商鋪投資方興未艾，高收益率使越來越多的投資者們帶著“購個好鋪養(yǎng)三代”的想法把眼光聚焦于此。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年上海樓市中的商業(yè)地產(chǎn)份額繼續(xù)擴(kuò)大，目前已由以往不足5%上升到近15%。但值得關(guān)注的是，普通投資者的商鋪回報率卻從當(dāng)初的12%左右下降到目前的6%至8%。但顯然很多人還沉醉在開發(fā)商打出的“包租”、“承諾收益率10%”、“五年后可回購”的口號里，對投資商鋪潛藏的風(fēng)險和危機(jī)尚不自知。本文圍繞商鋪投資經(jīng)營流程，提醒投資者注意防范五重風(fēng)險。

　　風(fēng)險重：資金成本
　　
　　商鋪?zhàn)鳛楸拘±蟮耐顿Y品種一直為投資者所青睞。因為商鋪雖然單價較高，但總面積相對不大，總價相對住宅而言不是很高。但實際上衡量商鋪率如何是通過凈投入與凈產(chǎn)出之差來計算的，投入中除了投資者的購購?fù)度胪?，還包括稅費(fèi)、貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用及折舊費(fèi)用等，同時還受制于通貨膨脹帶來的價格貶值、央行加息后造成的利差，以及商鋪的一定空置期等多方面因素。
　　
　　商鋪由于存在一定的空置期，投資者如果指望以租還貸，風(fēng)險比較大。商鋪貸款額度一般不超過擬購商業(yè)用房評估價值的60%，貸款期限較長不超過10年。雖然滬上部分銀行已經(jīng)對于商鋪貸款“松綁”，較高貸款放寬到7成，貸款利率按照人民銀行規(guī)定的同檔次人民幣固定資產(chǎn)貸款利率執(zhí)行，但與普通住宅相比，商鋪投資有著更大的不確定性。隨著央行加息，人們的貸款投資成本也在加大，必須考慮資金的來源和代價。
　　
　　風(fēng)險防范：投資者應(yīng)量力而行，選擇適當(dāng)?shù)陌唇页蓴?shù)及年限，充分估計未來的收入水平及支付能力；此外投資時應(yīng)將商鋪初始售價的高低作為重要因素考慮進(jìn)去。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險也就越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢。商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，要充分考慮房地產(chǎn)價格變動及資金占壓的成本。
　　
　　風(fēng)險重：延期交房
　　
　　投資者看好地產(chǎn)＋商業(yè)的美好收益前景，美滋滋地交了錢盼著交房，卻很可能陷入商鋪開發(fā)商和后期物業(yè)管理公司謀劃的陷阱。商鋪開發(fā)商和經(jīng)營管理公司交接存在的不規(guī)范行為往往導(dǎo)致了購購者的投資風(fēng)險，使其陷身于商鋪開發(fā)商和后期物業(yè)管理公司間的連環(huán)官司。
　　
　　開發(fā)商往往炒作“售后返租”概念促銷商鋪：曾有一外地商鋪來滬招租，許諾8%-10%的高收益率，消費(fèi)者購購踴躍，但交房時卻大呼上當(dāng)。因為建設(shè)部2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》中曾明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。因此開發(fā)商先與小業(yè)主簽訂購賣合同，之后開發(fā)商另成立一家物業(yè)管理公司進(jìn)行后期招租和經(jīng)營管理，讓小業(yè)主再與物管公司簽訂包租協(xié)議。這樣看似并不違規(guī)，但里面卻暗藏危機(jī)。該商鋪開發(fā)商延期交房，業(yè)主依照購賣合同追究違約責(zé)任，但緊接著物業(yè)經(jīng)營管理公司依據(jù)包租合同追究業(yè)主延期交房的違約責(zé)任，且包租合同約定的違約金為購賣合同約定的3倍。較終導(dǎo)致業(yè)主陷入連環(huán)官司，真是欲哭無淚。
　　
　　風(fēng)險防范：消費(fèi)者不能被開發(fā)商許諾的高收益率沖昏頭腦，一定要仔細(xì)審察合同。交房日期應(yīng)予以明確注明，并對違約責(zé)任進(jìn)行具體約定。另外，要注意兩份合同中關(guān)于違約金條款的不對等。上一例即是因為投資人法律意識太過薄弱，對違約責(zé)任約定失衡，使自己陷入困境。投資者一定要謹(jǐn)防暗藏的陷阱，保護(hù)好自己的權(quán)益。
　　
　　風(fēng)險第三重：售后包租
　　
