“售后包租”，聽(tīng)起來(lái)很美，自己只要付了頭期，就有開(kāi)發(fā)商幫著出租，每個(gè)月的租金不僅可以還月供，還頗有盈余，對(duì)投資房地產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，似乎非常合適。但是，在國(guó)務(wù)院2001年6月1日頒布的《商品房銷售管理辦法》中，正是這種聽(tīng)起來(lái)很美的銷售方式———售后包租和返本銷售卻都被明令禁止。

但近日，記者發(fā)現(xiàn)“售后包租”又重返市場(chǎng)，并吸引了大量投資者的關(guān)注。

何謂“售后包租”

按《商品房銷售管理辦法》第七章附則第45條表述，“售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租購(gòu)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為”。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)“售后包租”也有個(gè)解釋?！八^‘售后包租’，就是開(kāi)發(fā)商將所售商品房出售給購(gòu)房者，但購(gòu)房者并不實(shí)際使用該房，而是與開(kāi)發(fā)商簽訂包租協(xié)議，并以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種銷售方式?！?p>

據(jù)了解，“售后包租”有多種形式，包括“返租回報(bào)”、“帶租約銷售”、“利潤(rùn)共享”、“保底分紅”等，但萬(wàn)變不離其宗，總歸是以“先銷售后承租、同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)”的方式吸引購(gòu)家入場(chǎng)。同時(shí)，因?yàn)椤笆酆蟀狻北仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓等）的銷售過(guò)程中。

售后包租這種銷售方式始于上世紀(jì)六七十年代，開(kāi)始出現(xiàn)在美國(guó)，后流行于日本、中國(guó)香港。

北京銀信光華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理范小沖告訴記者，這種銷售方式在中國(guó)內(nèi)地較早出現(xiàn)是90年代初期?！笆酆蟀狻彪S著當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)投資熱潮伴生，一經(jīng)推出，就異?；鸨峭?yàn)殚_(kāi)發(fā)商較終無(wú)法兌現(xiàn)承諾，樓沒(méi)蓋完，就卷款逃了，導(dǎo)致了大量爛尾樓的出現(xiàn)，同時(shí)造成虛假市場(chǎng)需求，引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。

鑒于“售后包租”造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，2001年6月1日，國(guó)務(wù)院頒布的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

被禁辦法重新抬頭

但是，記者近期發(fā)現(xiàn)這種已經(jīng)被禁止的銷售辦法又大有抬頭之勢(shì)。

近日，記者在采訪秦皇島某涉及異地置業(yè)的房地產(chǎn)糾紛時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初該項(xiàng)目銷售時(shí)，業(yè)主在購(gòu)購(gòu)其商鋪時(shí)，同時(shí)簽訂了一份代理委托合同，即委托對(duì)方代理業(yè)主所有物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)，并按年領(lǐng)取房款10%的“回報(bào)”。同時(shí)，該項(xiàng)目還承諾業(yè)主可以在若干年后將該物業(yè)以比原銷售價(jià)高若干比例的價(jià)格轉(zhuǎn)售給開(kāi)發(fā)商。

這樣的約定，令記者想起已經(jīng)被禁止的“售后包租”。在采訪中，多名業(yè)內(nèi)人士也提出同樣的疑問(wèn)。

經(jīng)過(guò)調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)變相的“售后包租”已經(jīng)悄然重返市場(chǎng)，并吸引了大量投資者的熱情。

廣告宣傳上，“10年返租，每年8%”，“年回報(bào)率高達(dá)6%”，“6年返租，年回報(bào)率可達(dá)17％……”面對(duì)誘人的回報(bào)率和看似穩(wěn)妥的投資方式，投資者如何不動(dòng)心？

京城某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳表示，該項(xiàng)目每天每平方米可得4元的租金收入，如果投資10平米的話，每年得到的租金收入為4×358×10=14320元，而該項(xiàng)目的售價(jià)為均價(jià)11000元/平方米左右。按此計(jì)算，投資者購(gòu)購(gòu)該商鋪一共花費(fèi)11萬(wàn)元，8年后就可以收回成本，然后就可以坐享每年14320元的純回報(bào)了。

但是，與90年代盛行的“售后包租”模式不同的是，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的“售后包租”，經(jīng)營(yíng)方不再是開(kāi)發(fā)商，而是作為中介方的投資公司；包租年限從原來(lái)的三五年延長(zhǎng)到現(xiàn)在的六年八年甚至十年。

業(yè)內(nèi)人士指出，這種變形更具有隱蔽性和誘惑性，開(kāi)發(fā)商找來(lái)專業(yè)的投資公司，撇清“套現(xiàn)”嫌疑，延長(zhǎng)返租年限，表示返租誠(chéng)意，這令投資者更無(wú)法辨清其中真?zhèn)巍?p>

籌資不暢導(dǎo)致售后返租

參訪中，一名“售后返租”項(xiàng)目的參與者告訴記者，“售后返租”臭名昭著，但是為什么現(xiàn)在又會(huì)重新出現(xiàn)呢？關(guān)鍵還是有市場(chǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣能減輕開(kāi)發(fā)資金壓力，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，這樣可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，為什么不能做？如果是鑒于海南房地產(chǎn)泡沫，但現(xiàn)在和當(dāng)年的投資環(huán)境、政策背景、房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)不同，大部分開(kāi)發(fā)商還是想做事情，而不是真的要卷款逃跑，內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力都比較薄，商業(yè)地產(chǎn)投入又非常大，不通過(guò)這樣的變相手段籌資，很少有開(kāi)發(fā)商能承受得了資金壓力。

他的看法得到了不少 人士的認(rèn)同，認(rèn)為“售后包租”現(xiàn)象的重新出現(xiàn)，很大原因還在于房地產(chǎn)市場(chǎng)籌資渠道不暢，如果能借鑒美國(guó)等國(guó)家的方式，發(fā)行房地產(chǎn)基金，將較好解決開(kāi)發(fā)商資金不足和民間資金投資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大的矛盾。　　　　　(作者：魯歡)

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