋分析師朱平平亦指出，目前已有部分投資客因?yàn)橄拶?gòu)或是看空后市等原因從住宅市場(chǎng)中轉(zhuǎn)出，通過(guò)信義購(gòu)購(gòu)商鋪的客戶中，兩成左右是因?yàn)樾抡D(zhuǎn)投商鋪的。朱平平表示，商鋪的投資和住宅投資有所不同，以往，大部分購(gòu)購(gòu)住宅的投資客希望在3年左右時(shí)間拋售物業(yè)以獲取利潤(rùn)，而商鋪投資因?yàn)檗D(zhuǎn)讓稅費(fèi)高等問(wèn)題，不可能在短時(shí)間內(nèi)獲取高額利潤(rùn)，因此二手商鋪的投資客基本上要做好持有5~10年的計(jì)劃。

上述漢宇地產(chǎn)分析師向本報(bào)透露，很多開發(fā)商早已認(rèn)識(shí)到政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的利好，紛紛迫不及待地推出產(chǎn)品，去年上海的商業(yè)地產(chǎn)全年480.7萬(wàn)平方米的總量超過(guò)2009年的約23.4%。從2010年4月次調(diào)控開始，上海商業(yè)與辦公的供應(yīng)量便開始激增，以商鋪為例，12月的供應(yīng)量為25.7萬(wàn)平方米，相比2009年同期大幅增加63.7%。

漢宇地產(chǎn)向本報(bào)透露，漢宇地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也加強(qiáng)了對(duì)商辦項(xiàng)目的重視在異地代理項(xiàng)目中，商辦項(xiàng)目的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率超過(guò)60%。

事實(shí)上，除了中介公司逐漸謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型之外，聞風(fēng)而動(dòng)的開發(fā)商也不在少數(shù)。其中保利集團(tuán)計(jì)劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30%。而頭創(chuàng)置業(yè)、龍湖地產(chǎn)、中糧集團(tuán)等也已紛紛給出了自己的商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃。

而近期上海一場(chǎng)激烈的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，也頗能看出開發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資日益熱衷的苗頭。

漢宇地產(chǎn)分析師指出，目前供應(yīng)量的大幅提高已經(jīng)增加了商用物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。隨著未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加深，預(yù)計(jì)市場(chǎng)還將經(jīng)歷多輪盤整。

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