　　近年來，“售后包租”風(fēng)是掀起商鋪投資風(fēng)潮的一大助動力。盡管上文提到建設(shè)部規(guī)定禁止開發(fā)商自己“售后包租”，但開發(fā)商目前往往引進(jìn)第三者暨經(jīng)營管理公司來操作這一塊。這樣就繞開了“禁令”，但把更多的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到投資者身上。
　　
　　在國家有關(guān)部門采取非市場經(jīng)濟(jì)手段加以禁止又不能奏效的情況下，投資者樹立良好的風(fēng)險意識和法律意識來規(guī)避法律風(fēng)險顯得尤為重要。因為我國房地產(chǎn)市場處于起步階段，在制度不健全的情況下，其操作運(yùn)行尚不規(guī)范。再加上投資者(業(yè)主)在所謂高額回報率的鼓動下存在非理性投資行為，常使投資者面臨極大的法律風(fēng)險。
　　
　　“售后包租”的風(fēng)險一方面在于開發(fā)商往往在“售后包租”過程中抬高售價，用高額返回租金吸引投資者，但一旦開發(fā)商破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問題，其返租承諾或回報率將不可能實現(xiàn)，租金的預(yù)期就很難保證，屆時投資者將蒙受損失。
　　
　　另一方面開發(fā)商往往由于資金緊張，才采用“包租套現(xiàn)”開發(fā)模式，一旦融資成功，可能并不真正用到開發(fā)的房產(chǎn)上，而是挪做他用。作為投資人，將要面臨由此而產(chǎn)生的諸如開發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈不能如期交房，甚至造成爛尾工程，甚或是卷款而去的法律風(fēng)險。
　　
　　其三，來自于市場、政策面等的風(fēng)險。當(dāng)包租房過多，超出市場需求時，勢必導(dǎo)致收益減少；政策面變化也會帶來風(fēng)險。如銀行利率的調(diào)整，如果利率調(diào)高會直接造成購房人按揭還款壓力增大。
　　
　　風(fēng)險防范：上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的馬永健律師認(rèn)為，既然“售后包租”行為是合同行為，那么應(yīng)通過違約責(zé)任、擔(dān)保等法律手段來防范合同風(fēng)險。

　　頭先，業(yè)主在投資之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的調(diào)查。主要調(diào)查所要投資購購的樓盤所處位置、，開發(fā)商的資信能力、聲譽(yù)，承租人或受托包租人的履約能力、聲譽(yù)等。尤其是商業(yè)鋪面，要對該項目的前景有比較清醒的認(rèn)識和分析。從某種意義上講，這既是風(fēng)險防范的步，也是至關(guān)重要的一步。
　　
　　其次，在簽約時，要將開發(fā)商、中介公司或租賃公司的承諾載入合同條款。特別是在與中介公司或租賃公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時，不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項，更重要的是要明確相關(guān)責(zé)任人的違約責(zé)任。需要特別指出的是，開發(fā)商在作廣告宣傳的時候所承諾的回報率通常是比較高的，因而其所售房價也會被事先提高。因此，違約責(zé)任的承擔(dān)必須能夠補(bǔ)償業(yè)主因購購高價房屋而遭受的差價損失及其他損失，甚至可以更高，以便更有效地約束中介公司及開發(fā)商。
　　
　　較后，應(yīng)當(dāng)讓開發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人。要知道，開發(fā)商之所以推出“售后包租”的銷售模式，主要是為了解決其資金困難。而現(xiàn)在采取的是由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式，業(yè)主付清房款后，便與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，無論如何，開發(fā)商皆坐收漁利。且一旦出現(xiàn)投資失敗、不能獲取預(yù)期回報時，業(yè)主便無法追究開發(fā)商任何責(zé)任，顯然有失公允。因此，應(yīng)約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔(dān)賠償責(zé)任時，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。值得注意的是，開發(fā)商以其經(jīng)營收入提供擔(dān)保是沒有任何意義的，因為其經(jīng)營收入根本不具有可預(yù)知性。
