律師先生：我去年通過按揭購購了一套商品房，每月還銀行貸款8000元，現(xiàn)在因為公司

經(jīng)營不善，已無能力償還每月的還款，請問我該如何處理我的房屋較為有利？——劉生

劉先生：頭先，跟您分析一下還不了貸款的法律后果。這要分兩種情況，，如果您

的房屋沒有在房管部門做過抵押登記，那么如果您連續(xù)三個月或累計六個月不償還貸款的話，

貸款銀行將依據(jù)《借款合同》要求開發(fā)商承擔擔保責任，開發(fā)商在替您償還剩余的貸款后，

依據(jù)《擔保法》的規(guī)定，開發(fā)商將行使追索權，收回房屋或?qū)Ψ课葸M行拍賣。這種結果的不

利之處在于經(jīng)濟損失較大，因為無論是收回或拍賣房屋的價格，往往都是低于您當初購購房

屋時的價格。并且您開始每月所還貸款中的絕大部分是利息，也就是說您并沒有償還多少本

金，所以，結果是收回或拍賣后，房價款您也就可能所剩無幾了。

，如果您的房屋已經(jīng)在房管部門做過抵押登記，在您連續(xù)三個月或累計六個月不償

還貸款的話，貸款銀行依據(jù)《借款合同》有權對房屋進行處置，其結果除前面所說的經(jīng)濟損

失外，更大的不利之處就是您在銀行的信用將有不良記錄，隨著個人信用制度的逐步建立，

您下次再想到銀行貸款購房的話，將會遇到很大的困難，甚至遭到拒絕。如果各大商業(yè)銀行

將來實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的話，這條個人信用不良記錄將會給您以后的經(jīng)濟生活帶來極大的不便。

目前北京市住房資金管理已經(jīng)建立了個人信用檔案，所以您一定要充分重視自己在

銀行的個人信用。處理這個問題較好的方式就是直接找到購主，然后還清銀行貸款，再辦理

過戶，但這種做法在實踐中很難操作。因為，按照《擔保法》規(guī)定，已經(jīng)抵押的房屋，沒有

經(jīng)過抵押權人的書面同意，是不能進行購賣的，所以購主在將全部房價款交給您先還銀行貸

款，如果業(yè)主在還清貸款后不配合購主辦理過戶，購主是要承擔很大風險的，實踐中通過這

種方式來交易成功的不多。從目前的政策來說，較為可行的方式就是通過銀行轉(zhuǎn)按揭，這種

方式能夠有效的降低業(yè)主的經(jīng)濟損失，也可以避免購主的風險，目前各大商業(yè)銀行基本都可

以辦理這項業(yè)務。

所謂轉(zhuǎn)按揭是指貸款尚未結清的個人住房貸款，客戶將抵押給銀行用于貸款擔保的住房

出售時，銀行用信貸資金向購購該住房的自然人發(fā)放的個人住房貸款。通過轉(zhuǎn)按揭，由購主

和貸款銀行建立新的借貸關系，避免了一次性將全部房價款交給業(yè)主償還貸款的風險，如果

購主不愿意貸款的話，可以在辦理完轉(zhuǎn)按揭后還清全部銀行貸款，目前各商業(yè)銀行對提前還

貸是不收違約金的，這樣做雖然麻煩一些，但可以有效地防范風險。同時也可避免開發(fā)商或

銀行因收回或拍賣而給業(yè)主帶來的經(jīng)濟損失，尤其對業(yè)主來說，較有利的就是可以保持良好

的個人銀行信用。辦理轉(zhuǎn)按揭的方法和申請一般按揭的手續(xù)基本相同，特別的地方就是在辦

理前，先要請專業(yè)機構對房屋進行評估，然后再申請辦理。

（中國證券報 王震）

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