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通脹預(yù)期下的樓市走向及投資購房策略

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 674 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

一、今年年底及明年上半年樓市走向

今年第四季度、明年上半年樓市走向發(fā)展態(tài)勢變化特征,基本包括發(fā)展態(tài)勢、樓市價格、樓市政策、消費(fèi)需求等方面。

1.樓市走向?qū)⒉饺肫椒€(wěn)向好的發(fā)展態(tài)勢,但不確定因素依然存在。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、大連統(tǒng)計(jì)局有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,我國、我市房地產(chǎn)市場正在步入健康平穩(wěn)向好發(fā)展的態(tài)勢,但是依然存在一些不確定因素。

其一,從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看,投資持續(xù)增長,投資增幅依然偏低,未來走勢將取決于信貸政策。前八個月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資,同比增長14.7%,增幅比1—7月提高311個百分點(diǎn),而在今年1—2月同比僅增長1%,前6個月迅速上升至9.9%,1—7月增速同前6個月。比去年同期回落14.4%。與全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)33%的增幅相比,房地產(chǎn)投資雖然持續(xù)增長,但增幅依然偏低。今年1—6月,大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成204.1億元,增長14.1%,于去年同期相比,增速回落11.7%。顯然,無論是從全國還是從大連來說,未來投資的增長仍將保持一定的水平以維持既定增長目標(biāo),開發(fā)投資將繼續(xù)穩(wěn)步增長,但一般可能不會高于去年全國全年增長20.9%的水平和大連市去年全年增長21.6%的水平。而隨著下一階段的財(cái)政、貨幣政策調(diào)控力度的不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢還有待于未來的信貸政策,同時,房地產(chǎn)投資的周期性特征,三、四季度的開發(fā)投資的增速回升還存在一些不確定性。

其二,從房地產(chǎn)銷售面積來看,持續(xù)增長,擺脫低迷,但熱銷時候已過,消費(fèi)者觀望情緒開始出現(xiàn)。前八個月,全國商品房銷售面積49416萬m2,同比增長42.9%,相比1—7月37.1%的增幅,增加5.8%。同比去年,市場交易的勢頭依然強(qiáng)勁,但7月商品房銷售面積比6月下降19%,8月又比7月下降0.17%。說明,市場較熱銷的時候已過,傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”不可能出現(xiàn),九十月份不可能超過6月份。今年1—6月,大連市商品房銷售面積309.8萬m2,增長45.6%,其中商品住宅銷售103.6萬m2,增長49.8%,商品房銷售額194.2億元,增長68.3%。7月,大連市內(nèi)四區(qū)成交商品房4843套,同比增長100.7%,環(huán)比增長3.86%,漲幅比較放緩;8月,大連市內(nèi)四區(qū)成交商品房6658套,同比增長287.32%,環(huán)比增長37.48%,比去年同期翻了近3番。但進(jìn)入7月、8月,商品房成交量在一些城市開始下滑,這其中固然有著一些區(qū)域性樓市短期調(diào)整和供求變化的影響,但房價上漲的幅度過快、過大引發(fā)的消費(fèi)者預(yù)期轉(zhuǎn)向和由之而來的持幣觀望情緒重新抬頭也不無關(guān)系。

其三,從房屋施工面積、新開工面積、土地購置面積、土地開發(fā)面積等四大先行指標(biāo)來看,下降居多、降幅縮小,顯示市場因素和宏觀調(diào)控措施的雙重作用,但房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢復(fù)蘇和宏觀經(jīng)濟(jì)依然低迷的背景,房地產(chǎn)先行指標(biāo)未來仍難以樂觀。前七個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積25.07億m2,同比增長12.5%,增幅比1—6月回落0.2%;房屋新開工面積5.50億m2,同比下降9.1%,降幅比1—6月縮小1.3%;完成土地購置面積16309萬m2,同比下降25.8%;完成土地開發(fā)面積12789萬m2,同比下降13.4%。今年1—6月,大連市房地產(chǎn)施工面積2445.3萬m2,同比下降0.3%。顯然,作為四大指標(biāo)的房地產(chǎn)先行指標(biāo)普遍呈現(xiàn)下降趨勢,一方面顯示宏觀調(diào)控措施和市場因素共同作用的結(jié)果;另一方面也顯示宏觀經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)低迷、企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢,房地產(chǎn)市場單一強(qiáng)勢復(fù)蘇缺乏經(jīng)濟(jì)大勢的穩(wěn)固支撐,未來房地產(chǎn)四大先行指標(biāo)真正規(guī)范落實(shí)仍然難以掌控、難以揣模。

