您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > “移動(dòng)按揭”對(duì)撼傳統(tǒng)還款法
“移動(dòng)按揭”對(duì)撼傳統(tǒng)還款法
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1128 次
正當(dāng)全國(guó)各地媒體為牽涉到住房消費(fèi)信貸者切身利益的“等額還款法和等本還款法”而炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)之際,中國(guó)民生銀行按揭主任高峰急忙忙地從北京到上海,又匆匆趕至廣州,不遺余力向各界解釋該行剛剛面世的“移動(dòng)按揭銀行”,聲言這是目前較先進(jìn)、符合較廣大人民群眾需要的“組合還款法”,還把“住房消費(fèi)貸款”上升到投資理財(cái)?shù)母叨取?p>隨時(shí)隨地移動(dòng)按揭
據(jù)高峰介紹,兩年前,民生銀行便以敢為人先的精神,特別聘請(qǐng)香港一家軟件公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)個(gè)人貸款管理系統(tǒng)——“移動(dòng)按揭銀行系統(tǒng)”。這種移動(dòng)按揭銀行系統(tǒng),擺脫了銀行固定化的物理網(wǎng)點(diǎn)的束縛和限制,讓所有民生銀行的客戶(hù)經(jīng)理手持便攜式電腦,無(wú)論身處何時(shí)何地都能為按揭客戶(hù)服務(wù),為客戶(hù)投資理財(cái)。
高峰指的是銀行職員在服務(wù)客戶(hù)方面,而對(duì)住房按揭消費(fèi)者來(lái)說(shuō),該系統(tǒng)又是怎樣可上升到其理財(cái)高度呢?從演示中筆者看到,通過(guò)這一系統(tǒng),申請(qǐng)住房按揭的顧客在售樓現(xiàn)場(chǎng)就可辦理相關(guān)按揭服務(wù)。甚至,銀行客戶(hù)經(jīng)理陪著客戶(hù)邊挑房邊辦理申請(qǐng)按揭,在各種信息完整的情況下可以在1個(gè)公里之內(nèi)完成審批手續(xù)。民生銀行這套“移動(dòng)按揭銀行系統(tǒng)”打破單一的還款方式,通過(guò)理財(cái)試算器功能,根據(jù)每個(gè)客戶(hù)的不同時(shí)期的家庭收入情況和個(gè)人的投資理財(cái)習(xí)慣,由銀行職員量身訂做按揭服務(wù)方案,客戶(hù)可以選擇一款較適合自己特點(diǎn)的個(gè)性化還款方式,并在供樓期間,可通過(guò)向銀行貸款或個(gè)人授信,對(duì)資金實(shí)行循環(huán)使用,讓資金增值。
隨意組合有多種還款法
移動(dòng)按揭還款方式的推出,著實(shí)為本來(lái)有點(diǎn)煩的個(gè)人住房按揭市場(chǎng)吹來(lái)一陣清風(fēng)。當(dāng)然,在業(yè)界看來(lái),移動(dòng)按揭組合還款法卻是住房按揭的一次革命,令同行刮目。
等額還款法和等本還款法,是1998年中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)的由各家商業(yè)銀行選擇運(yùn)用的方法。而組合還款法卻是在這兩種傳統(tǒng)還款方式的基礎(chǔ)上,根據(jù)借款人的收入成長(zhǎng)曲線(xiàn),而為借款人量身訂做的還款方式。它根據(jù)資金的實(shí)際占用時(shí)間計(jì)算利息的還款方式,即根據(jù)借款人未來(lái)的收支情況,頭先將整個(gè)貸款本金按比例分成若干償還階段,然后確定每個(gè)階段的還款年限。還款期間,每個(gè)階段約定償還的本金在規(guī)定的年限中按等額本息的方式計(jì)算每月償還額,未歸還的本金部分按月計(jì)息,兩部分相加即形成每月的供款金額。一般來(lái)說(shuō),組合還款法的主要形式可分為遞增型、遞減型和任意型三種。遞增(減)型是指在整個(gè)貸款期內(nèi),貸款的歸還呈逐漸增加(減少)的趨勢(shì);任意型是指在貸款期內(nèi)各個(gè)階段的還款本金及還款年限不同,使貸款歸還呈不規(guī)則變化。
業(yè)內(nèi)人士人析,移動(dòng)按揭組合還款法的推出,在迎合消費(fèi)者需要的同時(shí),銀行將獲取較大市場(chǎng)份額,并成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的贏家。因?yàn)?,銀行可根據(jù)客戶(hù)本身的收支狀況,量身訂做還款方案,并根據(jù)借款人未來(lái)的收支變化,靈活安排其每期供款額。這樣能在滿(mǎn)足借款人要求的同時(shí),可通過(guò)不同的組合方式,有效地控制銀行資金風(fēng)險(xiǎn)。
移動(dòng)組合還款法適合哪類(lèi)人
移動(dòng)按揭組合還款法是借助金融高科技平臺(tái)來(lái)完成的。任何一家商業(yè)銀行只要具備這個(gè)應(yīng)用系統(tǒng),便能推出無(wú)數(shù)種還款法。但仔細(xì)研究該行的按揭方案,移動(dòng)組合還款法也有其較佳選擇性。說(shuō)白了,民生銀行的移動(dòng)組合還款對(duì)某一領(lǐng)域或某個(gè)年齡段有很強(qiáng)的針對(duì)性。
