一、今年年底及明年上半年樓市走向

今年第四季度、明年上半年樓市走向發(fā)展態(tài)勢變化特征，基本包括發(fā)展態(tài)勢、樓市價格、樓市政策、消費需求等方面。

1.樓市走向?qū)⒉饺肫椒€(wěn)向好的發(fā)展態(tài)勢，但不確定因素依然存在。

據(jù)國家統(tǒng)計局、大連統(tǒng)計局有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，我國、我市房地產(chǎn)市場正在步入健康平穩(wěn)向好發(fā)展的態(tài)勢，但是依然存在一些不確定因素。

其一，從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，投資持續(xù)增長，投資增幅依然偏低，未來走勢將取決于信貸政策。前八個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資，同比增長14.7%，增幅比1—7月提高311個百分點，而在今年1—2月同比僅增長1%，前6個月迅速上升至9.9%，1—7月增速同前6個月。比去年同期回落14.4%。與全社會固定資產(chǎn)投資達33%的增幅相比，房地產(chǎn)投資雖然持續(xù)增長，但增幅依然偏低。今年1—6月，大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成204.1億元，增長14.1%，于去年同期相比，增速回落11.7%。顯然，無論是從全國還是從大連來說，未來投資的增長仍將保持一定的水平以維持既定增長目標(biāo)，開發(fā)投資將繼續(xù)穩(wěn)步增長，但一般可能不會高于去年全國全年增長20.9%的水平和大連市去年全年增長21.6%的水平。而隨著下一階段的財政、貨幣政策調(diào)控力度的不斷增強，房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢還有待于未來的信貸政策，同時，房地產(chǎn)投資的周期性特征，三、四季度的開發(fā)投資的增速回升還存在一些不確定性。

其二，從房地產(chǎn)銷售面積來看，持續(xù)增長，擺脫低迷，但熱銷時候已過，消費者觀望情緒開始出現(xiàn)。前八個月，全國商品房銷售面積49416萬m2,同比增長42.9%，相比1—7月37.1%的增幅，增加5.8%。同比去年，市場交易的勢頭依然強勁，但7月商品房銷售面積比6月下降19%，8月又比7月下降0.17%。說明，市場較熱銷的時候已過，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”不可能出現(xiàn)，九十月份不可能超過6月份。今年1—6月，大連市商品房銷售面積309.8萬m2,增長45.6%，其中商品住宅銷售103.6萬m2,增長49.8%，商品房銷售額194.2億元，增長68.3%。7月，大連市內(nèi)四區(qū)成交商品房4843套，同比增長100.7%，環(huán)比增長3.86%，漲幅比較放緩；8月，大連市內(nèi)四區(qū)成交商品房6658套，同比增長287.32%，環(huán)比增長37.48%，比去年同期翻了近3番。但進入7月、8月，商品房成交量在一些城市開始下滑，這其中固然有著一些區(qū)域性樓市短期調(diào)整和供求變化的影響，但房價上漲的幅度過快、過大引發(fā)的消費者預(yù)期轉(zhuǎn)向和由之而來的持幣觀望情緒重新抬頭也不無關(guān)系。

其三，從房屋施工面積、新開工面積、土地購置面積、土地開發(fā)面積等四大先行指標(biāo)來看，下降居多、降幅縮小，顯示市場因素和宏觀調(diào)控措施的雙重作用，但房地產(chǎn)市場強勢復(fù)蘇和宏觀經(jīng)濟依然低迷的背景，房地產(chǎn)先行指標(biāo)未來仍難以樂觀。前七個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積25.07億m2,同比增長12.5%，增幅比1—6月回落0.2%；房屋新開工面積5.50億m2,同比下降9.1%，降幅比1—6月縮小1.3%；完成土地購置面積16309萬m2,同比下降25.8%；完成土地開發(fā)面積12789萬m2,同比下降13.4%。今年1—6月，大連市房地產(chǎn)施工面積2445.3萬m2,同比下降0.3%。顯然，作為四大指標(biāo)的房地產(chǎn)先行指標(biāo)普遍呈現(xiàn)下降趨勢，一方面顯示宏觀調(diào)控措施和市場因素共同作用的結(jié)果；另一方面也顯示宏觀經(jīng)濟的繼續(xù)低迷、企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢，房地產(chǎn)市場單一強勢復(fù)蘇缺乏經(jīng)濟大勢的穩(wěn)固支撐，未來房地產(chǎn)四大先行指標(biāo)真正規(guī)范落實仍然難以掌控、難以揣模。

