在舉國(guó)歡慶祖國(guó)母親65周年華誕的前夜，萎靡多時(shí)的中國(guó)樓市，特別是一直咬牙堅(jiān)持“限購(gòu)不松綁”的北京樓市，突然被注入了兩劑強(qiáng)心針--“北京放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”以及“央行宣布對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。”

在短短不到60時(shí)辰的時(shí)間里，兩道利好政策的出臺(tái)，讓眾多開(kāi)發(fā)商驚呼“幸福來(lái)的太突然了”，更有專(zhuān)家笑言“國(guó)慶假期取消，祖國(guó)母親喊你回家購(gòu)房”。一時(shí)間，無(wú)論東西南北，還是微博、微信，都在熱烈討論信貸松綁會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)哪些利好，以及是不是現(xiàn)在得趕緊購(gòu)房，否則房?jī)r(jià)一彪升就錯(cuò)過(guò)了較佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)。對(duì)此，鳳凰房產(chǎn)認(rèn)為，此次央行信貸松綁對(duì)于中國(guó)樓市將帶來(lái)以下七大利好。

利好一：頭套剛需族群將減少資金壓力

央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱(chēng)通知）中明確指出“對(duì)于貸款購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房的家庭，貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定”，這意味著整天被“丈母娘”催促著購(gòu)婚房的80、90后小年輕終于能減輕了一部分置業(yè)壓力。

目前，商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%，貸款100萬(wàn)按等額本息還款方法分20年還清，總支付利息為796400元，每月還款額為7485元，而按照7折利率計(jì)算，則總支付利息為474667元，每月還款額為6144元，相當(dāng)于可以節(jié)約22萬(wàn)元。

雖然，央行通知指出貸款利率較低可以打7折，但決定權(quán)還在各個(gè)商業(yè)手中，但購(gòu)房人能獲得9折利率的可能性已非常大。在這一利好的刺激下，估計(jì)有很多持幣觀望的意向置業(yè)者將陸續(xù)殺入樓市，而2014年的較后一個(gè)季度房地產(chǎn)將再現(xiàn)全新一輪的購(gòu)房熱潮，一掃過(guò)往的陰霾。

利好二：剛改人群獲得金融杠桿支持

央行通知指出“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。”這一利好對(duì)于樓市復(fù)興的作用是極其巨大的，因?yàn)槠湟馕吨追抠J款政策已經(jīng)解禁，將導(dǎo)致眾多有改善住房需求的購(gòu)房人將回歸市場(chǎng)。

在該政策發(fā)布之前，二套房置業(yè)頭付嚴(yán)格執(zhí)行7成頭付，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，導(dǎo)致不少有改善置業(yè)需求的購(gòu)房人放慢了換房的速度，而新政的出臺(tái)將極大刺激這部分改善型客戶(hù)的置業(yè)熱情。而對(duì)于堅(jiān)持限購(gòu)不放松的“四大天王”--“北上廣深”來(lái)說(shuō)，這一利好將降低二套房的置業(yè)門(mén)檻，而對(duì)于手中已有兩套房的家庭來(lái)說(shuō)，則可以還清兩套房貸，出售其中一套住宅后，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的升級(jí)。

另外，該利好還將緩解中高端樓市的去化慢的問(wèn)題。以北京為例，今年面市了眾多高端樓盤(pán)，但在政府堅(jiān)持的“打老虎”行動(dòng)中，使得不少過(guò)去高端物業(yè)購(gòu)房主力軍消失了蹤影，而有意升級(jí)換代的改善型人群則受“限購(gòu)”“限貸”政策所累，因此這一利好在一定程度上將會(huì)刺激高端物業(yè)市場(chǎng)的回暖。

