上周，中國(guó)人民銀行發(fā)布消息，自7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)3.5%，一年期貸款利率達(dá)6.56%。其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。與大多數(shù)房屋貸款人密切相關(guān)的5年期以上貸款利率為7.05%。

　　這是央行年內(nèi)第三次加息，也是自去年10月步入加息周期以來(lái)，央行第5次加息，經(jīng)過(guò)5次加息后，一年期存款基準(zhǔn)利率已由2.25%上調(diào)至3.5%，累計(jì)上調(diào)幅度高達(dá)1.25個(gè)百分點(diǎn)。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，年內(nèi)或?qū)⒃偌酉⒁淮巍３掷m(xù)加息，對(duì)于老房奴、準(zhǔn)房奴來(lái)說(shuō)，都將是不小的壓力。

　　去年至今 百萬(wàn)貸款利息增加40萬(wàn)元

　　再次加息后，5年期房貸利率達(dá)7.05%。雖然此次加息幅度僅為0.25個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)槭悄甓鹊谌渭酉?，所以加息的累加效?yīng)將在明年集中體現(xiàn)。

　　香港注冊(cè)金融工程師趙志敏認(rèn)為，目前7.05%的房貸利率是近10年來(lái)較高的利率水平了，從2010年10月19日進(jìn)入加息周期以來(lái)，央行已經(jīng)累計(jì)五次加息，累加效果已經(jīng)十分顯現(xiàn)。以100萬(wàn)元20年的住房貸款為例，五次加息前月供為7130元，還款總額為171.1137萬(wàn)元?，F(xiàn)在月供增加了653元，還款總額累積增加15.679萬(wàn)元。在2010年初，頭套房還可以申請(qǐng)到7折優(yōu)惠利率。而目前的不少購(gòu)家卻已經(jīng)無(wú)法取得利率優(yōu)惠。照此計(jì)算，去年調(diào)控至今，較高房貸月供差達(dá)1640元，利息總額增加了近40萬(wàn)元，可以說(shuō)相當(dāng)驚人。

　　建議 年底再考慮提前還貸

　　由于不排除下半年還有一次加息，因此對(duì)于房貸客戶(hù)而言，明年的還貸壓力可能進(jìn)一步加大。

　　不少理財(cái)專(zhuān)家認(rèn)為，目前整體的市場(chǎng)投資賺錢(qián)效應(yīng)并不顯著，投資收益未必會(huì)高于房貸利率，因此可考慮提前還貸，以減輕還款壓力。但由于房貸利率是一年一調(diào)整，新的利率將在明年初實(shí)行，因此房貸客戶(hù)目前不急于還貸，可到年底或明年1月份再提前還貸，那時(shí)候正好也是年終獎(jiǎng)發(fā)放期，手頭資金會(huì)更寬裕些。

　　但三類(lèi)人可考慮暫不提前還款：

　　一是明年還可以繼續(xù)享受此前獲得的7折或8折優(yōu)惠利率的房貸客戶(hù)。2011年信貸額度緊張，銀行基本按基準(zhǔn)利率以上放貸，即使多次加息后，優(yōu)惠利率相對(duì)現(xiàn)利率仍比較劃算，為七折4.94%，8.5折優(yōu)惠利率不到6%，而一些理財(cái)產(chǎn)品的年化收益率也可以達(dá)到甚至超過(guò)6%，投資收益超過(guò)房貸利率，所以不必急于提前還貸。

　　二是使用等額本息還款法進(jìn)入還款中期階段的房貸客戶(hù)，此時(shí)提前還款，償還的更多是本金，能夠節(jié)省的利息有限。

　　三是使用等額本金還款法還款期已經(jīng)達(dá)到1/4的房貸客戶(hù)。在月供構(gòu)成中，本金開(kāi)始多于利息，如果這個(gè)時(shí)候進(jìn)行提前還款，那么所償還的部分其實(shí)更多的是本金。如果是進(jìn)入還款期后期，就更沒(méi)有必要用一筆較大數(shù)額的資金進(jìn)行提前還款。

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