高峰坦言,民生銀行的移動(dòng)按揭組合還款法就是以中青年借款人而為主,結(jié)合民生銀行按揭貸款實(shí)際要求而開(kāi)發(fā)的。因此,一般情況下,其收入的穩(wěn)定性及成長(zhǎng)性至關(guān)重要,特別是選擇“遞增型”或“任意型”中前期還款較少的借款人,要求其從事的職業(yè)或行業(yè)以律師、會(huì)計(jì)師、評(píng)估師、金融保險(xiǎn)、醫(yī)生、教師等為主;同時(shí)要求其所購(gòu)房屋主要為住宅。
這樣看來(lái),普通消費(fèi)者是否還是選擇等額或等本還款法較明智?高峰解釋說(shuō),開(kāi)發(fā)某一類(lèi)有針對(duì)性的金融產(chǎn)品,是銀行的戰(zhàn)略選擇,也是銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制以及資金效益等方面考慮的結(jié)果,但絕不是要排斥普通消費(fèi)者。任何一個(gè)住房按揭者,只要能對(duì)自己的收支情況作合作的預(yù)測(cè),便能通過(guò)該系統(tǒng),計(jì)算出個(gè)人較為合適的投資理財(cái)公式。供樓中途,如家庭收支情況有變,同樣可及時(shí)進(jìn)行修改,爭(zhēng)取占用銀行較少的錢(qián),使生活質(zhì)量得到提升,并使閑資金投向其它領(lǐng)域,獲取更大收益。
鏈接
□組合還款法有哪些特別規(guī)定?
1.貸款期限必須在5年以上。
2.原則上貸款較多分為5段,每段的期限不得少于2年。
3.選擇“遞增型”或“任意型”中前期還款少的方式,要求階段還款年限不長(zhǎng)于5年,其每階段內(nèi)需歸還本金也不同,即還款曲線(xiàn)趨于成長(zhǎng)期的不低于5%;高峰期的不低于40%;成熟期不低于40%;下降期不低于10%。同時(shí),要求每階段歸還的本金比例原則上不低于用等額本金歸還法的60%。
4.若借款人所購(gòu)房屋為高端住宅的,原則上不推薦前期供款少的組合方式;貸款所購(gòu)房屋為商鋪、辦公樓或購(gòu)房明顯用于投資的,不采取“遞增型”組合還款法或前期供款少的組合方式。
□借款人在還款期間進(jìn)行了加(減)按,或提前償還部分貸款,怎樣重新計(jì)算月供額?
借款人在還款期間進(jìn)行了加(減)按,或提前償還部分貸款,則經(jīng)辦人應(yīng)根據(jù)調(diào)整后剩余的貸款期限及尚未歸還的本金余額,依據(jù)借款人的選擇,按有關(guān)規(guī)定重新計(jì)算月供。
□還款方式確定后,在還款期限,要變更各段間的還款比例及年限,有什么規(guī)定?如何辦理?
還款期間的分段、各段間的還款比例及年限確定后,原則上在半年內(nèi)不得進(jìn)行變更。借款人申請(qǐng)擬變更的,應(yīng)提前向貸款銀行遞交申請(qǐng)書(shū)、個(gè)人有效的身份證件以及銀行要求的其它材料,并須獲得銀行的同意。經(jīng)辦行辦理借款人的還款計(jì)劃變更的,按現(xiàn)行個(gè)貸業(yè)務(wù)和管理系統(tǒng)的規(guī)定執(zhí)行。
案例
基本情況:李先生,現(xiàn)年31歲,大學(xué)學(xué)歷,已婚無(wú)子女,現(xiàn)任某副處長(zhǎng),其配偶在同一單位工作。
收支狀況:李先生家庭月收入約8000元,每月支出約2000元,結(jié)余約6000元。
財(cái)產(chǎn)狀況:李先生現(xiàn)住房為單位所分的舊式公房(小二居),具有部分產(chǎn)權(quán);銀行存款約25萬(wàn)元。
購(gòu)房意向:因打算在較近二三年內(nèi)生小孩,現(xiàn)住房顯得擁擠,故李先生擬購(gòu)購(gòu)一套價(jià)值75萬(wàn)元的三居室。
貸款及還款安排:由于其所購(gòu)的房產(chǎn)項(xiàng)目的按揭條件為較高8成20年,擬申請(qǐng)8成20年(60萬(wàn)元、240月)的按揭貸款。但考慮到以后撫養(yǎng)小孩的費(fèi)用大增,而收入近幾年內(nèi)不會(huì)大幅增長(zhǎng),李先生設(shè)想在小孩上學(xué)之前,每月多還一點(diǎn),以減少利息支出。但因其家庭積蓄不多,支付頭付款及入住前的裝修款后,所剩不多,并計(jì)劃在小孩出生之前,攢下一筆款,故不想在還款期間采取提前部分還款的方式。
分析:按傳統(tǒng)的兩種還款方式,在現(xiàn)行貸款利率下,其每月還款額、利息總額、償債比率如下:
1.按月等額本息還款法:
每月還款額=600000×4.2‰×(1+4.2‰)20×12÷〔(1+4.2‰)20×12-1〕=3973.02元
利息總額=3973.02×20×12-600000=353524.8元
月償債比率=3973.03÷8000=49.6%
2.按月等額本金還款法
每月還款本金=600000÷(20×12)=2500元
頭月還款額=600000÷(20×12)+600000×4.2‰=5020元
每月遞減額=600000÷(20×12)×4.2‰=10.5元
較后一月還款額=2500+2500×4.2‰=2510.5元
利息總額=〔2×10.5+(240-1)×10.5〕×240÷2=303660元
月較高償債比率=5020÷8000=62.4%
通過(guò)以上兩種還款方式的比較,可以看出:
