■ 財政部:《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實解決低收入群眾基本生活》

　　1、從2008年11月1日起

　　 對個人頭次購購90㎡及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；

　　 對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅；

　　 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　 地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　2、金融機構(gòu)對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款：

　　 貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，

　　 較低頭付款比例調(diào)整為20%。

　　 個人住房公積金貸款利率各檔次分別下調(diào)0.27個百分點。

　　■ 人民銀行:頭付比例下調(diào)至兩成，個人住房貸款利率下限擴大為0.7倍

　　人民銀行決定自2008年10月27日起：將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；較低頭付款比例調(diào)整為20%。

　　1、金融機構(gòu)對客戶的貸款利率、頭付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是頭次購房或非頭次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在下限以上區(qū)別確定。

　　2、對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構(gòu)可在貸款利率和頭付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構(gòu)適當(dāng)予以提高。

　　3、下調(diào)個人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個百分點。

　　二、政策解讀——中國樓市將迎來史上較惠購房機遇

　　上述由人民銀行與財政部兩個不同部門所發(fā)布的政策，其區(qū)別只存在于執(zhí)行的起始日期上，人民銀行要求10月27日開始執(zhí)行，而財政部則規(guī)定從11月1日開始，中間只隔了三天。而其它內(nèi)容基本一致。從這兩個政策的內(nèi)容看，對購房者有如下兩方面的利好：

　　1、交易稅費較少節(jié)省2.1%，稅費下降將促進二三級市場交易回暖

　　新政規(guī)定： “對個人頭次購購90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅”。

　　由上述政策可以看出，交易契稅比調(diào)控以前的1.5%(北京為2%)還要低0.5%，比目前的3%節(jié)省了2%；而印花稅原來是0.1%現(xiàn)在免收，以上兩項目按照100萬房款來計算就可節(jié)省2萬+1000元=2.1萬，節(jié)省幅度為2.1%。

　　除此以外，“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅”將極大降低二級市場交易成本，促進二手房的交易重趨活躍。按目前30%及累進稅率征收，假設(shè)房價增值20萬，增值稅將達6萬以上。而若按新政減免，優(yōu)惠幅度之高未有。

　　此項政策的出臺將極大促進二手房交易的活躍。

　　同時新政還允許“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”，也就是說，地方政府還可以有其它優(yōu)惠措施，自主調(diào)控的空間非常大，不排除對非普通住宅也實施相同的優(yōu)惠措施。

　　2、二套房貸政策重歸調(diào)控前“兩成頭付”水平

　　人民銀行在本次新政中特別強調(diào)“金融機構(gòu)對客戶的貸款利率、頭付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是頭次購房或非頭次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在下限以上區(qū)別確定”。

　　按照上述政策的解讀，本次新政對套房界定模糊，在實施上均可參照套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，而且地方政府與金融機構(gòu)的自主空間非常靈活，因此套房事實上也可以實施二成頭付，回到調(diào)控前的水平。

　　3、貸款下限擴大至0.7倍--中國樓市迎來史上較優(yōu)惠的購房條件

　　在新政對購房貸款利率的較新規(guī)定中 ：“金融機構(gòu)對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%。同時,下調(diào)個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點?！?。

　　此規(guī)定中“貸款利率下限可擴大至基準(zhǔn)利率的0.7倍”， 7折的下限比率較當(dāng)前的85折還低了15%，這是中國樓市歷史上的貸款利率折扣，由此，中國樓市將迎來史上較優(yōu)惠的購房條件。

　　4、新政的實施將使購房者月供下降1-2成，利息下降4成，稅費減少35%左右。

　　案例一：40萬元20年房貸利息可減少四成，月供減少2成

　　以40萬元20年房貸為例，按等額本息還款法，如使用1.1倍利率即7.47%*1.1=8.217%，客戶每月月供為3399.8元，應(yīng)還總利息為415995.66元。

　　而按照0.7倍利率的新政計算，同樣的貸款額度、年限以及還款方式，客戶的利率降為：7.47%*0.7=5.229%，月供為2690.69元，應(yīng)還總利息為245764.69元。相對過去，每月月供將減少700余元，每月還貸壓力下降2成，應(yīng)還總利息共減少了四成。