其四，從樓市政策來說，雖未出臺新的抑制性政策，但政策風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)，將成為下半年乃至明年上半年房地產(chǎn)市場的不確定因素。今年1月以來，樓市投資客大量入市，勢必成為房價大幅上漲的策源力，也使得樓市政策面風(fēng)險日益擴大，前不久，銀監(jiān)會、央行、住房建設(shè)部、國土資源部先后發(fā)布信息、要求關(guān)注房地產(chǎn)市場、全面收緊二套房貸、加快住房保障建設(shè)、適度投放土地等。雖然沒有出臺進一步的新的抑制性政策，但至少說明政府已開始關(guān)注樓市的異動，政策收緊的跡象開始出現(xiàn)，無疑，將成為下半年乃至明年上半年房地產(chǎn)市場的、較不易把握的不確定因素。

其五，從開發(fā)商角度來看，由于去年下半年，多數(shù)開發(fā)商對后市存在一定的恐慌性預(yù)期，但隨著今年上半年購購力的大規(guī)模爆發(fā)都出乎眾多開發(fā)商的意料，他們成功回籠資金后，抵御風(fēng)險的能力增強，因此，下半年乃至明年上半年樓市將以平穩(wěn)運行為主。

2.近期房價上漲的可能性仍然存在，但房價大起大落可能性很小。

今年季度以來，全國70個大中城市房屋銷售價格逐月持續(xù)上漲，3—6月環(huán)比上漲分別為0.2%、0.4%、0.6%、0.8%，7月份依然呈現(xiàn)上漲趨勢，同比上漲1.0%，漲幅比6月份擴大0.8個百分點；環(huán)比上漲0.9%，漲幅比6月份擴大0.1個百分點，其中新建商品住宅銷售價格同比上漲0.3%，環(huán)比上漲1.1%，漲幅比6月份擴大0.3個百分點。8月，全國70個大中城市房屋價格同比上漲2%，漲幅比7月份擴大1個百分點；環(huán)比上漲0.9%，漲幅與7月份相同。同比增幅繼續(xù)擴大。大連市內(nèi)四區(qū)7月份商品房成交均價8947元/m2，環(huán)比上漲3.27%，其中中山區(qū)頭次突破1.3萬元/ m2大關(guān)，達13050元/ m2，環(huán)比上漲9.27%，甘井子區(qū)頭次突破6000元/ m2大關(guān)，達6229元/ m2，環(huán)比上漲5.53%；8月份商品房成交均價8295元/ m2，比7月下降7.31%，下降654元/ m2，其中，中山、沙河口區(qū)分別環(huán)比下降1%、5.8%，西崗、甘井子區(qū)分別環(huán)比上漲14.12%、6.94%，有升、有趣：有升，小幅上升，有降，小幅下降。目前，樓市房價仍然存在比較強的進一步上漲的趨勢，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，有升有降的態(tài)勢。但房價大起大落似乎不大可能。

其一，從通脹環(huán)境來看，通脹預(yù)期依舊并逐步增強，支撐房價上漲的力度會更大。一是出于對寬松貨幣政策的負(fù)面效應(yīng)和未來經(jīng)濟回暖后可能出現(xiàn)的經(jīng)濟過熱的擔(dān)憂，市場上出現(xiàn)了一定程度的通貨膨脹預(yù)期，而抵御通脹能力較強的資產(chǎn)是房產(chǎn)；人們會大量購購房屋資產(chǎn)以抵消可能發(fā)生的通貨膨脹；二是實體經(jīng)濟產(chǎn)能過剩的投資渠道缺乏是客觀現(xiàn)實，大量的企業(yè)和個人資金進入樓市尋求保值增殖，也將繼續(xù)推高房價；三是在經(jīng)濟尚未完全企穩(wěn)，政府未主動收縮流動性以及通脹尚未惡化的情況下，房產(chǎn)仍然是較好的投資標(biāo)的，而通脹預(yù)期則預(yù)示房價會上漲；四是中國市場的階段性緊縮期基本結(jié)束或即將結(jié)束，或?qū)⑦M入新一輪的通脹期中，而隨著通脹過程的加劇和積累，支撐房價的力度也就會更大。

