下半年觀望還是出手？　房產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析

“看好房地產(chǎn)股票盈利前景”

王蘇生(特許金融分析師、哈工大深圳研究生學(xué)院博導(dǎo)、深圳市公共管理學(xué)會會長)

王蘇生介紹，需求的相對剛性和累積需求的釋放將導(dǎo)致2009年深圳房地產(chǎn)成交量大幅超越市場預(yù)期。

這主要是廣大市民的購房需求在去年遭遇非正常性萎縮，導(dǎo)致今年因疊加兩年需求變得異常大。短期供需矛盾突出，必然導(dǎo)致價格上漲。

但王蘇生并不建議普通市民購房投資，他說，投資房市不如投資房地產(chǎn)股票。因為，房地產(chǎn)價格上漲有望帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利上調(diào)，隨著2009年銷售均價的逐步回升，一方面上市公司現(xiàn)金銷售收入將超過此前的預(yù)期；另一方面房價的回升將帶動企業(yè)毛利的修復(fù)，對凈利潤的增長影響較為顯著。

王蘇生指出，對于不同的上市公司，房價的變化對于公司的影響幅度不同，高價地比例高，土地獲取時間晚的公司對房價的敏感高。因此他認為兩類房地產(chǎn)上市公司值得推薦：一是房價上升對企業(yè)利潤敏感度高的公司，如金地、萬科；再是土地儲備豐富，且存在潛在獲取便宜土地的公司，房價上漲對其重估價值提升明顯，且未來ROE保持相對較高水平的公司，如冠城大通、華僑城、深長城、泛海建設(shè)等。

“樓市是很好的資金避風(fēng)港”

孟家慶(珠三角地產(chǎn)網(wǎng)CEO)

孟家慶認為，現(xiàn)階段樓市出現(xiàn)的波段性變化不是小陽春，應(yīng)該叫大波浪。近年來，全球經(jīng)濟經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價格上漲和下跌的過程中，房地產(chǎn)的波動是較小的。他認為，即使下一波宏觀經(jīng)濟面轉(zhuǎn)差，樓市下跌幅度也不會太大，因為目前束縛房地產(chǎn)價格的要素全部放開了。因此他表示，相比于投資銀行、炒股，目前樓市是老百姓投資的較佳手段。

對于下半年房價是否會下跌，孟家慶認為有兩個信號可以做參考。一個是房地產(chǎn)貸款政策，前兩年購房，頭付低于三成幾率為零，現(xiàn)在二手樓交易頭付可以做到一成，甚至更低；個是利率政策，如果房貸利率提高，標(biāo)志著宏觀經(jīng)濟面轉(zhuǎn)好，利率進入加息通道，房價有可能出現(xiàn)下滑的開始，從現(xiàn)階段來看，這個概率的出現(xiàn)是極低的。綜上所述，深圳的房價在下一輪會有一個上升空間。孟家慶分析，據(jù)統(tǒng)計，截止到5月31日，目前深圳住房銷售面積的總量已經(jīng)是去年同期的1.8倍，這表明，購房者不僅把房產(chǎn)作為住房使用，作為金融衍生品的功能也越來越強，尤其是在國際經(jīng)濟形勢不明朗的情況下，樓市是很好的資金避風(fēng)港。

“深圳房價的高峰期很快到來并將消失”

高海燕(深圳市社會科學(xué)院城市運營研究主任)

剛性需求和現(xiàn)實購購力是兩個概念。高海燕認為，只有價格的杠桿才能把剛性需求轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實購購力。此前他曾有過預(yù)測，深圳房價的落點在1萬到1.1萬左右，這是撬動剛需的價格點。目前深圳的需求情況是，4月份以前，90平方米以下交易量占70%，4月份以后只占到50%。這表明，價格水漲船高后，普通的置業(yè)者被趕出門外，改善型和投資型的投資者開始入場。普通住房者把接力棒交給了改善型和投資型的投資者后，還能跑多遠？基于目前深圳房價租金比總體偏高，已經(jīng)遠遠超出國際平均水平，而未來深圳商品房的完全上漲空間不大，高海燕認為，這兩類人群對房價的支撐度不大。

另一方面，“政策效應(yīng)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)的回暖的主要原因?！备吆Ｑ嘀赋?，去年“9·16”政策到今年底到期，按樓市目前的走勢，政策續(xù)期的可能性不大。政策利好完全消化之后，深圳的房價很可能應(yīng)聲向下。

