新政的實(shí)施有望抑制住宅領(lǐng)域的投資；住宅價(jià)格高居不下，將使理性的居住需求者開始找尋較簡捷的過渡。于是，大家再次把目光聚焦到“小戶精裝、拎包入住、貼身物業(yè)、前衛(wèi)時(shí)尚”的酒店式公寓上。

現(xiàn)象掛商用之名行住宅之實(shí)

開發(fā)商對于酒店式公寓的熱衷源于對當(dāng)前市場的特點(diǎn)判斷。很明顯，當(dāng)前天津樓市，一方面呈現(xiàn)出市場對優(yōu)質(zhì)地段住宅產(chǎn)品的強(qiáng)勁需求，另一方面，面對住宅寫字樓售價(jià)和租金的倒掛，令開發(fā)商感到做商業(yè)項(xiàng)目無利可圖。

于是，開發(fā)商將大量的商業(yè)性質(zhì)土地，建設(shè)成為住宅產(chǎn)品對外銷售。這種“擦邊球”式的做法多年來大行其道并使開發(fā)企業(yè)獲得了相當(dāng)大的利潤。于是酒店式公寓這種掛商用之名，行住宅之實(shí)的產(chǎn)品開始大量地在城市的商服用地上出現(xiàn)。

因?yàn)榫频晔焦儆谏逃梦飿I(yè)，因此不受新政貸款套數(shù)限制，信貸杠桿使其未來的升值受益能夠被成倍放大。相對于同屬商用物業(yè)的寫字樓和商鋪，酒店式公寓投資資金、技術(shù)門檻低，容易轉(zhuǎn)手的特點(diǎn)顯露無遺。

投資酒店式公寓回報(bào)豐厚

對于投資者而言，總房款較少的酒店式公寓更符合投資者分散投資、風(fēng)險(xiǎn)控制的要求。加上優(yōu)良地段的精裝小戶型受異地工作的高端白領(lǐng)青睞，租金回報(bào)豐厚。

加之新政影響，已經(jīng)對住宅投資駕輕就熟的投資者們，就很自然地把目光投向了酒店式公寓。一些享有政府大型規(guī)劃紅利的開發(fā)園區(qū)、功能區(qū)商服用地，也因其有著潛在的住房需求和的特點(diǎn)廣受投資者關(guān)注。以上種種有利因素讓投資者在被新政封死的住宅投資之路后，尋覓到酒店式公寓這方世外桃源。

低門檻吸引剛需自住者

那么，為什么酒店式公寓吸引的不單單是投資者，還有更多的剛需自住者？

自“4·15”新政推出后，銀行全面停止向家庭第三套住宅提供貸款，對購購家庭套住宅貸款則要求頭付五成，基準(zhǔn)利率上浮10%。緊接著的“二次新政”，又將住宅貸款的頭付提高至較少三成。同時(shí)，新政策禁止銀行向非本地戶籍且不能提供當(dāng)?shù)匾荒暌陨贤甓愖C明的購房人貸款。相比之下，貸款購購酒店式公寓則 房人戶籍，也無需提交當(dāng)?shù)丶{稅證明，這無疑吸引了大批的外來人員購購。

與此同時(shí)，由于酒店式公寓普遍戶型緊湊，總價(jià)較低，且通常附帶精裝修甚至家電，這些不同于普通住宅的特點(diǎn)使得自住者也認(rèn)為購購酒店式公寓的門檻更低，更不受多重政策影響的限制。

此外，和講究居住舒適性的改善型置業(yè)者不同，對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的剛性需求者，酒店式公寓的產(chǎn)品特點(diǎn)更具吸引力。天津合富輝煌商業(yè)部總監(jiān)蘭旭告訴記者，“相對于住宅信貸政策的連續(xù)調(diào)控，銀行針對商用物業(yè)的貸款政策則數(shù)年不變，尤其在當(dāng)前房價(jià)高居不下的情況下，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的自住者顯然會傾向于戶型小總價(jià)低，且附帶精裝修，可以較簡捷入住的酒店式公寓，與此相比，改善型置業(yè)者所關(guān)注的舒適性、宜居性，在剛需自住者眼中似乎并不那么重要了?！?p>

調(diào)查“商改住”緣于需求存差距

記者調(diào)查了解到，當(dāng)前很多的城市開發(fā)新區(qū)域都有的商服用地規(guī)劃，新興住宅區(qū)需要有大型超市，需要商場，但并不需要眾多的寫字樓和酒店。

“事實(shí)上，如果對住宅用地和商業(yè)改住宅禁售行為一刀切也不是很符合市場的發(fā)展”建筑規(guī)劃專家謝遠(yuǎn)驥表示，“目前隨著城市的發(fā)展，各種業(yè)態(tài)之間有融合的趨勢，一些項(xiàng)目融合住宅、酒店和商業(yè)等不同形態(tài)，還是應(yīng)該根據(jù)城市和區(qū)域的發(fā)展，有針對性地進(jìn)行調(diào)整?？茖W(xué)、合理地規(guī)劃調(diào)整非住宅業(yè)態(tài)的開發(fā)軌跡，才是尊重市場規(guī)律，徹底解決問題的辦法所在。”

酒店式公寓多分布于核心商圈

據(jù)調(diào)查了解，天津市在售待售酒店式公寓項(xiàng)目，主要分布于以下三類區(qū)域：以和平區(qū)為的南京路、小白樓、老城廂、和平路等繁華商圈；環(huán)城四區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)，如東麗空港物流加工區(qū)、華苑等；以及中新生態(tài)城、響螺灣等政府規(guī)劃的大型功能區(qū)。由于以上分布特點(diǎn)，繁華商圈集中的和平、河西、南開三分城區(qū)酒店式公寓之天下；而開發(fā)園區(qū)、功能區(qū)集中的濱海新區(qū)則與市區(qū)遙相呼應(yīng)。

提醒購購酒店式公寓需防范風(fēng)險(xiǎn)

“無論是對于自住者還是投資者，酒店式公寓在光鮮的背后都有可能存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)和隱患?！笔艘话罘康禺a(chǎn)咨詢公司技術(shù)總監(jiān)韓鵬提醒消費(fèi)者，“酒店式公寓所有的后遺癥都可追溯到產(chǎn)權(quán)問題上。產(chǎn)權(quán)不明晰，還會衍生出商用水電、沒有煤氣、無法落戶、貸款等諸多問題?！绷硗猓豢煞裾J(rèn)，當(dāng)前部分開發(fā)商還是在借酒店式公寓之名對項(xiàng)目進(jìn)行包裝和炒作，徒有形式，而一些酒店式公寓真正實(shí)質(zhì)性的服務(wù)內(nèi)容則被忽略掉。

據(jù)調(diào)查，目前天津的酒店式公寓多對外發(fā)售或部分發(fā)售，產(chǎn)權(quán)被分散在諸多小業(yè)主手里，或者部分在開發(fā)商手里，物業(yè)公司對其沒有完全的控制權(quán)，也無法提供統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)，往往致使物業(yè)服務(wù)水平上不去。而物業(yè)管理服務(wù)水平的高低，恰恰是衡量酒店式公寓產(chǎn)品未來能夠升值，以及有多大升值空間的重要參照標(biāo)準(zhǔn)。

由于酒店式公寓產(chǎn)品普遍面積較小，高密度、高人流的居住環(huán)境很難保證居住的舒適度。相對來說，品牌開發(fā)商會在舒適度、配套方面盡量做得好一些，因此，建議決定購購酒店式公寓的消費(fèi)者盡可能選擇有同類產(chǎn)品運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的品牌開發(fā)商，這樣也可避免很多問題。

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