由于各家銀行對(duì)于7折房貸優(yōu)惠政策的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，出現(xiàn)了一部分購(gòu)房者在自家銀行不符合優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，而在其他銀行則能夠達(dá)到的情況。

　　以30萬元房貸計(jì)算，換一家銀行，房貸利率8.5折下調(diào)為7折的話，按等額本息還款法計(jì)算，每月可省下152元，20年房貸較多可節(jié)約總額達(dá)到3.65萬元，減去中間費(fèi)用，大約節(jié)約的金額在3萬元左右。

　　(該部分問答由上海凱奕投資咨詢管理公司提供協(xié)助)

　　Q 轉(zhuǎn)按揭步驟如何，操作是否復(fù)雜？

　　答：一般來說，轉(zhuǎn)按揭過程由類似專業(yè)機(jī)構(gòu)幫助客戶完成。

　　頭先步是資格預(yù)審?？蛻粜枰峁┥矸葑C、房屋產(chǎn)權(quán)證、竣工年限、貸款年限、貸款金額等信息，由專業(yè)機(jī)構(gòu)交給銀行進(jìn)行預(yù)審。

　　預(yù)審?fù)戤吅螅接蓪I(yè)機(jī)構(gòu)陪同客戶到轉(zhuǎn)按揭銀行簽約；簽約完畢后，等待銀行審批。

　　第三步，在銀行審批通過后，購(gòu)房者需到當(dāng)?shù)亟灰邹k理抵押登記；完成抵押登記后，轉(zhuǎn)按揭銀行將放款到客戶銀行卡賬號(hào)，但此筆資金為凍結(jié)資金。

　　第四步，客戶前往原貸款行還款，開具現(xiàn)金本票。

　　接下來是領(lǐng)取他證；并辦理注銷手續(xù)，完成轉(zhuǎn)按揭過程。

　　Q 轉(zhuǎn)按揭過程中存在哪些費(fèi)用？

　　答：現(xiàn)在專業(yè)按揭機(jī)構(gòu)一般并不對(duì)購(gòu)房者收取服務(wù)費(fèi)用，但還是存在一些不可避免的費(fèi)用。包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等。一筆30萬元的房貸轉(zhuǎn)按，費(fèi)用基本上在7000-8000元之間。

　　需要指出的是，按照約定，市民辦理房屋貸款的提前還款應(yīng)是已經(jīng)貸款在1年以上的客戶，多數(shù)銀行不收取違約金。但是也有些銀行會(huì)在合同中給出更加嚴(yán)格的條件。市民在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對(duì)于固定利率的貸款客戶，則要按著合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5%左右支付。

　　由于7折利率優(yōu)惠是政府針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)樓市消費(fèi)給出的特別優(yōu)惠，目前執(zhí)行期限到今年年底，明年情況尚且未定，因此購(gòu)房者要仔細(xì)衡量轉(zhuǎn)按成本是否劃算。

　　Q 哪些銀行能夠辦理無交易轉(zhuǎn)按揭？

　　答：基本大部分銀行都可以辦理無交易轉(zhuǎn)按揭。但記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，股份制小銀行為積極爭(zhēng)取客戶，更加愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，而且這類銀行往往能夠給出更加優(yōu)惠的貸款利率。

　　Q 組合貸款能否辦無交易轉(zhuǎn)按揭？商貸部分是否可單獨(dú)辦無交易轉(zhuǎn)按揭？

　　答：組合貸款情況下，大部分中小銀行都可以受理無交易轉(zhuǎn)按揭，但具體還需客戶提供原來的銀行貸款合同，對(duì)賬單，本人身份證明，財(cái)力證明等材料，根據(jù)自身情況選擇相應(yīng)的銀行。另外，商貸部分不可以單獨(dú)辦理無交易轉(zhuǎn)按揭。

　　目前來看，大部分購(gòu)房者還是處于觀望狀態(tài)，很多咨詢購(gòu)房者表示，自己先等待原貸款銀行細(xì)則落實(shí)，盡量爭(zhēng)取原貸款行的優(yōu)惠。