　　
　　風(fēng)險第四重：經(jīng)營管理
　　
　　商鋪，顧名思義，有商才有鋪。經(jīng)營管理對于商鋪來說非常重要。時下商鋪“重銷售，輕經(jīng)營”的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。
　　
　　一方面開發(fā)商銷售完畢，拿了錢就走人，沒有協(xié)助經(jīng)營，前期宣傳與后期管理嚴(yán)重脫節(jié)。另外，商場整體營銷沒有跟上，商場不統(tǒng)一進(jìn)行季節(jié)性或節(jié)日性活動，難以積聚消費(fèi)者人氣。甚至一些經(jīng)營不好的商鋪退出后，沒有后續(xù)者經(jīng)營。閑置商鋪的數(shù)量如果不斷增加，對周邊商鋪將帶來相當(dāng)不利的影響。大量購購小鋪位的投資客們期待的巨額回報根本無法實現(xiàn)。
　　
　　另一方面商鋪本身的經(jīng)營者如果缺乏經(jīng)營管理經(jīng)驗，不懂養(yǎng)鋪技巧，“生鋪”就不可能作成“熟鋪”，也會形成投資風(fēng)險。而生鋪要成熟需要一段時間，率較低。
　　
　　此外，轉(zhuǎn)租經(jīng)營潛藏風(fēng)險。轉(zhuǎn)租中，可能遇到市場變化帶來的商鋪貶值的風(fēng)險。找到了轉(zhuǎn)租對象后，可能對方缺少扭虧為盈的能力，會帶來進(jìn)一步拖欠租金的風(fēng)險。而轉(zhuǎn)租后轉(zhuǎn)換經(jīng)營模式更有可能產(chǎn)生糾紛風(fēng)險。
　　
　　風(fēng)險防范：經(jīng)營管理是商鋪投資成敗的關(guān)鍵。地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營管理水準(zhǔn)決定了商鋪價值的高低。現(xiàn)在的商鋪除非整體出租給龍頭大型商家，一般都要面對發(fā)展商自己招商和經(jīng)營管理的問題，因此，投資商鋪，一定要選擇信譽(yù)良好，且具有統(tǒng)一、強(qiáng)大的經(jīng)營管理能力的開發(fā)商，要多了解開發(fā)商的信譽(yù)，了解其過去開發(fā)項目的業(yè)績和管理能力。自營商鋪時，要選擇有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)。行業(yè)前景不佳、毛利薄惡性競爭的商業(yè)難以維持穩(wěn)定、堅挺的租金，因此倒閉或轉(zhuǎn)行的風(fēng)險也會加大。投資者還可通過互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)書籍等評估所投資商鋪的行業(yè)發(fā)展?jié)摿?，作為投資決策重要依據(jù)。
　　
　　風(fēng)險第五重：回購兌現(xiàn)
　　
　　為打消購房者的顧慮，為促銷并表示對商鋪前景的自信，不少開發(fā)商在銷售時打出“回購”招牌，同意在和購房者簽訂的購賣合同中注明回購方案。雙方除簽了包租協(xié)議作為購賣合同的附件，約定租期和租金外，還約定若到期后購房者不愿再出租房屋，則由開發(fā)商以高于原房價回購?？瓷先トf無一失，零風(fēng)險操作，而實際上問題很多。較主要的問題在于承諾如何兌現(xiàn)。
　　
　　風(fēng)險防范：浙南律師事務(wù)所上海分所邢樂鋒律師提醒購房者，面對回購促銷一定要謹(jǐn)慎。合同中對“回購”承諾應(yīng)明確注明，并約定相對嚴(yán)厲的違約責(zé)任，一旦違約要賠償相應(yīng)的違約金。但是這樣也不能保證完全防范風(fēng)險。實際上，一旦回購時開發(fā)公司破產(chǎn)，只能清償資產(chǎn)還債。此時該公司若存心轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或資不抵債，購房者也只能自認(rèn)倒霉。因此，購房者應(yīng)注意開發(fā)公司實力，選擇實力較強(qiáng)的大房地產(chǎn)開發(fā)公司。另外，要注意該公司的營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營期限，是否能夠經(jīng)營到合同約定的回購期限。一定要謹(jǐn)慎很多“短命”的項目公司開發(fā)的產(chǎn)品和應(yīng)允的承諾。因為項目公司一般都是由幾個單位臨時組建而成，蓋好房子賣出去就解散了。一旦出現(xiàn)問題根本無法追究責(zé)任?？傊刭弮冬F(xiàn)有風(fēng)險，購房者切勿輕信。