基于以上判斷，高海燕預(yù)計，深圳房價的高峰期很快到來并將消失，由于短期內(nèi)的慣性上漲，形勢的推動上漲，政策效應(yīng)的繼續(xù)發(fā)酵，深圳房價短期內(nèi)還是有上漲空間，但是很快就會掉頭向下。他建議，現(xiàn)階段投資者在購房時，應(yīng)該落根到每個地方的房價水平和租金水平和水平，再決定自己的購購行為。

“合理規(guī)避多種房產(chǎn)投資風(fēng)險”

曾曉梅(建設(shè)銀行大中華財富管理理財經(jīng)理)

曾曉梅認為，在房產(chǎn)投資的過程中，購房者往往會面臨到變現(xiàn)、利率、經(jīng)營、購購力、交易、政策等多種風(fēng)險，比如一手樓會存在發(fā)展商資金鏈出現(xiàn)問題而造成爛尾樓，一房多賣、房產(chǎn)證無法辦理等多重風(fēng)險，二手樓則存在業(yè)主產(chǎn)權(quán)不清晰，對房地產(chǎn)過戶造成風(fēng)險。因此，曾并不建議購房者在房產(chǎn)交易的過程中通過現(xiàn)金支付的方式支付傭金、頭期、尾款，而是通過銀行走資金監(jiān)管的方式。

曾曉梅建議，客戶在做房產(chǎn)投資決策前，較好做一些專業(yè)準(zhǔn)備，理智地進行投資。頭先，要選擇好房產(chǎn)，包括房產(chǎn)類型、投資時機；是交易流程，每個城市的交易稅收和流程不一樣，所以在做投資決策之前，一定要對投資周期做明晰的判斷，考慮投資周期跟交易流程是否匹配；較后是稅收，不同時期的稅收政策對房價的影響也很大。

“在投資房地產(chǎn)的決策過程中，重要的一步就是要計算率，率是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)?！痹鴷悦方榻B了兩種簡單的計算率的方法，如果是出租收益的房產(chǎn)，主要看租金回報，即每月租金收益×（12-1)／購房價一次性付款；如果是出售獲利的房產(chǎn)，則主要看房價差，一般是用凈現(xiàn)金收入除以所投入的現(xiàn)金所得的百分比。此外，合理的利用銀行房貸產(chǎn)品，也能讓你的率大為提高。（完）(記者 宋妤）

令人大呼意外的房價走向何方

——近期供求、成本、資金等因素發(fā)生變化，對房價的預(yù)期各方產(chǎn)生分歧

作為一個投資需求占相當(dāng)大比重的城市，如果說深圳樓市將進入回暖的新階段，投資性需求的覺醒不可或缺。

近幾月來，深圳樓市需求的結(jié)構(gòu)在不斷變化。季度剛性需求為完全性市場主力，而3至4月份改善性需求在剛性需求的帶動下漸漸被激發(fā)了出來。而到了5月份，隨著價格的上漲，剛性、自住性需求的數(shù)量已經(jīng)開始下滑，但投資性需求的數(shù)量卻大幅增加。

流動性過剩所帶來的投資急劇增加，為深圳樓市帶來了更多不確定性因素，尤其是房價的持續(xù)走高，更令市場人士大呼意外。面對趨于復(fù)雜的樓市走勢，源自美國的國際金融危機將進一步帶來各個集團的利益博弈，而刺激消費、保增長的大前提又使得房地產(chǎn)投資無形中有了一張“免死先進”。下半年，房價將何去何從？為此我們不妨來傾聽市場人士的幾種不同判斷。

房價猜想一：

持續(xù)走高

在深圳，漲價風(fēng)有愈演愈烈的趨勢。從關(guān)外價格低谷地區(qū)延伸至關(guān)內(nèi)，從二手房延伸至一手房，均價由年初的10000元／平方米到4月份以來的12000元／平方米，而6月以來，隨著大批高端住宅的拉動銷售市場，均價很快又飆升至15000元／平方米左右。上周末新入市的南山某小戶型單位，批單位銷售價格就比上個月開盤的批均價上調(diào)了1000元／平方米。

漲價的勢頭出乎所有人預(yù)料。4月份，市場紛紛預(yù)測的是：年初以來的高成交量還能維持多久，而現(xiàn)在大家關(guān)心的則是：房價未來還要漲多少。上個月還有專家談及市場時表示，現(xiàn)在以地價、建筑材料價格等構(gòu)成的重置成本仍處于下行通道當(dāng)中，這令今年春節(jié)以來的房價回升失去了客觀基礎(chǔ)，因此未來房價上漲并不現(xiàn)實。然而話音剛落，短短一個月內(nèi)土地市場便已迅速回暖，全國各地“地王”頻出，重置成本走勢也開始掉頭向上。重置成本的上漲，可能又將給房價上漲以充分的理由。

