中國的樓市的成長與發(fā)展，總是離不開國家政策的調整，或壓或救。經歷了2014年的樓市蕭條，2015年樓市利好政策頻出，釋放出政府積極救市 的信號。3月，兩大新政再次出臺，組合拳出手，措施超預期，政策放松預期更明確!除了房產股飛漲，還將給老百姓購房、賣房帶來什么影響呢?

　　一、2015年3月那些刷爆朋友圈的新政

　　(1)二套房頭付款比例調整

　　3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，較低頭付款比例調整為不低于40%。調整后，具體頭付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　(2)提升公積金利用率

　　調整后，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購購頭套普通自住房，較低頭付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，較低頭付30%。

　　(3)二手房營業(yè)稅免征期限由5年改為2年

　　財政部、國家稅務總局30日聯(lián)合發(fā)布消息，經國務院批準，我國將從3月31日起對個人住房轉讓營業(yè)稅政策作出調整。調整前，房本不滿5年進行出售需繳納營業(yè)稅;調整后，房本只要滿2年(含2年)，便可免繳營業(yè)稅。

　　二、樓市新政有何實質影響?

　　看業(yè)內人士大膽預測：

　　1、購購力與房價

　　二套房頭付政策將使得二套房購購者的購房能力回到2012年前，或將拉動銷售額增加1%~5%;公積金頭付比例下調將推動頭次置業(yè)人群入場，拉 動5%~10%的新增需求;如若伴隨各地公積金貸款上限打開，效果將更加明顯。營業(yè)稅減免將來影響市場交易中約20%的二手房屋，其有效房價將下降5%- 6%。

　　2、市場表現(xiàn)

　　從市場層面來講，量價齊漲幾率將大大增加。二套房頭付比例的降低，對于購房者來說，疊加之前的取消限購政策影響，購房者很可能再次積極入市。松動的信貸政策使得購房者難以再期待價格下調回歸合理。

　　但也有人認為，改善型需求購房者的頭付能力比較強，降頭付對他們的影響可能沒那么大。松綁二套房貸款政策預期愈發(fā)強烈，如果一線城市房價繼續(xù)上 漲，不僅老百姓難以接受，恐怕也不是政策層面所樂見的。對于這種擔心，有專家表示，房地產漲價肯定是不健康的，但是在目前我國的經濟發(fā)展階段，降價帶來的 問題更多，兩會中也提到，未來市場是均衡發(fā)展，托底也很重要。

　　3、銀行政策

　　對于新政的實施，相關銀行人士表示，他們在收到上級行的通知后，會馬上按照新政策執(zhí)行，目前正等待各總行的細則落地。

　　針對銀行風險層面，專家認為只要避免人為“做高評估價”的現(xiàn)象，就不會有太大風險。畢竟，二套房頭付仍然會普遍在4成以上。銀行也會根據(jù)不同城市、不同片區(qū)的樓市風險，來確定頭付比例的。

　　4、股價

　　二套房貸頭付比例下調，勢必對地產股帶來影響。

　　中午央行緊急通知媒體開會之后，降低二套房頭付比例的傳言就已蔓延開來。受此消息影響，午后地產板塊狂飆，漲幅超3%，榮安地產、中關村漲停，招商地產等漲幅居前。房地產B基金漲近8%。在當前牛市利好大環(huán)境下，地產股可能會迎接新一輪的暴漲。

　　三、延伸閱讀：二套房頭付政策調整

　　5年來，我國對“二套房貸”的政策經歷了由“頭付比例不低于50%”到“頭付比例不低于60%”，從“認房又認貸”到“認貸不認房”的變化。

　　2010年4月17日，國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發(fā)布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱《國十條》)。

　　《國十條》規(guī)定：對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。同時，銀行對二套房認定是“認房又認貸”，即只要手頭有一套房，不管是否為貸款所購，其再貸款購房時均被視為購購二套房。

　　2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(簡稱“新國八條”)，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會對房地產“限貸”政策作出調整。其中，“二套房貸”的松綁尤受關注，被市場普遍稱為“認貸不認房”，但此次二套房的頭付比例依然執(zhí)行頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍的政策。

　　樓市注入強心劑 市場反應各異

　　樓市在經歷了2014年的冷冬之后，如今似乎有些春意漸濃的意味。樓市調控一再松綁，使得不少人覺著房價要開始大漲，其實這是一種不切實際的期待，也是對市場和政策的誤讀。

　　頭套房：反應比較理性

　　距離新政推出已有一周時間，各開發(fā)商會有何反應?位于市的一家樓盤銷售經理說道：“目前我們的營銷方案還沒有改變，優(yōu)惠仍舊很多，雖然外地已經有漲價傳聞，但是我們還沒有?！?/p>

　　世紀大道一樓盤營銷總監(jiān)介紹到：“我們這幾天主要的事情就是研究政策，開會商討下一步推盤細節(jié)?，F(xiàn)階段醞釀漲價我認為是不明智的，主要還是以跑量為主，但不排除減少例如購房裝修、家電等類似優(yōu)惠環(huán)節(jié)?！?/p>

　　根據(jù)咸陽各個開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)反饋，目前咸陽樓市仍舊以跑量為主。與其他城市出現(xiàn)漲價傳聞不同，咸陽樓市目前暫未出現(xiàn)漲價現(xiàn)象，多數(shù)開發(fā)商還是略顯理性。

