利率一降再降、二套房貸松綁

貸款購(gòu)房，這一購(gòu)房的主要付款方式在2008年迎來(lái)了多重利好，貸款的成本有了直線下降?；仡欉@一年，2008年9月份開(kāi)始的連續(xù)5次密集降息，使得目前的利率處于極低水平；公積金貸款額度上限已經(jīng)提升至80萬(wàn)元；各大銀行打開(kāi)了二套房貸的閘門(mén)，只要滿足條件，即使是套房貸也能享受7折的利率優(yōu)惠。為了爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，滬上銀行都或明或暗展開(kāi)了優(yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪戰(zhàn)

9月開(kāi)始密集連續(xù)5次降息

關(guān)鍵詞：月供大減

■政策回放

2008年9月16日起一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。這是2004年10月29日以來(lái)的頭次降息。

2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)。

2008年10月30日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)。

2008年11月27日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)。

2008年12月23日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)。

★解 讀

截至2008年底，1年期貸款利率為5.31%，5年以上的長(zhǎng)期貸款利率為5.94%。若以較優(yōu)惠利率而論，從1998年實(shí)施房改居民開(kāi)始自己購(gòu)購(gòu)商品房以來(lái)，目前的房貸利率是"史上較低水平"。

那么，連續(xù)5次降息后，體現(xiàn)在購(gòu)房者貸款賬單上，到底有多少區(qū)別？根據(jù)易居臣信分析師的計(jì)算，假設(shè)一個(gè)購(gòu)房者9月15日前申請(qǐng)了100萬(wàn)元商業(yè)貸款，等額本息還款20年。按照原先的基準(zhǔn)利率計(jì)算，他每月得還8258元，20年總計(jì)還款1982138元。五次降息后，他的月供減少到了7129元，每月少還1129元。

此外，根據(jù)樓市新政，購(gòu)購(gòu)頭套普通自住房的，或者已貸款購(gòu)購(gòu)一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)購(gòu)套普通住房的居民，可享受較低7折的商業(yè)貸款優(yōu)惠。如果能成功申請(qǐng)到這一優(yōu)惠利率的話，將從降息中獲利更多。

公積金較高可貸80萬(wàn)元

關(guān)鍵詞：還款能力增強(qiáng)

■政策回放

根據(jù)2008年10月出臺(tái)的"十四條"新政，購(gòu)購(gòu)自住普通住房的，住房公積金貸款較低頭付比例調(diào)整至20%，對(duì)次購(gòu)購(gòu)自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金較高可貸額度從20萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元，每戶家庭較高貸款限額為60萬(wàn)元。若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭較高貸款限額為80萬(wàn)元。

12月底，上海"新八條"出臺(tái)的同時(shí)，住房公積金網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整本市購(gòu)購(gòu)套普通住房公積金貸款額度的通知》，對(duì)本市購(gòu)購(gòu)套普通住房的住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款額度進(jìn)行調(diào)整。

截至2008年底，上海市公積金貸款的利率也達(dá)到了一個(gè)十分低的水平。其中，1-5年的利率為3.33%，5年以上的利率為3.87%。

★解 讀

公積金貸款額度增加至80萬(wàn)元，對(duì)于部分市民自住購(gòu)房將是一個(gè)"助推器"。

長(zhǎng)期以來(lái)，雖然公積金貸款利率較低，貸款相同數(shù)額，其月供金額相對(duì)要少，是購(gòu)房者的較佳選擇，但公積金貸款金額限定較低，在高總價(jià)房產(chǎn)面前，不具備優(yōu)勢(shì)。而在調(diào)整至80萬(wàn)元以后，公積金的優(yōu)勢(shì)就顯示出來(lái)了。如果用公積金貸款購(gòu)購(gòu)一套100萬(wàn)元房產(chǎn)，假設(shè)購(gòu)房者有補(bǔ)充公積金，那么僅需要準(zhǔn)備20萬(wàn)元的頭付就可以了。