其四,從樓市政策來說,雖未出臺新的抑制性政策,但政策風(fēng)險逐漸顯現(xiàn),將成為下半年乃至明年上半年房地產(chǎn)市場的不確定因素。今年1月以來,樓市投資客大量入市,勢必成為房價大幅上漲的策源力,也使得樓市政策面風(fēng)險日益擴(kuò)大,前不久,銀監(jiān)會、央行、住房建設(shè)部、國土資源部先后發(fā)布信息、要求關(guān)注房地產(chǎn)市場、全面收緊二套房貸、加快住房保障建設(shè)、適度投放土地等。雖然沒有出臺進(jìn)一步的新的抑制性政策,但至少說明政府已開始關(guān)注樓市的異動,政策收緊的跡象開始出現(xiàn),無疑,將成為下半年乃至明年上半年房地產(chǎn)市場的、較不易把握的不確定因素。

其五,從開發(fā)商角度來看,由于去年下半年,多數(shù)開發(fā)商對后市存在一定的恐慌性預(yù)期,但隨著今年上半年購購力的大規(guī)模爆發(fā)都出乎眾多開發(fā)商的意料,他們成功回籠資金后,抵御風(fēng)險的能力增強(qiáng),因此,下半年乃至明年上半年樓市將以平穩(wěn)運(yùn)行為主。

2.近期房價上漲的可能性仍然存在,但房價大起大落可能性很小。

今年季度以來,全國70個大中城市房屋銷售價格逐月持續(xù)上漲,3—6月環(huán)比上漲分別為0.2%、0.4%、0.6%、0.8%,7月份依然呈現(xiàn)上漲趨勢,同比上漲1.0%,漲幅比6月份擴(kuò)大0.8個百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.9%,漲幅比6月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn),其中新建商品住宅銷售價格同比上漲0.3%,環(huán)比上漲1.1%,漲幅比6月份擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。8月,全國70個大中城市房屋價格同比上漲2%,漲幅比7月份擴(kuò)大1個百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.9%,漲幅與7月份相同。同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大。大連市內(nèi)四區(qū)7月份商品房成交均價8947元/m2,環(huán)比上漲3.27%,其中中山區(qū)頭次突破1.3萬元/ m2大關(guān),達(dá)13050元/ m2,環(huán)比上漲9.27%,甘井子區(qū)頭次突破6000元/ m2大關(guān),達(dá)6229元/ m2,環(huán)比上漲5.53%;8月份商品房成交均價8295元/ m2,比7月下降7.31%,下降654元/ m2,其中,中山、沙河口區(qū)分別環(huán)比下降1%、5.8%,西崗、甘井子區(qū)分別環(huán)比上漲14.12%、6.94%,有升、有趣:有升,小幅上升,有降,小幅下降。目前,樓市房價仍然存在比較強(qiáng)的進(jìn)一步上漲的趨勢,呈現(xiàn)穩(wěn)中有升,有升有降的態(tài)勢。但房價大起大落似乎不大可能。

其一,從通脹環(huán)境來看,通脹預(yù)期依舊并逐步增強(qiáng),支撐房價上漲的力度會更大。一是出于對寬松貨幣政策的負(fù)面效應(yīng)和未來經(jīng)濟(jì)回暖后可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過熱的擔(dān)憂,市場上出現(xiàn)了一定程度的通貨膨脹預(yù)期,而抵御通脹能力較強(qiáng)的資產(chǎn)是房產(chǎn);人們會大量購購房屋資產(chǎn)以抵消可能發(fā)生的通貨膨脹;二是實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過剩的投資渠道缺乏是客觀現(xiàn)實(shí),大量的企業(yè)和個人資金進(jìn)入樓市尋求保值增殖,也將繼續(xù)推高房價;三是在經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn),政府未主動收縮流動性以及通脹尚未惡化的情況下,房產(chǎn)仍然是較好的投資標(biāo)的,而通脹預(yù)期則預(yù)示房價會上漲;四是中國市場的階段性緊縮期基本結(jié)束或即將結(jié)束,或?qū)⑦M(jìn)入新一輪的通脹期中,而隨著通脹過程的加劇和積累,支撐房價的力度也就會更大。

