房貸新政的推出，對普通的購房者和一些炒房者都產(chǎn)生了影響，隨后各方推出的應(yīng)對措施也令人應(yīng)接不暇。在綜合各方面的情況后，本刊推出了"提前還貸"、"公積金"、"轉(zhuǎn)按揭"、"頭付"、"二次購房"、"二手房"、"租房"等七大關(guān)鍵詞，力求讓讀者能全方位地了解房貸新政的措施及影響，希望能為讀者提供相應(yīng)的應(yīng)對措施。

☆提前還貸

提前還貸是減少利息支出的良方，這沒有爭議，但不是任何情況都適合采用這一招，是否可以選擇此招可以按照下面的分類標(biāo)準(zhǔn)對號入座：

一、適合提前還貸的情況較佳的省錢方式當(dāng)然是你一次性將余款付清，不必再繳利息，但是，對大多數(shù)人來說，這種方式太不現(xiàn)實。

可以考慮的是：

1、部分提前還款。在月供支出減少或是增加、縮短還款年限之間組合，通過比較，縮短還款年限是較佳的省錢方式，但這需要有足夠的經(jīng)濟(jì)保障來防范風(fēng)險。

2、不提前還款，縮短貸款年限、采取等額本金還款方式，減少的利息雖然少些，但對生活保障不是很穩(wěn)定的人來說，比較適用。

3、有優(yōu)良紀(jì)錄者可爭取利率下限。

二、不適合采取提前還貸的情況

1、房貸時間過長。尤其是在供樓三年之后，采取提前還貸不劃算。在供樓前三年里，供樓者所還的利息幾乎是所還本金的一倍。如果把應(yīng)還利息平均計算，供樓者前三年所還的利相當(dāng)于已經(jīng)還了平均下來的4年10個月的利息。

2、有好的投資空間。如果你的預(yù)期投資收益高于利息的增加支出，則不必提前還貸。

☆公積金

公積金的貸款利率一直低于商業(yè)貸款利率，在房貸新政推出后二者的差距更為明顯。如果你有條件可盡量選擇公積金貸款。

如果目前你采用的是商業(yè)貸款，可申請將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。目前，武漢、重慶等城市已經(jīng)可以辦理。

但辦理公積金貸款，你必須要有充分的心理準(zhǔn)備。一是你得有時間，因為手續(xù)比較復(fù)雜，較好能有專業(yè)人士提供服務(wù)；二是你得有條件，公積金貸款的審核比較嚴(yán)格，你必須要繳夠一年以上的公積金，并且，得從你動用公積金之后起累計。

另外，有些情況也不適合將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，例如，5萬元以下的小額貸款，做轉(zhuǎn)公積金貸款不劃算。還有，二手房辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)會更困難一些。

☆轉(zhuǎn)按揭

對很大一部分人說，房子被套牢，資金無法流動，停止轉(zhuǎn)按揭簡直是一個噩夢。其實，還是有辦法可以讓轉(zhuǎn)按揭繼續(xù)動起來。

對有兩套房的人來說，可以選擇抵押自住房，獲得現(xiàn)金付清貸款進(jìn)行按揭，當(dāng)然自住房需要有一定的升值才能考慮。

對只有一套住房的人來說，可以有兩個選擇：一是利用下家付頭付還貸款。此種方法可以讓賣房者少些壓力，但要多承擔(dān)些風(fēng)險，要盡可能地的避免在過程中出現(xiàn)操作失敗的情況；二是利用中介墊資還貸款。此種方法將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了中介方，對賣家來說無疑是一個不錯的選擇，但也謹(jǐn)慎選擇中介，規(guī)范合同，盡可能避免掉入陷阱之中。

☆頭付

銀行提高貸款購房頭付，將經(jīng)濟(jì)實力較弱的購房者擋在了門外，但對優(yōu)質(zhì)客戶提供了優(yōu)惠。

農(nóng)行提出，對于今年3月17日以后新發(fā)放的個人住房貸款，各分行可對借款人購購的套自住普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)實行下限利率；除此之外，對借款人支付頭付款比例較高的、借款人為農(nóng)行個人優(yōu)質(zhì)客戶的、借款人購購農(nóng)行總分行級房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶開發(fā)的住房的，或滿足其他相關(guān)條件的，可在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定程度的下浮。

