房?jī)r(jià)反彈，入市購(gòu)房的人又開(kāi)始增加，事實(shí)上，房貸的選取也需量體裁衣，根據(jù)自己的家庭財(cái)務(wù)狀況，選擇了合適的房貸和還款方式，就可以節(jié)省不少利息。

案例：個(gè)體戶(hù)李先生準(zhǔn)備貸款80萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房，按揭20年，由于李先生沒(méi)有公積金，所以只能選擇普通商業(yè)貸款。根據(jù)國(guó)家政策，李先生目前可以獲得七折優(yōu)惠利率4.158%。

解決方案：由于李先生貸的是普通商業(yè)貸款，沒(méi)有公積金貸款的限制，幾乎所有的商業(yè)銀行都可以成為李先生的貸款對(duì)象。目前，在月供還款方式之外，一些銀行推出了雙周供、氣球貸等創(chuàng)新型還款方式。如果李先生的還款能力稍強(qiáng)，合理選擇和搭配這些還款方式，利息較多可以節(jié)省6.0155萬(wàn)元。

方案一

提前還貸宜擇等額本金還款方式

目前，各家銀行的房貸都提供等額本息(等額)和等額本金(遞減)的還款方式，如果選擇等額本息的還款方式，則李先生每月的還款金額固定為4914.71元，其構(gòu)成中每月所還本金遞增，但是每月所還利息遞減，20年下來(lái)，李先生應(yīng)還本息共計(jì)為117.9529萬(wàn)元，其中利息為37.9529萬(wàn)元。

操作：如果李先生采取等額本金(遞減)還款方式，則個(gè)月月供將為6105.33元，隨后每月遞減11.55元。月供中每月所還本金固定為3333.33元，其中所還利息則每月遞減。20年下來(lái)，李先生共計(jì)需還本息113.4026萬(wàn)元，其中利息為33.4026萬(wàn)元，比等額本息少4.5503萬(wàn)元。

由于等額本息還款方式前期所還本金較少，利息較多，因此如果李先生提前還貸，則選擇等額本息還款方式不如等額本金還款方式劃算。如果在還款10年后李先生選擇一次性提前還貸。如果李先生選擇的是等額本息的還款方式，則在10年后需一次性還48.1845萬(wàn)元，李先生累計(jì)還款金額為107.1609萬(wàn)元，其中還的利息總計(jì)為27.1609萬(wàn)元。如果李先生采取的是等額本金還款方式，則在10年后一次性需還金額為40萬(wàn)元，李先生累計(jì)還款金額為105.0173萬(wàn)元，利息25.0173萬(wàn)元，比等額本息還款方式少2.1436萬(wàn)元。

注意：由于等額本金還款方式前期月供較高，還款壓力較大，因此只適合家庭收支盈余較大，還款能力較強(qiáng)的市民。

方案二

雙周供比月供節(jié)省利息

雙周供還款方式:將貸款還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半左右。由于還款頻率快，可以節(jié)省不少利息。

操作：李先生的80萬(wàn)元貸款如果選擇雙周供，則還款期為212月，每?jī)芍苓€款額為2452.1元，每月的還款額約為4904元，與月供的還款壓力約略相當(dāng)。李先生累計(jì)需還利息為33.0417萬(wàn)元，比月供節(jié)省利息4.9112萬(wàn)元。

注意：雙周供由于一年有52周，一年下來(lái)李先生的雙周供需還款26期，相當(dāng)于月供情況下的13期，比月供要多還一個(gè)月約4900元。

一年中，有某兩個(gè)月，李先生需要還款三次,當(dāng)月還款壓力較大。

方案三

長(zhǎng)期貸款短期化可降利率

氣球房貸：可選擇較短的貸款期限(如5年)，以較長(zhǎng)的期限(如20年)來(lái)計(jì)算月供，這樣不但月供壓力有所減小，而且貸款利率也享受5年期的利率。5年還款期滿(mǎn)后，一次性將余額還清。只要還款記錄良好，銀行方面將提供再融資服務(wù)，無(wú)額外費(fèi)用。

操作：以李先生為例，如果貸款初期選擇20年普通貸款，則實(shí)行5年以上利率，目前5年以上基準(zhǔn)利率5.94%，打七折后4.158%；如果選擇5年期氣球貸，則基準(zhǔn)利率為5.76%，七折優(yōu)惠利率為4.032%。

如果李先生選擇5年期的氣球貸，月供按20年貸款計(jì)算；在5年期滿(mǎn)后，再選擇期限5年、月供按15年期計(jì)算的氣球貸來(lái)融資還款。

如此以往，直至20年滿(mǎn)貸款還完。假設(shè)20年中貸款利率不變，則李先生在20年時(shí)間里享受的都是5年期的貸款利率，如果李先生選擇的是等額本息還款方式，則月供均為4861.34元。在20年的貸款期限里，李先生的還款總額為116.6722萬(wàn)元，其中利息為36.6722萬(wàn)元，比普通的20年期貸款節(jié)省1.2807萬(wàn)元利息。

目前，深發(fā)展的氣球貸既可以與雙周供結(jié)合，也可以等額本金的方式還款，進(jìn)行組合的話，節(jié)省利息更多。如以氣球貸的雙周供方式還款，則80萬(wàn)元貸款每期還款額為2428元，還款期限為212個(gè)月，累計(jì)需還利息319374元。比普通商業(yè)貸款以等額方式還款要少6.0155萬(wàn)元。

(作者：方利平)

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