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適應(yīng)市場(chǎng)需求創(chuàng)新個(gè)人貸款產(chǎn)品品種
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1320 次
從1998年至今,個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)在我國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行中成長(zhǎng)迅速,但是其成長(zhǎng)性質(zhì)仍表現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模上,在貸款產(chǎn)品種類上的成長(zhǎng)與創(chuàng)新有限。有限的貸款產(chǎn)品供給無(wú)法滿足目前市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的多元化需求。市場(chǎng)對(duì)貸款產(chǎn)品的多元化需求主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:不同人群對(duì)借款購(gòu)房的不同需求、銀行規(guī)避不同借款人、不同抵押物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的需求以及政府借助住房信貸政策調(diào)控市場(chǎng)的需要。住房貸款市場(chǎng)的主要參與者都希望獲得更多、更靈活的貸款產(chǎn)品。
面對(duì)貸款市場(chǎng)產(chǎn)品種類單一的狀況,許多學(xué)者已經(jīng)提出過不少住房貸款產(chǎn)品的創(chuàng)新建議。概括來(lái)看,這些創(chuàng)新主要集中于還款方式和貸款利率設(shè)計(jì)兩個(gè)方面,且大多是在國(guó)外貸款市場(chǎng)中已有的成熟產(chǎn)品基礎(chǔ)上加以調(diào)整。鑒于中國(guó)人民銀行近期有可能在住房貸款利率上下浮動(dòng)的幅度、貸款成數(shù)、還款方式等方面,給予商業(yè)銀行更多的自主權(quán),因此本文將從現(xiàn)有個(gè)人住房貸款產(chǎn)品特征出發(fā),結(jié)合住房貸款市場(chǎng)各方參與者的現(xiàn)實(shí)需求,探討我國(guó)個(gè)人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新的思路和應(yīng)該遵循的原則。
一、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款產(chǎn)品現(xiàn)狀
現(xiàn)階段,我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)主要在國(guó)有商業(yè)銀行中展開。截至2002年12月31日,四大國(guó)有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款余額達(dá)7213億元,占同期國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款余額總量8258億元的87%。其中中國(guó)工商銀行為2580億元,占四大國(guó)有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額的36%,位居同行頭位。
1.1 個(gè)人住房貸款產(chǎn)品現(xiàn)有種類
中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)工商銀行提供的針對(duì)個(gè)人住房貸款需求的貸款產(chǎn)品種類相對(duì)齊全,基本能夠反映國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀。
1、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款品種
中國(guó)建設(shè)銀行現(xiàn)行的個(gè)人住房貸款品種主要有四種:個(gè)人住房組合貸款、個(gè)人住房公積金貸款、個(gè)人住房按揭貸款和個(gè)人再交易住房貸款(即二手房貸款)。這四種住房貸款品種之間的特征比較見表1。
表1中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款品種比較
----------------------------------------------------------
貸款品種 貸款成數(shù) 貸款利率 貸款年限 還款方式
----------------------------------------------------------
個(gè)人住房 公積金貸款 固定、統(tǒng) 較長(zhǎng)不超 一次還本
組合貸款 和按揭貸款 一公積金 過30年 付息、等
合計(jì)較高為 和按揭貸 額本息還
所購(gòu)住房銷 款加權(quán)利 款、等額
售價(jià)格或評(píng) 率 本金還款
估價(jià)值(以兩
者較低額為
準(zhǔn))的80%
個(gè)人住房 較高額度按 固定、統(tǒng) 同上 同上
公積金貸 照當(dāng)?shù)刈》? 一公積金
款 公積金管理 貸款利率
部門的有關(guān)
規(guī)定執(zhí)行
個(gè)人住房 較高為所購(gòu) 固定、統(tǒng) 同上 同上
按揭貸款 住房全部?jī)r(jià) 一按揭貸
款或評(píng)估價(jià) 款利率
值(以低者為
準(zhǔn))的80%
個(gè)人再交 同上 同上 較長(zhǎng)為30 同上
易住房貸 年,且不
款 超過所購(gòu)
住房的剩
余使用年
限
----------------------------------------------------------
2、中國(guó)工商銀行(上海)分行個(gè)人住房貸款品種
中國(guó)工商銀行(上海分行)推出的個(gè)人住房貸款品種相對(duì)豐富,主要有:個(gè)人住房組合貸款、個(gè)人住房公積金擔(dān)保貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款、外省市居民個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房外匯貸款、為競(jìng)拍購(gòu)房者提供的個(gè)人住房貸款、本市農(nóng)民個(gè)人住房貸款、個(gè)人商品房頭付貸款、二手房抵押貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)貸款。這10種個(gè)人住房貸款品種之間的異同見表2。