其二,從政策層面上來看,鼓勵購房、鼓勵開發(fā)商開發(fā)商品住宅的優(yōu)惠政策和措施,一定程度上助推了房價的上升。

從去年以來為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,國家有關(guān)部門和地方政府出臺了一系列鼓勵購購商品住宅的優(yōu)惠政策措施,如降低住房貸款較低頭付比例、打折貸款利率、免征個人所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、降低契稅稅率等,一些地方政府實(shí)施個人購購住宅補(bǔ)助錢款、住房保障貨幣化大比例補(bǔ)貼等;而針對開發(fā)商也出臺諸如降低開發(fā)資本金、土地出讓金分兩、三次繳納等優(yōu)惠政策措施。這在一定程度上、一定范圍內(nèi)也助推了房價的上升。

其三,從住房供求方面來看,供求不平衡的狀況直接影響房價的上漲。

商品供求狀況決定商品價格是市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律,住房雖然有其特殊屬性,但也不例外,商品房供求狀況仍然是房價較基本的決定因素。我國2004—2007年商品房銷售面積連續(xù)3年超過商品房竣工面積而導(dǎo)致的商品房,尤其是商品住房供求不平衡,直接造成了連續(xù)三年全國房價的大幅上漲,其中商品房銷售面積超過商品房竣工面積幅度的2007年恰恰也是房價上漲度的一年。而從2008年下半年以來,供求不平衡的狀況,特別是普通商品住宅的供求狀況仍然沒有大的改觀。今年上半年,全國開發(fā)完成土地購置面積同比下降26.5%,房屋新開工面積同比下降 10.4%,而商品住宅銷售面積卻增長了33.4%,月度商品住宅竣工面積與銷售面積之差5月份已擴(kuò)大到4037m2,超過了歷史較高值2007年8月份的3568萬m2。大連今年1—6月全市商品房竣工面積為210.2萬平方米,增長28.9%,而商品房銷售面積為309.8萬m2,增長45.6%,商品房銷售面積超過竣工面積99.6萬m2,超16.7%。顯然,這種嚴(yán)重的供需不平衡的發(fā)展?fàn)顩r已經(jīng)事隔一年半后再現(xiàn),將會進(jìn)一步推高房價的上漲。

其四,大城市房價上漲的示范效應(yīng)和價格所固有的慣性,將會非理性的把房價推向更高。目前,北京、上海、深圳以及沿海一些城市的房地產(chǎn)市場的變化,特別是各地“地王”的出現(xiàn)、房價的上升,對全國樓市的影響極大,并具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)和連帶影響,一些房價的漲落以及不斷刷新的新“地王”、新房價、排隊(duì)購房、憑號拿房、多人搶一套房等樓市熱鬧狀況,往往會很快傳導(dǎo)到其他大城市和眾多中小城市,而隨著時間的推移,其示范效應(yīng)和連帶影響將會波及到更多中小城市。同時,商品房的價格上漲所具有的特有慣性特點(diǎn),也決定了一旦房價開始上行,與房屋密切關(guān)聯(lián)的土地也會不斷上揚(yáng),造成地價與房價的相互推動、相互影響、相互循環(huán)上升的態(tài)勢,而“購漲不購跌”的大眾購房心態(tài)也會在土地、房價相互上升時進(jìn)一步加大購房需求,進(jìn)而把房價推向更高。但由于房地產(chǎn)價格明顯超出居民購購能力,房地產(chǎn)價格升勢面臨著巨大的調(diào)整壓力,同時,政府從經(jīng)濟(jì)大勢考量和社會穩(wěn)定角度考慮,其大幅度上漲或大幅度下降可能性極小。

3.支持穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的基調(diào)沒有改變,但樓市政策將會出現(xiàn)一些適度、適量微調(diào)。

種種跡象顯示,從政府到地方政府,都已經(jīng)注意到當(dāng)前樓市過熱、房價過高的問題,但支持、穩(wěn)定樓市的基調(diào)沒有改變。

其一,從經(jīng)濟(jì)大勢來看,總需求不足仍是我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要矛盾,仍要堅(jiān)持?jǐn)U張性的宏觀調(diào)控政策,而廣大民眾及企業(yè)經(jīng)營者對房產(chǎn)等資產(chǎn)價格上漲過快過大和通貨膨脹的強(qiáng)烈擔(dān)憂,則表明當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策存在一些缺陷,需要在支持、穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)基調(diào)未變的情況下,適時適度對樓市政策進(jìn)行一些必要的微調(diào);

其二,從樓市政策層面來看,2007年國家關(guān)于二套房貸等政策出臺被視為房地產(chǎn)市場逆轉(zhuǎn)的起因;今年2月開始,政策走向已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化,支持、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)成為主基調(diào),目前,政策的基調(diào)并沒有改變,政府還是在維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但針對土地市場“地王”的出現(xiàn)和房價

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