簽約之日“拍出”4萬元定金收據(jù)標(biāo)明“訂金”兩字事后反悔要求開發(fā)商退錢卻敗訴———
編者按：定金、訂金音同字不同，但“定、訂”這兩個同音字在法律上則相去甚遠(yuǎn)。自本報“律師大講堂之購房避陷阱”開講以來，已有不少讀者來電、來信訴說他們身陷“定金與訂金”陷阱之苦。今天本版特選取一個典型案例，結(jié)合律師的分析，讓讀者分清定金與訂金的區(qū)別。
購房慎簽字
2003年12月20日，楊先生就自己選中的一套商品房與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書。雙方約定，楊先生于簽訂認(rèn)購書之日起4天內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房購賣合同并交頭期房款。楊先生若未按期簽合同或未按時交付相關(guān)款項，開發(fā)商有權(quán)將楊先生認(rèn)購的商品房另行出售并不退還定金。簽約當(dāng)日，楊先生交了4萬元，開發(fā)商在收據(jù)上注有“訂金”兩字。
當(dāng)時，開發(fā)商只將一份沒有蓋章的認(rèn)購書的復(fù)印件交給了楊先生。4天后，楊先生沒有去交頭付款，自然也沒與開發(fā)商簽訂正式的購房合同。因開發(fā)商在收據(jù)上將4萬元注明為“訂金”，楊先生認(rèn)為這實際上已將定金變成了預(yù)付款，故訴至法院要求返還。
經(jīng)審理，法院駁回了楊先生的訴訟請求。
敗訴原因
庭審中，開發(fā)商出具了蓋章的認(rèn)購書原件，法院認(rèn)為，雖然收據(jù)上注明“訂金”二字，但根據(jù)雙方所簽訂認(rèn)購書中的相關(guān)約定，可認(rèn)定這4萬元系定金，收據(jù)上寫的“訂金”仍系定金性質(zhì)，而非預(yù)付款。
本案中，楊先生沒有正當(dāng)理由拒簽合同，故應(yīng)對自己的未履約行為承擔(dān)責(zé)任。他交的4萬元定金屬于擔(dān)保性質(zhì)，在其違約時，開發(fā)商有權(quán)不予返還。
定金法則
定金指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。
《合同法》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”
律師分析
從法律角度看，定金有雙重性質(zhì)。頭先，可作為合同的擔(dān)保，以保證合同履行。其次，可以起到合同成立的證明作用。此外，定金作為一把雙刃劍，還具有懲罰性。
定金作為法定的形式，法律有其具體的要求：1.形式要件，必須簽訂書面的形式；2.數(shù)額的限定，定金的總額不得超過合同標(biāo)的的20%。
“訂金”概念不規(guī)范不履行合同如數(shù)返還
現(xiàn)實中，很多購房者把“訂金”當(dāng)成定金，導(dǎo)致較后無法維權(quán)。其實，“訂金”不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅具有預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)。合同履行的“訂金”只能抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。
《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”由此可見，當(dāng)事人在合同中寫明“訂金”而沒有約定定金性質(zhì)的，則不能適用定金法則。
律師支招
在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購合同時，律師提請購房者注意：
支招一：如果還沒有下定決心購，可以先交“訂金”，不要交定金。
支招二：較好把銷售人員的承諾書面化或保留好證據(jù)，以防日后沒有證據(jù)證明自己的主張
支招三：認(rèn)購合同中的內(nèi)容一定要看清楚，特別是價格、戶型、面積、地理位置、違約責(zé)任，有不同意見應(yīng)當(dāng)即提出并修改。
此外，律師還提請開發(fā)商注意：
事項一：
在簽訂認(rèn)購合同時，應(yīng)告知購房者簽約的期限及違約責(zé)任，以避免和減少與購房者的定金糾紛。
事項二：
房地產(chǎn)的價格一定要在醒目處公示，以增加購房透明度，讓消費者放心購房。

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