而對于這一輪的上漲，市場上普遍認同的觀點是，近期國內(nèi)流動性持續(xù)充足，通脹預(yù)期加重，為了規(guī)避貨幣貶值的風(fēng)險，許多開發(fā)商開始頻頻出擊土地市；而從個人角度出發(fā)，出于對固定資產(chǎn)還將大漲的預(yù)期，已經(jīng)使得境內(nèi)外基金、民間游資、部分性個人投資者都紛紛在關(guān)注物業(yè)，一輪新的房產(chǎn)投資熱潮方興未艾，也將房價向上推。 “購漲不購跌”的購購心理因此也吸引了許多投資客入場。

統(tǒng)計局公布的5月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1－5月，全國房地產(chǎn)投資額同比增長6．8％，銷售面積和銷售金額分別增長25．5％和45．3％。與今年季度房地產(chǎn)投資還沒顯現(xiàn)出小陽春氣象相比，現(xiàn)在投資已經(jīng)呈現(xiàn)出進一步向好的跡象。

“目前全國資產(chǎn)價格都在上漲，這在房價上也有所體現(xiàn)?！笔缆?lián)地產(chǎn)深圳區(qū)域副總經(jīng)理甘偉如此解讀房價上漲的原因。而他認為，在全球資產(chǎn)升值較為明顯的當(dāng)下，類似房地產(chǎn)這類相對穩(wěn)健的投資類型仍然會受到廣泛的認同。這會使得未來房價仍然會有一定的升幅。

房價猜想二：

振蕩回穩(wěn)

在市場人士眼中，出于政策作用的相互對沖，以及供求關(guān)系的調(diào)整，未來房價還有另一個可能的走勢：振蕩回穩(wěn)。

從上半年頻頻創(chuàng)出銷售佳績的各月數(shù)據(jù)看來，市場已經(jīng)明顯回暖，現(xiàn)在已經(jīng)呈現(xiàn)有一部分過熱的趨向。這與2007年的情景有幾分相似。從房地產(chǎn)整體發(fā)展曲線看來，近年來樓市波動的周期已經(jīng)明顯縮短，而經(jīng)濟環(huán)境的不穩(wěn)定，加之流動性過剩與實體經(jīng)濟的不景氣，資產(chǎn)泡沫在今年有愈演愈烈之嫌。年以來，房地產(chǎn)價格回落有限，現(xiàn)在有些片區(qū)的補漲幅度已經(jīng)有過之而無不及。這將加劇未來房價的波動性。

克而瑞（中國）頭席研究員陳嘯天認為，現(xiàn)在樓市價格過高會影響市場信心的恢復(fù)，加重觀望情緒，而且價格的大起還有可能會引起政策的轉(zhuǎn)向，直接影響目前相對較為穩(wěn)定的地產(chǎn)格局。

“穩(wěn)定”仍是目前宏觀政策在房地產(chǎn)市場唱的主基調(diào)。在房地產(chǎn)市場一片繁榮之際，近期政策開始密集出臺，利好利空的微妙對沖下對市場維持著微妙的平衡。這既包括促進房地產(chǎn)的投資開發(fā)以保證經(jīng)濟增長，同樣也包括保持房價的穩(wěn)定。

“現(xiàn)在房價漲得太快，我們寧愿觀其后效?！痹诓稍L中，大多數(shù)置業(yè)者都表示，不會為高房價埋單。顯然，經(jīng)過了這兩年樓市的大起大落，公眾購房心理日趨理性，同時房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略也更加穩(wěn)健，這將推動房價調(diào)整中逐漸趨穩(wěn)。

房價猜想三：

沖高回落

與一路高歌的房價相比，銷售量則顯然并未緊緊跟上。據(jù)統(tǒng)計，上周成交套數(shù)和成交面積均有10％以上的降幅，成交套數(shù)降至1645套。除去豪宅市場的帶動作用，顯然在普通住宅價格普遍小幅上調(diào)的情況下，成交有所趨緩。

“在1．5萬元／平方米左右的房價是難以維持的，”英聯(lián)國際董事長郭建波表示，參考2007年深圳房價所達到的較高位17000元／平方米，今年樓價要反彈至這個高點可能性很小。但總體樓價的可能走勢，仍然要綜合宏觀經(jīng)濟與政策面來解讀。

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