表2中國(guó)工商銀行(上海分行)個(gè)人住房貸款品種比較
----------------------------------------------------------
貸款品種 貸款成數(shù) 貸款利率 貸款年限 還款方式
----------------------------------------------------------
個(gè)人住房 較高貸款成 固定、統(tǒng) 較長(zhǎng)貸款 一次還本
組合貸款 數(shù)為八成 一公積金 期限30年 付息、等
和按揭貸 額本息還
款加權(quán)利 款、等額
率 本金還款
個(gè)人住房 較高貸款額 固定、統(tǒng) 同上 同上
公積金擔(dān) 度為13萬(wàn)元 一公積金
保貸款 ,較高貸款 貸款利率
成數(shù)為八成
個(gè)人住房 同上 固定、統(tǒng) 同上 同上
商業(yè)性貸 一按揭貸
款 款利率
外省市居 較高貸款成 同上 較長(zhǎng)貸款 同上
民個(gè)人住 數(shù)為八成 期限30年
房貸款
個(gè)人住房 較高貸款成 參照香港 較長(zhǎng)貸款 由貸款人
外匯貸款 數(shù)為七成 的銀行同 期限10年 與借款人
類貸款利 商定還款
率 計(jì)劃
為競(jìng)拍購(gòu) 較高為擬購(gòu) 固定、統(tǒng) 較長(zhǎng)貸款 一次還本
房者提供 購(gòu)住房評(píng)估 一貸款利 期限15年 付息、等
個(gè)人住房 價(jià)值或?qū)嶋H 率 額本息還
貸款 購(gòu)房費(fèi)用總 款、等額
額的80%(以 本金還款
二者低者為
準(zhǔn))
本市農(nóng)民 較高貸款成 同上 同上 同上
個(gè)人住房 數(shù)為八成
貸款
個(gè)人商品 較高貸款額 同上 同上 同上
房頭付貸 度不超過抵
款 押物評(píng)估值
的60%
二手房抵 單筆貸款較 同上 較長(zhǎng)貸款 同上
押貸款 高額為二手 期限為20
房的實(shí)際價(jià) 年,且抵
格或評(píng)估價(jià) 押房產(chǎn)的
值的60%(以 房齡不超
二者低者為 過15年
準(zhǔn))
個(gè)人住房 較高為原借 同上 同上貸款 同上
轉(zhuǎn)貸款 款人剩余貸 期限和房
款本金,且 齡之和不
不高于轉(zhuǎn)讓 超過30年
房產(chǎn)購(gòu)賣價(jià)
格的80%。
----------------------------------------------------------
資料來(lái)源:中國(guó)工商銀行(上海分行)網(wǎng)站
1.2 個(gè)人住房貸款產(chǎn)品現(xiàn)狀分析
從以上兩大國(guó)有商業(yè)銀行推出的個(gè)人住房貸款品種來(lái)看,我國(guó)目前住房貸款產(chǎn)品品種相對(duì)單一,主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:
1、住房貸款產(chǎn)品在各大商業(yè)銀行中趨同。貸款利率都按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率執(zhí)行。如央行對(duì)貸款利率作調(diào)整,則期限超過1年的貸款的合同利率也相應(yīng)調(diào)整。還款方式推行三種基本形式:一次性還本付息(只針對(duì)1年期以內(nèi)的貸款)、等額本息還款和等額本金還款。
2、針對(duì)不同物業(yè)和借款購(gòu)房人群推出的貸款新品種,如二手房抵押貸款、為競(jìng)拍購(gòu)房者提供的個(gè)人住房貸款等差異化有限。新、舊品種在貸款利率和還款方式上基本相同,只是借助于調(diào)整貸款成數(shù)和貸款期限來(lái)組合新的貸款產(chǎn)品。
3、住房貸款政策缺乏靈活性和自主性造成銀行不得不提高門檻,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。比如,中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的貸款期限上規(guī)定貸款到期日借款人的年齡原則上不能超過65歲;對(duì)二手房貸款額度上規(guī)定較高不超過抵押住房現(xiàn)值和購(gòu)房款兩者較小值的70%,原則上不超過50萬(wàn)元。由此可見,目前很多的住房貸款新品種是銀行為化解貸款風(fēng)險(xiǎn)而推出的,即銀行推出這些貸款產(chǎn)品主要考慮的是其自身貸款風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。這也是他們?cè)谧灾餍允芟耷闆r下,不得不采取的措施。
住房貸款品種供給單一化與需求多元化之間矛盾日益顯露,使住房貸款市場(chǎng)的各方參與者,包括借款人、貸款人和政策制定者都感到力不從心,無(wú)法借助住房信貸這一金融工具實(shí)現(xiàn)各自的需求。因此,住房貸款市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展需要產(chǎn)品創(chuàng)新,而且這種創(chuàng)新應(yīng)該是面向市場(chǎng)的、以滿足多元化需求為目標(biāo)的創(chuàng)新。
二、美國(guó)、加拿大個(gè)人住房貸款產(chǎn)品現(xiàn)狀
在西方,個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的大規(guī)模發(fā)展離不開貸款產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新。美國(guó)是世界金融創(chuàng)新較為活躍的地區(qū)之一,其個(gè)人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新的做法,對(duì)開發(fā)適合我國(guó)國(guó)情的貸款產(chǎn)品有很好的借鑒。
2.1 美國(guó)個(gè)人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新
美國(guó)住房貸款一級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)新主要表現(xiàn)在幾大貸款品種上:遞進(jìn)還款住房貸款(GPM)、質(zhì)押賬戶住房貸款(PAM)、分享增值住房貸款(SAM)、氣泡式住房貸款(又稱寬限本金償還式住房貸款,Balloon Mortgage)以及可調(diào)利率住房貸款(ARM)。
前四種貸款產(chǎn)品創(chuàng)新主要體現(xiàn)在還款方式上的靈活調(diào)整。以遞進(jìn)還款住房貸款為例,推出這種貸款產(chǎn)品,
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