近日，房貸政策進(jìn)一步收緊，南京有12家銀行停止辦理第三套房貸業(yè)務(wù)，受此影響不少改善型需求的購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃再次觸礁。求助于本報(bào)的市民孫先生就是其中的一員。

有多處房產(chǎn)的孫先生8月初看中一套二手房，和中介簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并交了3萬(wàn)元定金。但孫先生簽完協(xié)議沒(méi)過(guò)幾天三套房又收緊了，多家銀行停貸，孫先生的貸款請(qǐng)求也被拒之門(mén)外。孫先生提出購(gòu)不起此套房產(chǎn)了，中介公司表示中止合同定金要沒(méi)收。孫先生想知道，因?yàn)橘J款問(wèn)題導(dǎo)致合同無(wú)法履行，定金是否可以要回。

貸款政策調(diào)整是否屬于不可抗力？

江蘇高的律師事務(wù)所姜茜律師表示，孫先生和中介公司爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)就在于房貸政策調(diào)整對(duì)雙方履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議的影響能否適用“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”這一情形？

姜律師指出，依照《民法通則》的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。國(guó)家的房貸政策并不會(huì)從根本上導(dǎo)致商品房購(gòu)賣(mài)合同不能履行，只會(huì)對(duì)商品房購(gòu)賣(mài)合同中的付款條件產(chǎn)生影響，且這種影響不是不能克服，因此國(guó)家房產(chǎn)貸款政策的調(diào)整應(yīng)不屬于不可抗力事件。

是否適用情事變更原則？

較高人民法院對(duì)情事變更原則的適用做了明確規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求法院變更或者解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。從上述規(guī)定也可看出，在適用情事變更原則時(shí)法官有一定的自由裁量權(quán)。不過(guò)，姜律師說(shuō)，現(xiàn)行司法實(shí)踐在適用情勢(shì)變更原則時(shí)采用非常嚴(yán)格、謹(jǐn)慎的態(tài)度。

對(duì)于貸款政策的調(diào)整對(duì)購(gòu)房交易雙方產(chǎn)生的影響能否適用情事變更原則，姜律師認(rèn)為，應(yīng)該具體分析：

一、若認(rèn)購(gòu)協(xié)議中對(duì)付款方式有明確約定，且購(gòu)房者有權(quán)選擇一次性付款、分期付款、銀行按揭支付的,購(gòu)房者不得以房貸政策調(diào)整為由不履行相關(guān)協(xié)議，違反協(xié)議的定金不予返還。目前不少開(kāi)發(fā)商都在協(xié)議中增加了辦不了貸款的情況下不退定金的約定，像這種有明確約定的，定金當(dāng)然無(wú)法退還。

二、若認(rèn)購(gòu)協(xié)議中僅約定了按揭貸款一種付款方式，在此情形下獲得貸款是購(gòu)房的先進(jìn)途徑，若貸款政策調(diào)整后導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得銀行貸款或頭付比例提高，則此時(shí)購(gòu)房者主張使用情事變更原則有一定的合理性，司法實(shí)踐中對(duì)此情形也會(huì)予以審慎的考慮。

三、認(rèn)購(gòu)協(xié)議中對(duì)付款方式?jīng)]有明確約定的，鑒于付款方式多種多樣，房貸新政只會(huì)對(duì)商品房購(gòu)賣(mài)合同中的付款條件產(chǎn)生影響，而不必然導(dǎo)致購(gòu)賣(mài)雙方合同目的不能實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者對(duì)房貸新政的出臺(tái)并非不可預(yù)見(jiàn)或風(fēng)險(xiǎn)并非不可防范和控制，相反購(gòu)房者已預(yù)見(jiàn)到，只是輕信房?jī)r(jià)還會(huì)大漲，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不作防范和控制，所以仍進(jìn)行投機(jī)購(gòu)房或高位購(gòu)房，在此情形下很難適用情事變更原則，因此如果想退房的話就拿不回定金了。

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