與以往京城房展會(huì)人們摩肩接踵的火爆場(chǎng)面不同，剛剛在國貿(mào)結(jié)束的以投資型物業(yè)為主打的“北京四季房展頭屆商務(wù)地產(chǎn)展”卻顯得有點(diǎn)冷清，記者了解到，４天的展期里展會(huì)的總意向成交金額僅８千余萬元。在商務(wù)地產(chǎn)展的相關(guān)論壇上，有專家指出，隨著近幾年來北京的投資型房產(chǎn)項(xiàng)目迅速增多，市場(chǎng)高燒退后，投資型物業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)也開始顯現(xiàn)。

“高回報(bào)”風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在商鋪、酒店式公寓等投資型物業(yè)在推廣時(shí)往往會(huì)承諾一個(gè)８％－１０％的高回報(bào)率，但是，誘人的“高回報(bào)”其實(shí)也有風(fēng)險(xiǎn)——回報(bào)可能無法兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。比如，去年以產(chǎn)權(quán)式商業(yè)投資物業(yè)熱賣的“第五大道”、“巨庫”、“西單７７ＴＨ”等項(xiàng)目接連出現(xiàn)經(jīng)營問題，導(dǎo)致回報(bào)率大幅下降甚至為負(fù)數(shù)。

某商業(yè)投資機(jī)構(gòu)研究部負(fù)責(zé)人對(duì)此評(píng)價(jià)說，投資房地產(chǎn)的暴利時(shí)代早已結(jié)束了。目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸規(guī)范，雖然投資房產(chǎn)比投資其他行業(yè)的收益水平稍微高些，但普遍行業(yè)利潤率大概在６％—８％之間。產(chǎn)權(quán)式投資主要涉及租金水平和出租率水平，影響這個(gè)物業(yè)類型投資的因素主要是經(jīng)營水平等因素，產(chǎn)權(quán)式投資出現(xiàn)問題的癥結(jié)大都出現(xiàn)在經(jīng)營和兌現(xiàn)上。

對(duì)投資者而言，投資型物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)來源于經(jīng)營公司能否按合同約定兌現(xiàn)返租。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，目前一些項(xiàng)目宣傳的率動(dòng)輒達(dá)到每年１０％以上，投資期限動(dòng)輒１０年或２０年，個(gè)別開發(fā)商為了吸引客戶，不惜在回報(bào)率的高低上做文章，有些回報(bào)率高得離譜，這就不能不要求投資者提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在面對(duì)開發(fā)商和經(jīng)營公司高額返租的承諾時(shí)，考察周邊項(xiàng)目普遍的租金水平以及經(jīng)營公司所涉足行業(yè)的平均收益水平，以提高投資的安全性。

擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在有一些項(xiàng)目是開發(fā)商以自身資產(chǎn)或部分經(jīng)營收入來承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。在這種情況下，投資者就應(yīng)該辨別開發(fā)商或擔(dān)保單位用來擔(dān)保的資產(chǎn)品質(zhì)和規(guī)模。

專家指出，在一種極端的情況下，開發(fā)商把項(xiàng)目賣出后，所得利潤已在股東中分配，這時(shí)一旦經(jīng)營公司違約，即使開發(fā)商的股東或上級(jí)單位非常有實(shí)力，但開發(fā)商作為獨(dú)立法人主體實(shí)際可承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的資產(chǎn)很可能也只是一張空頭支票。放入擔(dān)保中其他項(xiàng)目的經(jīng)營收入，則由于收入本身的不確定性，擔(dān)保也就存在不確定性。由此可見，投資者在辨別時(shí)一定要分清用來擔(dān)保的法人主體是什么，用來擔(dān)保的真實(shí)資產(chǎn)是什么。

專家認(rèn)為，一個(gè)規(guī)范的產(chǎn)權(quán)投資項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備４個(gè)基本條件：有高水平的經(jīng)營公司進(jìn)行經(jīng)營管理，并且經(jīng)營應(yīng)已納入正軌；承諾的率應(yīng)在一個(gè)合理的水平，不能嚴(yán)重背離行業(yè)的平均收益；要有資信等級(jí)高的擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，并在法律框架內(nèi)保障投資者的投資收益；要有合理的投資期限，符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性規(guī)律。

加息風(fēng)險(xiǎn)

央行在半年內(nèi)連續(xù)兩次提高了房貸利率。對(duì)于自住購房者月供還款金額雖有增加但影響不大，而對(duì)于房產(chǎn)投資者特別是高端物業(yè)投資者而言，則影響相對(duì)較大。頭先，近年來高端物業(yè)租金下降、投資收益降低，利率連續(xù)上調(diào)顯然會(huì)大幅度提高“以租養(yǎng)貸”的成本。同時(shí)，隨著今后房地產(chǎn)稅的開征，高端物業(yè)持有成本將進(jìn)一步加大，這樣一來高端物業(yè)的率將會(huì)明顯降低。同時(shí)政策表明平抑房價(jià)仍將是２００５年政府宏觀調(diào)控的重要組成部分之一，如果今后房貸持續(xù)加息，必將會(huì)進(jìn)一步提高投資成本。

面對(duì)投資型物業(yè)的加息風(fēng)險(xiǎn)，“我愛我家”的專業(yè)人士提出了三種解決辦法：那些對(duì)房地產(chǎn)期望較大，前期已獲利的短期投資者，建議他們先將手中房屋獲利出售，暫時(shí)退出房產(chǎn)投資市場(chǎng)；那些資金實(shí)力充足，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長線看好的投資者，建議他們提前還清貸款或提前部分還貸；而那些期望“以租養(yǎng)貸”的普通型投資者，則建議他們適當(dāng)延長貸款年限，即辦理加按揭，以減少月還款額度，這樣做的副作用是，如果選擇比較長的貸款年限，利率就高，所付利息就多，且貸款保險(xiǎn)額也較高?！　　　　?作者：陳志平)

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