“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其樓盤出售時(shí)與購家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。

其實(shí)，“返租銷售”只是房地產(chǎn)市場中的一種營銷手法，在上世紀(jì)90年代中期時(shí)由香港傳入，興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市，隨后流傳全國。為降低投資門檻，產(chǎn)權(quán)往往被分割得極小。由于當(dāng)時(shí)眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓。因此，這種營銷方式出臺(tái)不久就遭到建設(shè)部明令禁止。建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷售管理辦法》明確規(guī)定：2001年6月1日后，不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋則不在此列。

此后“返租銷售”模式一度沉寂。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種模式的優(yōu)點(diǎn)是購家投資門檻較低，獲利穩(wěn)定。近年來，在樓市產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象極其嚴(yán)重、競爭激烈的情況下，發(fā)展商只能在“回報(bào)率”、“返租年限”這些誘惑力的指標(biāo)上大做文章，以求能在較短時(shí)間內(nèi)銷售出所有已開發(fā)和待開發(fā)的產(chǎn)品，加速資金滾動(dòng)，謀取利益。正因?yàn)槿绱耍酆蟀獠胖匦绿ь^，回報(bào)率也從幾年前較保守的每年6％至8％升到了目前的8％至11％不等，返租年限也從以前的3年左右變成現(xiàn)在的10年之久。

8月23日，寧夏頭家全球化產(chǎn)權(quán)式酒店青春大廈舉行了隆重的裙樓封頂儀式。其在宣傳中稱“青春大廈以每套客房為單位，為社會(huì)中小投資者提供了一個(gè)理想的投資平臺(tái)，從而讓普通投資者實(shí)現(xiàn)擁有我的酒店的夢想”。如今，在寧夏銀川市的各大街道顯眼處，“低門檻、高回報(bào)，每年可獲純利10％”的字眼隨處可見。在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗號(hào)，承諾“10年返租，每年8％”，開盤不到一周，回籠資金就達(dá)到近2億元人民幣。上海某酒店式公寓的開發(fā)商則承諾，在扣除了營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、附加稅、物業(yè)管理費(fèi)、空置損失等所有費(fèi)用之后，凈回報(bào)返還業(yè)主10年期6．5％。該開發(fā)商為了取信客戶，還請了專門的擔(dān)保公司做擔(dān)保。

所有這些都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是在簽訂購房合同的同時(shí)又與開發(fā)商簽訂了返租收益合同。購房返租成為目前商鋪、超市、酒店、辦公等類型項(xiàng)目銷售的重要組成部分，也成為普通市民進(jìn)入樓市“炒房”的低門檻切入點(diǎn)。

警惕“返租銷售”的風(fēng)險(xiǎn)

記者在采訪中了解到，售后包租實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但實(shí)際上，他們通過提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。

例如，本來一處只值1萬元／平方米的商鋪，開發(fā)商將售價(jià)提高到2萬元／平方米，盡管其承諾10年每年包租，年收益8％，但實(shí)際的收益又是多少呢？假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為80％（每年8％×10年），但投資者的實(shí)際房產(chǎn)收益卻為－50％（實(shí)際價(jià)值為售價(jià)的一半），因此投資者的實(shí)際年收益也只有（80％－50％）／10＝3％，只比銀行存款高一點(diǎn)。盡管這種計(jì)算方法比較簡單，但卻有助于我們一窺售后返租的真實(shí)一面。

更大的風(fēng)險(xiǎn)是，三五年內(nèi)該項(xiàng)目一旦銷售完成，開發(fā)商即可以套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營10年？誰來保證隨后承擔(dān)包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽(yù)？這其中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，投資者的美夢就將化為泡影。

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