利好三：二三線城市去庫(kù)存迎來(lái)曙光

央行通知指出“在已取消或未實(shí)施‘限購(gòu)’措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定頭付款比例和貸款利率水平。”根據(jù)央行這一“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新政，以及全國(guó)各地的限購(gòu)松綁政策，將對(duì)于二三線城市的樓市回暖帶來(lái)極大的促進(jìn)作用。

今年以來(lái)，二三線城市飽受去庫(kù)存壓力，也因此導(dǎo)致了從杭州起源的全國(guó)降價(jià)風(fēng)潮涌動(dòng)，即便是有房?jī)r(jià)下降的走勢(shì)出現(xiàn)，但購(gòu)房人的反應(yīng)仍不疾不徐，反而導(dǎo)致了樓盤(pán)老業(yè)主因房產(chǎn)貶值而造成的多起維權(quán)事件。因此，在“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新政指引下，已經(jīng)解除限購(gòu)的二三線城市，有望使投資性需求重回市場(chǎng)，在一定程度上將改善眾多城市庫(kù)存量大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

利好四：減少房企融資成本壓力

央行通知指出“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。”從這一點(diǎn)來(lái)看，將極大降低房企的融資成本。

其實(shí)，從2013年底開(kāi)始，樓市進(jìn)入下行通道，市場(chǎng)成交萎靡、銀行貸款受限、上市融資遇阻，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)于資金的需求幾乎到了饑不擇食的程度，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)信托、私募基金、民間借貸等融資方式，已變身為房企的“救命稻草”，然而高額的利息壓得眾多中小房企喘不過(guò)氣，而小房企破產(chǎn)以及被兼并的事件時(shí)有發(fā)生。因此，央行此番政策的出臺(tái)將緩解房企的融資瓶頸，促使房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

利好五：有利于銀行資金回流和新增優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)

在今年中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不佳的情況下，眾多銀行對(duì)于信貸審批“慎之又慎”。相對(duì)而言，個(gè)人房屋信貸是較優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)。而在央行的新政下，眾多有置業(yè)升級(jí)的購(gòu)房人為了獲得金融杠桿，會(huì)立刻還清套房屋貸款，讓銀行快速收回套房貸本息，而改善型人群的套房屋貸款，又可以讓銀行重獲優(yōu)質(zhì)個(gè)人信貸。對(duì)于銀行業(yè)而言，無(wú)疑是“一舉兩得”的好事。

利好六：房地產(chǎn)股票會(huì)借勢(shì)上揚(yáng)

每次房地產(chǎn)利好政策的出臺(tái)，都會(huì)帶動(dòng)地產(chǎn)股的整體上揚(yáng)，無(wú)奈本次利好信息的發(fā)布，恰逢國(guó)慶節(jié)前，并在滬深股市3點(diǎn)收盤(pán)后。不過(guò)此次央行新政的利好作用非比尋常，因此我們可以相信十一黃金周后天，地產(chǎn)股將出現(xiàn)上揚(yáng)走勢(shì)。預(yù)計(jì)分曉，10月8日周三見(jiàn)。

利好七：房地產(chǎn)金融創(chuàng)新性產(chǎn)品迎來(lái)春天

2014年以來(lái)，不少互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新平臺(tái)開(kāi)始推出更多更為復(fù)雜的互聯(lián)網(wǎng)變種產(chǎn)品，互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域繼續(xù)精彩紛呈，并且從單純的理財(cái)投資擴(kuò)展到各種消費(fèi)和投資領(lǐng)域，而房地產(chǎn)領(lǐng)域則成為了兵家必爭(zhēng)之地，誕生了以平安好房貸為頭的一系列房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，為購(gòu)房人緩解置業(yè)壓力起到很好的杠桿作用。而隨著央行信貸放松政策的實(shí)施，對(duì)于眾多有置業(yè)需求而又頭付不夠的剛需人群，以及有置業(yè)升級(jí)需求又不想占用太多資金的改善性人群而言，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，將滿足他們的置業(yè)需求。因此，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品將擁有良好的市場(chǎng)前景。

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