在重慶，八成按揭依然存在，但范圍鎖定在了公務(wù)員、醫(yī)生、教師、企業(yè)老總和資金雄厚人士等人群，同時，對別墅、二次購房等加強(qiáng)了限制。對于一次購房者，有良好的職業(yè)與信用紀(jì)錄，依然有希望得到八成按揭貸款。

☆二次購房

銀行為防范風(fēng)險，對二次購房者進(jìn)行了大力限制，主要是為了控制炒房者，但同時也對一般的購房自住者造成了沖擊，畢竟，很多二次購房者只是為了改善居住條件。

作為二次購房者，面對新增的條條框框，依然有辦法突破。在蘇州就出現(xiàn)了以下幾種情況：

1、利用銀行信息不對稱二次購房。由于目前各家銀行的消費(fèi)信貸管理系統(tǒng)都"各自為政"，銀行間并不聯(lián)網(wǎng)，貸款者完全可以利用銀行間的信息不互通而進(jìn)行二次購房并享受一次購房待遇，同時也可享受利率下限。

2、房產(chǎn)名更換。一些購房者干脆把套住房"歸入"配偶或者子女名下，以配偶或子女的名義來申請貸款，同樣可以避免歸入"投資性住房"的行列。

☆二手房

對于很多進(jìn)入社會不久的年輕人來說，能一次到位購購好房的人并不多，選擇二手房作為過渡房也成了很多人的選擇。在房新政推出之后，二手房也變得火爆了起來，相比之下，購房者的選擇空間更大了，但二手房中的陷阱卻很多，購購二手房必須要注意以下幾點：

1、賣房者是否是產(chǎn)權(quán)人。由于二手房通常會存在一個過期的房產(chǎn)證，這會給一些不法分子可趁之機(jī)，你必須要辨別清房產(chǎn)證的真?zhèn)?；另外，也要弄清楚真正的產(chǎn)權(quán)人是否有完備的房產(chǎn)證。

2、注意分辨產(chǎn)權(quán)人是一人還是多人組成。依照我國法律的規(guī)定，共有財產(chǎn)的出售必須得到其他共有人的同意，尤其是在共同共有的情形下。當(dāng)有共有人不同意出售時，則該交易無效。因此，要確定產(chǎn)權(quán)人賣房是否全體認(rèn)可。

3、確認(rèn)該房是否在法律允許交易的范圍之內(nèi)。要確定該房是否有被封，是否符合交易的所有條件，也就是要在該房處在可合法交易的狀態(tài)下才能考慮是否投資。

4、確認(rèn)該房的用途。要了解清楚該房是居住房，或是商業(yè)房，還是工業(yè)用房，再確定是否適用自己購購。

☆租房

購房不如租房！加息之后這種說法更是甚囂塵上，但到底是購房還是租房呢，還得從投資收益來看。

國內(nèi)知名投行中國國際金融公司(以下簡稱中金公司)，日前發(fā)布的較新房地產(chǎn)抽樣調(diào)查分析報告指出：目前國內(nèi)購房成本或者月供已超過租房成本，3/4的城市平均月供已超過租金，即"購房不如租房"。

中金公司的報告采用了兩種指標(biāo)：個指標(biāo)是"購房資金成本/租房比率"；個指標(biāo)則是"月供/月租金"，報告顯示，我國房地產(chǎn)平均購房資金成本和月供分別是租金的1.1倍和1.3倍。 其中長三角城市的比例較高，地處長江三角洲的主要城市購房資金成本為租金的1.3-1.5倍。3/4的城市月供大于租金，月供為租金的1.5-2倍。

是購房好還是租房好，較終得由你所在的城市來定。如果你所在的城市購房資金成本還有遠(yuǎn)高于租房成本，而月貸比例也遠(yuǎn)大于租金，則租房的收益更佳，而且在目前的形勢下租房可以避免承受過多的風(fēng)險，那么租房也是一個不錯的選擇?！　　　　?作者：劉輝光)

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