　　在陳陽寨附近的幾個新盤售樓處，有幾組看房者正在了解樓盤情況，在問及他們對于新政的看法時，多數(shù)購房者還是顯得較為理性，并沒有因為新政而急于出手。

　　據(jù)售樓處工作人員介紹，新政出臺后，這幾天過來看房的客戶并沒有明顯增加，一方面是由于上班時間，另一方面則與有些客戶還處于市場觀望期，房貸政策還未在地方落實有關，但是也有不少年輕購房者來詢問公積金貸款購房的相關事宜。

　　二手房：提振市場信心

　　無論是二套房頭付比例的大幅下調，還是個人住房轉讓營業(yè)稅政策的調整，應該說對二手房市場的影響較一手房更為明顯，樓市流動性有望增強。

　　對于改善型需求的購房者來說，大、中戶型的房子將會受到更多的青睞。特別是一些新近幾年交付的房源，可能由于“5變2”政策的實行而得益，加快成交速度。不過，無論是頭付比例下調，還是營業(yè)稅調整，對市場信心的提振意義更為明顯。

　　昨天上午，人民路某中介門店經理告訴記者，政策落地后，他和同事都接到了不少購房者關于政策咨詢的電話，普通住宅享受“5變2”的政策福利還是相當可觀的，少則幾萬元，多則一二十萬元。他認為，新政出臺可能在短期內會一定程度提升二手房的成交量。

　　樓市新規(guī)之下置業(yè)者喜憂參半

　　業(yè)內人士認為，樓市新規(guī)之下，對于剛需、改善來說可謂喜憂參半。但是就咸陽樓市來說，房價不會上漲，未來新規(guī)實施，如何落實還需要更為細致且適合落地性政策出臺。

　　【剛需置業(yè)】早過戶損失多

　　王先生上月購購了一套滿2年而未滿5年的普通住宅，3月中旬過了戶，交了5萬左右的營業(yè)稅，而較近財政部出臺的新政策規(guī)定，免征營業(yè)稅的年限由原先5年改為2年，自己這套房子剛好符合條件，就因為自己過早了幾天，營業(yè)稅多出好幾萬。

　　王先生自嘲成了名副其實的“冤大頭”，但轉念一想，如果在政策后過戶，萬一碰上漲價或者是一些客觀因素，也就更麻煩，這樣一想就坦然了很多。

　　華商報記者也算了一筆賬：假設，購購一套100萬的房子，這套房子滿2年未滿5年，按5.6%的營業(yè)稅計算：調整前他需要支付5.6萬的營業(yè) 稅，新規(guī)頒布后，過戶可以省下這筆錢。如果使用公積金貸款;調整前公積金貸款較低頭套頭付款比例30%，則他需要付30萬元頭付，調整后公積金貸款較低頭 套頭付款比例20%，則他需要付20萬元頭付。

　　【改善置業(yè)】找合適機會出手

　　小王參加工作已經有14年，由于家里添人口，近期準備購購人生的套房子。來改善家里人的住房條件，多次看房、分析和家人的共同協(xié)商下，他看上了一套總價在60萬的房子。

　　華商報記者簡單的算了一筆賬，以目前咸陽某項目的房價來看，套內面積在100平方米的住房總價在大概為60萬。以頭付3成來看，需要支付18萬 元頭付款，向銀行申請貸款42萬元。依照二套房基準利率1.1倍的利率計算，貸款20年每月需還款3138.83元，20年總共需要支付 333319.09元利息。

　　如果以頭付4成來看，需要支付24萬元頭付款，向銀行申請貸款36萬元。依照二套房基準利率1.1倍的利率計算，貸款20年每月需還款2690.43元，20年總共需要支付285702.08元利息。相比頭付3成將少支付47617.01元利息。

　　中房·陽光美域銷售副總孫燕表示，此次新政出臺，很多剛需購房者可能會選擇靜觀其變，對于剛工作時間不久，公積金金額比較少，需要組合貸款，新政出來后，市場反應應該還需要一段時間，但如果碰到合適的房子，可以選擇適時出手。

　　樓市新規(guī)之下“喜憂參半”

　　從事房地產相關行業(yè)的張先生較近也正準備給自己換套房，改善一下居住環(huán)境。自從新政出臺后，張先生為之一陣興奮，天便去售樓處看房。按照原 來的貸款政策，他現(xiàn)在購房屬于二套房，頭付至少要六成，但是新政出臺后，頭付比例降低至四成。對于他來說，頭付款壓力減小不少。然而，他也有一些擔憂， “雖然國家政策出臺了，但是等政策落實到地方可能還有一段時間，而且在實際執(zhí)行過程中，能不能從銀行貸到六成還是未知數(shù)?！?/p>

　　宇宏·健康花城銷售經理胡嬋娟說，調控新政對于開發(fā)商而言應該是喜憂參半，細則對于二手房市場影響勢必會擠壓出一部分需求轉投一手房市場，市場 的供給被壓縮了，一手房的需求增多了，對于開發(fā)商而言是好事。對已改需開發(fā)商也會通過降低售價、分期付款等等方式來提高自身項目的銷量。

　　華城國際廣場副總經理鄭大群表示，目前政策的細則未完全落地，對未來很難做出預判，作為

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