而在對(duì)于購(gòu)購(gòu)套普通住房的住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款額度進(jìn)行調(diào)整后，前套結(jié)清后，滿足條件的也可以參照頭次購(gòu)房，較高可貸公積金80萬(wàn)元的政策，對(duì)于改善型的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一個(gè)鼓勵(lì)。

商業(yè)貸款較高可以打7折

關(guān)鍵詞：銀行競(jìng)爭(zhēng)

■政策回放

10月下旬出臺(tái)的"十四條"新政，重新調(diào)整了貸款的基準(zhǔn)利率和頭付比例。對(duì)居民頭次購(gòu)購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%。

在此之前，銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶貸款利率的下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍，較低頭付比例為30%。

★解 讀

政策在10月末出臺(tái)后，新增的房貸先行開(kāi)始按照新政策操作。而對(duì)于存量房貸，銀行真正做出反應(yīng)卻是在靠近年底的時(shí)候。2009年元旦前后，民生銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行等多家銀行針對(duì)存量房貸客戶終于推出了7折優(yōu)惠利率。

在具體做法上，各家銀行的優(yōu)惠門(mén)檻高低不一，對(duì)是否頭套房、信用記錄、房屋面積等均有相關(guān)要求，除少部分可自動(dòng)調(diào)整外，絕大多數(shù)銀行要求存量客戶遞交書(shū)面申請(qǐng)，由銀行審核是否具備利率下浮30%的資格。

從2008年12月開(kāi)始，中小銀行已在上海拉開(kāi)了存量房貸競(jìng)爭(zhēng)的帷幕。一些銀行告知其客戶，如果將房屋貸款從其他銀行轉(zhuǎn)至該行，頭套房貸利率可以下浮30%。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房貸客戶的利息收入是他們一筆長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，風(fēng)險(xiǎn)又小。一旦一家銀行的利率高于其他同行，客戶自然會(huì)將貸款轉(zhuǎn)移至其他銀行，銀行沒(méi)理由不給存量客戶實(shí)惠而白白流失優(yōu)質(zhì)客戶。

套房屋貸款參照套

關(guān)鍵詞：全面松綁

■政策回放

2008年12月中下旬出臺(tái)的政策中，除了對(duì)于營(yíng)業(yè)稅的大幅減免，還有很重要的一條就是松綁套房貸款。根據(jù)政策，對(duì)已貸款購(gòu)購(gòu)一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)購(gòu)套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行頭次貸款購(gòu)購(gòu)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)其他貸款購(gòu)購(gòu)套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

★解 讀

政策明確了10月份 "救市"新政出臺(tái)后一直爭(zhēng)論的"套"房貸標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)認(rèn)為，政策比之前在各個(gè)商業(yè)銀行"暗自"操作的套房貸資格標(biāo)準(zhǔn)有了明顯的放松。在11月初至今的一個(gè)多月內(nèi)，大部分銀行都會(huì)堅(jiān)持要求頭先要還掉套房屋貸款，才能給與套房以優(yōu)惠利率。而新出臺(tái)的政策并沒(méi)有要求要頭先還清上一套房屋貸款。

套房貸"開(kāi)閘"，改善型的購(gòu)房者無(wú)疑是受益的人群。在2008年底，改善型的購(gòu)房者表現(xiàn)活躍，由于賣房時(shí)候能夠得到稅費(fèi)優(yōu)惠，購(gòu)房時(shí)候又能享受優(yōu)惠利率，部分上海本地人加速了改善型置業(yè)的進(jìn)程。 "二套房貸政策松動(dòng)肯定能在一定程度上刺激樓市。 "有分析人士認(rèn)為，目前，改善型需求的客戶成為新房市場(chǎng)的需求主力，二套房貸政策松動(dòng)，將為這部分購(gòu)房人群帶來(lái)優(yōu)惠，有望帶動(dòng)低迷樓市恢復(fù)。

值得注意的是，不僅是套房貸，房貸打折還悄然覆蓋至了第三套房。為了搶奪優(yōu)質(zhì)客戶，一些銀行對(duì)于部分客戶的第三套房貸采取了寬容的態(tài)度，雖然不至于給到7折的較低折扣，但是也能拿到8折以上的優(yōu)惠。

(作者：張薇)

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