　　◎　市民建議

　　利率優(yōu)惠能否考慮較低收入人群？

　　袁先生：我和我太太是上海下鄉(xiāng)到外地的知青，剛從貴州遷回上海，幾乎用掉所有的積蓄購(gòu)了個(gè)總房?jī)r(jià)為30多萬元的房子，2007年4月在農(nóng)業(yè)銀行的濱江支行辦理了商業(yè)貸款，現(xiàn)在還余下15萬元左右的貸款沒還清，銀行的工作人員說貸款余額較少貸款利率不能打7折，并且沒有任何商量的余地。我和太太都沒有太多收入，在上海供房子十分吃力，為什么申請(qǐng)利率優(yōu)惠銀行還要對(duì)貸款余額做出規(guī)定呢？我認(rèn)為銀行應(yīng)該考慮我們這些收入較低的卻要供房的市民，盡可能地也讓我們能享受到國(guó)家的優(yōu)惠政策。

　　貸款余額較少可否利率優(yōu)惠？

　　王先生：2004年在交通銀行長(zhǎng)寧支行辦理了商業(yè)貸款，現(xiàn)在余額不到10萬元，享受8.5折利率優(yōu)惠，對(duì)貸款余額相對(duì)較少的客戶銀行方面是否能對(duì)利率打7折呢？

　　◎　資料

　　房貸利率演變表

　　1、 我國(guó)的利率水平自1990年代的經(jīng)濟(jì)過熱以來，經(jīng)過八次降息之后，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款利率為5.04%。

　　2、 2004年10月29日，5年以下自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率由4.77%上升至4.95%的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的0.9倍。)；5年以上房貸利息由5.04%加到5.31%(說明：在2005年3月17日之前一段時(shí)間，央行單獨(dú)公布自營(yíng)性住房貸款利率)。

　　3、 2005年3月16日，中國(guó)人民銀行宣布，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高出0.20個(gè)百分點(diǎn)。

　　4、 2006年8月18日，中國(guó)人民銀行宣布，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，其他商業(yè)性貸款利率下限保持0.9倍不變。商業(yè)銀行可按照國(guó)家有關(guān)政策，根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。

　　5、 2008年10月22日，人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；較低頭付款比例調(diào)整為20%。

　　(早報(bào)記者黃武鋒根據(jù)中國(guó)人民銀行網(wǎng)站內(nèi)容整理)

　　7類問題客戶較關(guān)心

　　1.是頭套自住房貸款，但貸款期限在8.5折優(yōu)惠出臺(tái)之前，也就是說目前未享受8.5折優(yōu)惠的客戶，是否可以直接申請(qǐng)7折優(yōu)惠?

　　2.滿足頭套自住等條件，也享受著8.5折的利率優(yōu)惠，但是達(dá)不到貸款銀行設(shè)定的房貸余額，如30萬或50萬元的標(biāo)準(zhǔn)，是否還有可能申請(qǐng)到利率優(yōu)惠，具體政策如何？

　　3.同一家銀行，從其不同支行或不同信貸部門工作人員口中獲知，為何不同？對(duì)工作人員所說的話有異議，可不可以投訴？到哪里投訴？

　　4.目前申請(qǐng)7折優(yōu)惠，享受期限從什么時(shí)間開始計(jì)算，是從2009年1月1日起，還是要等到申請(qǐng)一兩個(gè)月批下來，才開始享受？

　　5.套住房能否享受利率優(yōu)惠？是否也給予7折，或其他折扣？

　　6.套住房，也是頭次貸款，但是不符合上海的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，能否申請(qǐng)7折優(yōu)惠？

　　7.如果不能申請(qǐng)獲得7折優(yōu)惠利率，是否可以轉(zhuǎn)按揭，轉(zhuǎn)到其他銀行，貸款銀行是否會(huì)設(shè)置障礙？(編輯:曉渝)

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