其二，從政策層面上來看，鼓勵購房、鼓勵開發(fā)商開發(fā)商品住宅的優(yōu)惠政策和措施，一定程度上助推了房價的上升。

從去年以來為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家有關(guān)部門和地方政府出臺了一系列鼓勵購購商品住宅的優(yōu)惠政策措施，如降低住房貸款較低頭付比例、打折貸款利率、免征個人所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、降低契稅稅率等，一些地方政府實施個人購購住宅補助錢款、住房保障貨幣化大比例補貼等；而針對開發(fā)商也出臺諸如降低開發(fā)資本金、土地出讓金分兩、三次繳納等優(yōu)惠政策措施。這在一定程度上、一定范圍內(nèi)也助推了房價的上升。

其三，從住房供求方面來看，供求不平衡的狀況直接影響房價的上漲。

商品供求狀況決定商品價格是市場經(jīng)濟的一般規(guī)律，住房雖然有其特殊屬性，但也不例外，商品房供求狀況仍然是房價較基本的決定因素。我國2004—2007年商品房銷售面積連續(xù)3年超過商品房竣工面積而導(dǎo)致的商品房，尤其是商品住房供求不平衡，直接造成了連續(xù)三年全國房價的大幅上漲，其中商品房銷售面積超過商品房竣工面積幅度的2007年恰恰也是房價上漲度的一年。而從2008年下半年以來，供求不平衡的狀況，特別是普通商品住宅的供求狀況仍然沒有大的改觀。今年上半年，全國開發(fā)完成土地購置面積同比下降26.5%，房屋新開工面積同比下降 10.4%，而商品住宅銷售面積卻增長了33.4%，月度商品住宅竣工面積與銷售面積之差5月份已擴大到4037m2，超過了歷史較高值2007年8月份的3568萬m2。大連今年1—6月全市商品房竣工面積為210.2萬平方米，增長28.9%，而商品房銷售面積為309.8萬m2，增長45.6%，商品房銷售面積超過竣工面積99.6萬m2，超16.7%。顯然，這種嚴(yán)重的供需不平衡的發(fā)展?fàn)顩r已經(jīng)事隔一年半后再現(xiàn)，將會進一步推高房價的上漲。

其四，大城市房價上漲的示范效應(yīng)和價格所固有的慣性，將會非理性的把房價推向更高。目前，北京、上海、深圳以及沿海一些城市的房地產(chǎn)市場的變化，特別是各地“地王”的出現(xiàn)、房價的上升，對全國樓市的影響極大，并具有很強的示范效應(yīng)和連帶影響，一些房價的漲落以及不斷刷新的新“地王”、新房價、排隊購房、憑號拿房、多人搶一套房等樓市熱鬧狀況，往往會很快傳導(dǎo)到其他大城市和眾多中小城市，而隨著時間的推移，其示范效應(yīng)和連帶影響將會波及到更多中小城市。同時，商品房的價格上漲所具有的特有慣性特點，也決定了一旦房價開始上行，與房屋密切關(guān)聯(lián)的土地也會不斷上揚，造成地價與房價的相互推動、相互影響、相互循環(huán)上升的態(tài)勢，而“購漲不購跌”的大眾購房心態(tài)也會在土地、房價相互上升時進一步加大購房需求，進而把房價推向更高。但由于房地產(chǎn)價格明顯超出居民購購能力，房地產(chǎn)價格升勢面臨著巨大的調(diào)整壓力，同時，政府從經(jīng)濟大勢考量和社會穩(wěn)定角度考慮，其大幅度上漲或大幅度下降可能性極小。

3.支持穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的基調(diào)沒有改變，但樓市政策將會出現(xiàn)一些適度、適量微調(diào)。

種種跡象顯示，從政府到地方政府，都已經(jīng)注意到當(dāng)前樓市過熱、房價過高的問題，但支持、穩(wěn)定樓市的基調(diào)沒有改變。

其一，從經(jīng)濟大勢來看，總需求不足仍是我國經(jīng)濟運行的主要矛盾，仍要堅持?jǐn)U張性的宏觀調(diào)控政策，而廣大民眾及企業(yè)經(jīng)營者對房產(chǎn)等資產(chǎn)價格上漲過快過大和通貨膨脹的強烈擔(dān)憂，則表明當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策存在一些缺陷，需要在支持、穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)基調(diào)未變的情況下，適時適度對樓市政策進行一些必要的微調(diào)；

其二，從樓市政策層面來看，2007年國家關(guān)于二套房貸等政策出臺被視為房地產(chǎn)市場逆轉(zhuǎn)的起因；今年2月開始，政策走向已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化，支持、維護房地產(chǎn)業(yè)成為主基調(diào)，目前，政策的基調(diào)并沒有改變，政府還是在維護房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但針對土地市場“地王”的出現(xiàn)和房價

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