若采取按月等額本息法,李先生在其小孩上學(xué)后,月供款壓力較大;若采取按月等額本金法,前10年內(nèi)月還款額與等額法差不多,供款壓力還是較大,均不能滿(mǎn)足李先生的要求。
如果李先生采取組合還款法,貸款償還的具體安排如下表:
對(duì)李先生來(lái)說(shuō),如果采用以上的組合還款法,在前3年,雖然其每月還款額達(dá)月收入的70%,但因無(wú)重大支出,也是可以承受的。在小孩子上學(xué)之前的5年內(nèi),月供款每月減少1000多元,滿(mǎn)足了支出增加的需要。在其后的12年間,月供款每比前一階段也減少1000多元,也滿(mǎn)足了此時(shí)支出增加的需要。而且,利息總額比等額本金還款法還少了近一萬(wàn)元,真可謂兩全其美,李先生的要求得到了程度的滿(mǎn)足。
對(duì)銀行而言,采取組合還款法,3年后抵押率即降至64%,與一般的按月等額本息的還款法相比,風(fēng)險(xiǎn)更低。 (作者:朱桂芳、鄧華明)
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長(zhǎng)按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(xiàn)(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光!
作者介紹
- 限售”正在成為樓市調(diào)控的新思路
- 北京2017春季房展會(huì)上海南組團(tuán)展區(qū)人頭攢動(dòng)
- 限購(gòu)限售短期應(yīng)急降溫 市場(chǎng)期待房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效
- 瓊海名菜——加積鴨
- 兩部委高層喊話(huà)立竿見(jiàn)影 熱點(diǎn)城市加快供地節(jié)
- 4月15日起執(zhí)行海南停止對(duì)第3套房發(fā)放住房公
- 海南實(shí)施房地產(chǎn)“兩個(gè)暫停”成效明顯 呵護(hù)國(guó)
- 4月14日起海南出臺(tái)限制購(gòu)買(mǎi)多套商品住宅政策
- 博鰲亞洲灣普吉島別墅126平帶泳池價(jià)格約50
- 一個(gè)博鰲鎮(zhèn) 一座醉金灣
大家都在看
- 1招商樂(lè)城國(guó)際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71865
- 2海南那么美哪里安家好? 65294
- 3一位北京老人在海南購(gòu)房的真實(shí)感受 講的太好了! 64845
- 4海南買(mǎi)房的人后悔嗎?亂買(mǎi)肯定后悔 57742
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57574
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56191
- 7在海南買(mǎi)房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居?。?/a> 50956
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買(mǎi)房的血淚史 50949
- 9瓊海特色旅游之萬(wàn)泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50813
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50454
更多買(mǎi)房必讀
更多大家關(guān)注的樓盤(pán)
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|萬(wàn)寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來(lái)泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開(kāi)發(fā)區(qū)天來(lái)泉大道
中國(guó)海南·海花島
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南海花島展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂(lè)東 - 樂(lè)東縣|樂(lè)東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 房貸移動(dòng)按揭:多掙多還 少掙少還
- 如何選擇二手房貸款
- 如何選定銀行 搞好住房按揭
- 購(gòu)房指南:如何選定銀行搞好住房按揭
- 購(gòu)房指南:如何選定銀行搞好住房按揭
- 加息后房貸新品層出爭(zhēng)客 專(zhuān)家提醒注意三大要點(diǎn)
- 央行提高貸款利率消費(fèi)者應(yīng)如何還貸
- 怎樣還房貸輕松?六種"創(chuàng)新"房貸實(shí)惠大揭底
- 銀行“創(chuàng)新”房貸實(shí)惠大揭底 房奴減負(fù)幾何?
- 分析購(gòu)房目的等情況 選擇適合的住房按揭貸款
- 四種按揭購(gòu)房利弊完全比較 還款需結(jié)合自身情況
- 你的房貸你作主 購(gòu)房選擇合適房貸的三個(gè)原則