從央行宣布個(gè)人住房貸款利率上調(diào)以來(lái)，各家銀行采取什么樣的利率標(biāo)準(zhǔn)一直都在商討之中，不過(guò)，截止目前四大國(guó)有銀行已經(jīng)確定了各自的利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，工行、中行與農(nóng)行實(shí)施5年期以上的個(gè)人住房貸款利率為下限利率5.51%，而建行5年期以上的個(gè)人住房貸款利率實(shí)現(xiàn)貸款的基準(zhǔn)利率6.12%，兩者相差達(dá)到了0.61%。相比，對(duì)于購(gòu)房的頭付比例來(lái)看，各家銀行對(duì)于購(gòu)購(gòu)套住房的貸款者均實(shí)行20%的頭付，但對(duì)同一借款人購(gòu)購(gòu)套住房的人，都將實(shí)行6.12%的基準(zhǔn)利率，同時(shí)頭付比例也將提高到30%或40%。面對(duì)利率與頭付比例之間的聯(lián)系，購(gòu)房者如何進(jìn)行貸款選擇，鏈家總經(jīng)理左輝認(rèn)為，通過(guò)直觀的感覺進(jìn)行合理的貸款置業(yè)。

15年房?jī)r(jià)總額為50萬(wàn)的個(gè)人房貸對(duì)比表

利率 頭付比例 月還款額（元/月） 總還款額（元）

5.51% 20% 3270.54 588697.20

30% 2861.72 515109.6

差額 408.82 73588.00

6.12% 20% 3401.41 612253.80

30% 2976.24 535723.20

差額 425.17 76530.60

根據(jù)上表，可以得出以下幾個(gè)結(jié)論：

在利率確定的情況下如果頭付提高，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可以節(jié)省相當(dāng)可觀的一筆投資成本。比如利率為5.51%時(shí)，在貸款年限內(nèi)，頭付30%相比頭付20%可以減少購(gòu)房支出23588元，每月的還款額可以減少408.82元；利率為6.12%時(shí)，在貸款年限內(nèi)，頭付30%相比頭付20%可以減少購(gòu)房支出26530.6元，每月的還款額可以減少425.17元。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)允許，頭付可以相對(duì)高一點(diǎn)，這樣既可以減少總購(gòu)房成本的支出，同時(shí)又可以相對(duì)降低利率的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

在頭付比例確定的情況下

很明顯，利率越高所需房產(chǎn)的投資成本也就越高。當(dāng)頭付比例為20%時(shí)，在貸款年限內(nèi)，利率為6.12%的成本要比利率為5.51%高出23556.6元；頭付比例為30%時(shí)，則其成本增加額為20163.6元。不過(guò)，利率變動(dòng)所帶來(lái)的成本增加額是隨著頭付比例的提高而呈現(xiàn)遞減。購(gòu)房者一方面可以考慮自己提高頭付比例，降低成本；另一方面就是在購(gòu)房之前頭先咨詢貸款情況，盡量與能夠獲得貸款利率相對(duì)較低的進(jìn)行合作。

當(dāng)利率與頭付進(jìn)行捆綁時(shí)

也就是說(shuō)如果利率為5.51%時(shí)，可能實(shí)現(xiàn)30%的頭付，利率為6.12%時(shí)，可能實(shí)現(xiàn)20%的頭付，這時(shí)購(gòu)房的投資成本在貸款年限內(nèi)相差47144.2元，月還款額相差539.69元。如果利率為6.12%，實(shí)現(xiàn)30%的頭付；利率為5.51%，實(shí)現(xiàn)20%的頭付，則在貸款年限內(nèi)購(gòu)房的投資成本可以減少2974元，而月還款額可以減少294.3元/月。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)利率高時(shí)，如果實(shí)現(xiàn)頭付也高，則可以相對(duì)比利率低、頭付低時(shí)的購(gòu)房成本支出更少。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為一般的房產(chǎn)投資置業(yè)者，不論是高利率還是低利率，如果經(jīng)濟(jì)允許，頭付越高，那么您所投資的房產(chǎn)成本會(huì)更低；如果在利率確定的情況下，即使您所貸款的利率是高利率，但是，您仍然可以通過(guò)提高頭付的比例來(lái)彌補(bǔ)利率過(guò)高所帶來(lái)的成本增加。專業(yè)人士提醒各位房產(chǎn)置業(yè)者，雖然利率的變動(dòng)不是人為所能控制的，但是，在房產(chǎn)的投資過(guò)程中，作為每個(gè)投資者仍然可以通過(guò)自身的權(quán)益衡量來(lái)規(guī)避不可變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。　　　　　(作者：王維波)

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