　　案例二：30萬元20年方貸月供可減少近1成

　　若以一套30萬元20年期房貸為例，采取等額本息還款法還款，按當(dāng)前5年以上的商業(yè)性住房貸款基準(zhǔn)利率為7.47%。本次調(diào)整前，較優(yōu)惠利率為6.3495%，月還款額2210.22元。調(diào)整后，較優(yōu)惠利率可達5.229%，月還款額2018.01元，每月少還192.21元。月供下降1成左右。

　　案例三：購房交易稅費減少35%左右

　　以80平方米80萬元的房子為例，調(diào)整前按1.5%的契稅稅率需繳納1.2萬元契稅，契稅下調(diào)至1%之后只需繳納8000元。此外，暫免征收印花稅可節(jié)省400元，因此，消費者購購一套80平方米總價在80萬的房子，可以節(jié)省4400元，交易稅費降幅達35%左右。

　　三、出手購房的較佳時機--政府全面救市，預(yù)期改變促進交易回暖

　　財政部、人民銀行此次出臺的新政，盡管目的在于促進樓市交易的回暖，但對中低收入的保障性住房仍未放松。新政出臺的背景更多的是出于政府對整體經(jīng)濟安全的考慮，針對當(dāng)前就業(yè)機會大量消失、經(jīng)濟衰退的擔(dān)憂的考慮，其目的在于增強購房者信心與預(yù)期，帶動樓市交易回暖，較終促進國內(nèi)需求的上升?？芍^是特殊時期的特殊政策。一旦國際國內(nèi)金融局勢回歸穩(wěn)定，這些救市的措施也就失去了存在的意義。因此，對于那些因整體大勢低迷而使未來購房預(yù)期受到影響的持幣觀望者來說，本次新政機遇無異于到了出手的較佳時刻。

　　四、利好下仍應(yīng)謹(jǐn)慎樂觀：樓市復(fù)蘇有賴于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定

　　1、宏觀經(jīng)濟大勢才是影響房地產(chǎn)的基本要素

　　新政的利好無異于給當(dāng)前持續(xù)低迷的樓市吹來一陣暖風(fēng)，但在利好下，作為市場供應(yīng)者的開發(fā)商而言，仍應(yīng)保持謹(jǐn)慎的樂觀，因為對于已經(jīng)充分具備金融屬性的房地產(chǎn)市場而言，宏觀經(jīng)濟大勢才是影響房地產(chǎn)的基本要素。經(jīng)濟的繁榮才是支撐樓市的重要保障，影響房價以及銷售量的主要因素已經(jīng)不是幾項優(yōu)惠政策就可以立即改變的。因此在購房者未來預(yù)期上升的同時，對利潤與價格的預(yù)期仍需符合市場主流。

　　2、新政對樓市價格不能起到立竿見影的效果，成交量的回暖并不代表價格預(yù)期的提升

　　在美元未來可能走強、中國出口萎縮的背景下，中國經(jīng)濟仍將面臨巨大壓力。因此，在中國宏觀經(jīng)濟尚不能真正復(fù)蘇以前，上述的種種優(yōu)惠措施，充其量對于房地產(chǎn)銷售量將有一定的作用，但是，對于價格回暖的意義短期內(nèi)幾乎等于零。

　　五、武漢率先響應(yīng)，即將出臺十條新政激活樓市

　　隨著國務(wù)院對“1+8”大武漢城市圈綜合改革試驗點的批復(fù)，武漢城市圈的建設(shè)也進入實質(zhì)性階段。逢此新政頒布之際，武漢政府率先響應(yīng)，表示即將出臺在新政基礎(chǔ)上更為寬松的十條政策激活樓市。這十條政策包括：恢復(fù)購房入戶、刺激“1+8”大武漢城市圈購房一體化等

　　武漢政府對出臺新政的態(tài)度不是救市而是激活，不給補貼而是保障，充分表明了政府對樓市未來的信心，認為購房是少數(shù)人的事，不會為此損害大多數(shù)納稅人的利益，后期對中低收入的住房保障問題仍將視為。

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　　2008年10月23日聲明：此文系焦點房地產(chǎn)網(wǎng)少有原創(chuàng)稿件或者少有披露信息，版權(quán)所有，如需轉(zhuǎn)載轉(zhuǎn)貼或以其它方式復(fù)制發(fā)表，請與焦點網(wǎng)聯(lián)系

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