●開發(fā)貸款門檻進(jìn)一步提高

●開發(fā)商期待拓寬融資渠道

●百姓需要?jiǎng)?chuàng)新投資房產(chǎn)的金融工具

前不久，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》,要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要扎實(shí)做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過(guò)程監(jiān)控開發(fā)商項(xiàng)目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%(不含經(jīng)濟(jì)適用房)、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。這預(yù)示著今后開發(fā)商向銀行貸款的門檻將進(jìn)一步提高。而對(duì)于房地產(chǎn)這一資金密集行業(yè)來(lái)說(shuō)，如何獲取充足的資金？如何降低融資成本？這決定著開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展，也會(huì)進(jìn)一步影響到百姓關(guān)注的房?jī)r(jià)。而熱衷于投資房產(chǎn)的人們也需要新型的投資房產(chǎn)的工具，將來(lái)不購(gòu)房也可以投資房地產(chǎn)。

●未來(lái)直接投融資將成為主流

銀行貸款門檻的提高，一些企業(yè)開始研究如何利用國(guó)外資本來(lái)發(fā)展企業(yè)，但是在全球經(jīng)濟(jì)一體化的形式下，如何取得國(guó)外資本的信任成為目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的難題。就拿目前在中國(guó)較為活躍的美國(guó)資本來(lái)講，我們的金融市場(chǎng)與美國(guó)的金融市場(chǎng)差距在五六十年左右，在許多方面我們對(duì)金融的理解與認(rèn)識(shí)和美國(guó)不在同一起跑線上。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院研發(fā)總監(jiān)汪勇介紹，在2005年公布的房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有35家是上市或者控股上市公司，另外還有多家百?gòu)?qiáng)企業(yè)也正在謀求上市。除此之外，國(guó)外房地產(chǎn)基金也開始大舉進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，摩根士丹利、美林、ING、GIC等境外房地產(chǎn)資本頻頻與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手，在北京、上海等一線城市合作投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目等。總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)多種融資渠道逐步打開，呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)，未來(lái)直接投融資將成為主流。

同時(shí)，特別是近兩年，外資特別是海外房地產(chǎn)基金和國(guó)際投資銀行，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有較大幅度的提高。事實(shí)上，自2005開始，已經(jīng)先后有美林、高盛等海外投行的房地產(chǎn)基金公司開始在北京等地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)投資。

“中國(guó)和印度是亞洲乃至全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的兩個(gè)國(guó)家，這兩個(gè)國(guó)家都潛在給投資者很高回報(bào)率的機(jī)會(huì)，同時(shí)也隨之有很高的風(fēng)險(xiǎn)?！弊鳛闇?zhǔn)備進(jìn)軍北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的花旗集團(tuán)全球投資策略副總裁ElysiaTse在“2006中國(guó)地產(chǎn)金融高峰論壇”上講道，“我們看到中國(guó)和印度的商業(yè)市場(chǎng)非常強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，在現(xiàn)階段，印度有大型的商業(yè)173個(gè)，而新計(jì)劃還要完工220多個(gè)，增加了1倍還要多。在中國(guó)目前有400多個(gè)大型的商業(yè)，而排在前四名的四大商鋪，比美國(guó)的Mall還要大”。另外，花旗集團(tuán)全球投資

策略副總裁ElysiaTse還談道，中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施要比印度先進(jìn)20年，市場(chǎng)更加完善，中國(guó)的優(yōu)勢(shì)使得投資人風(fēng)險(xiǎn)更低，更容易一些，很多外國(guó)的投資商對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)非常的有興趣。

●融資渠道走向多元化

房地產(chǎn)作為一個(gè)高資金密集的行業(yè)，國(guó)內(nèi)融資渠道不暢，金融品種缺乏，而國(guó)外資本對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)覬覦已久，融資多元化的途徑實(shí)際已經(jīng)擺在國(guó)內(nèi)開發(fā)商面前，但是如何去利用好這種途徑是至關(guān)重要的，這就需要有關(guān)政府部分建立與發(fā)展多元化的金融融資體系。在“2006中國(guó)地產(chǎn)金融高峰論壇”上建設(shè)部政策研究副主任秦虹講到了完善這種體系需要解決的四個(gè)方面問(wèn)題。

頭先，建立完善多元化、分層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。不管什么樣的融資方式或者融資的工具，較終都要通過(guò)房地產(chǎn)金融品種的交易市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，除了債券融資、股權(quán)融資，還應(yīng)該包括投資基金、信托、證券等多種形式，既可以利用現(xiàn)有的股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)也可以開拓一些新的房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊。

發(fā)展多元化融資渠道，應(yīng)該按照先易后難，逐步突破的原則推進(jìn)。通過(guò)多元化的金融創(chuàng)新，建立各種房地產(chǎn)金融品種周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)，普通居民和機(jī)構(gòu)的投資者都可以通過(guò)購(gòu)購(gòu)相關(guān)的金融產(chǎn)品，而不是直接購(gòu)購(gòu)住宅物業(yè)的方式直接進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)既能夠達(dá)到企業(yè)融資的目的，又可以投資者投資房地產(chǎn)的投資愿望，這樣既可以分散金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，又可以緩解投資需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的壓力，均衡房地產(chǎn)供求的關(guān)系，同時(shí)豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的工具。

其次，創(chuàng)新和豐富多元化融資的品種。如果沒有金融品種，投資就沒有出路，從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，主要的融資品種包括房地產(chǎn)融資基金、房地產(chǎn)信托投資基金，以及兩者結(jié)合的信托投資基金。但是對(duì)于我們國(guó)家來(lái)講，融資品種的設(shè)計(jì)非常難，在簡(jiǎn)單的模仿或者簡(jiǎn)單套用國(guó)外模式時(shí)，還應(yīng)該考慮這種金融品種如何適應(yīng)中國(guó)人的投資特點(diǎn)，中國(guó)人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，對(duì)資產(chǎn)的持有習(xí)慣等，如果把這種問(wèn)題解決了就會(huì)很好的解決房地產(chǎn)資金來(lái)源問(wèn)題，既減輕了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，又緩解了房地產(chǎn)供求的關(guān)系，同時(shí)還可以體現(xiàn)政府保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的責(zé)任。除此，還可以建立以養(yǎng)老基金或者與養(yǎng)老保險(xiǎn)基金相結(jié)合的基金或者債券，養(yǎng)老基金這種長(zhǎng)期性的基金與住宅建設(shè)相比配，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老資金增值的同時(shí)，為房地產(chǎn)的建設(shè)提供資金渠道。

另外，還應(yīng)該健全與房地產(chǎn)金融有關(guān)的各種機(jī)構(gòu)。完善政策法規(guī)，賦予房地產(chǎn)開發(fā)商多品種、多層次、多元融資的能力和手段。

　　　　　(作者：周宏)