簽約之日“拍出”4萬(wàn)元定金收據(jù)標(biāo)明“訂金”兩字事后反悔要求開(kāi)發(fā)商退錢卻敗訴———


編者按：定金、訂金音同字不同，但“定、訂”這兩個(gè)同音字在法律上則相去甚遠(yuǎn)。自本報(bào)“律師大講堂之購(gòu)房避陷阱”開(kāi)講以來(lái)，已有不少讀者來(lái)電、來(lái)信訴說(shuō)他們身陷“定金與訂金”陷阱之苦。今天本版特選取一個(gè)典型案例，結(jié)合律師的分析，讓讀者分清定金與訂金的區(qū)別。


購(gòu)房慎簽字


2003年12月20日，楊先生就自己選中的一套商品房與開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書。雙方約定，楊先生于簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起4天內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房購(gòu)賣合同并交頭期房款。楊先生若未按期簽合同或未按時(shí)交付相關(guān)款項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)將楊先生認(rèn)購(gòu)的商品房另行出售并不退還定金。簽約當(dāng)日，楊先生交了4萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商在收據(jù)上注有“訂金”兩字。


當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商只將一份沒(méi)有蓋章的認(rèn)購(gòu)書的復(fù)印件交給了楊先生。4天后，楊先生沒(méi)有去交頭付款，自然也沒(méi)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的購(gòu)房合同。因開(kāi)發(fā)商在收據(jù)上將4萬(wàn)元注明為“訂金”，楊先生認(rèn)為這實(shí)際上已將定金變成了預(yù)付款，故訴至法院要求返還。


經(jīng)審理，法院駁回了楊先生的訴訟請(qǐng)求。


敗訴原因


庭審中，開(kāi)發(fā)商出具了蓋章的認(rèn)購(gòu)書原件，法院認(rèn)為，雖然收據(jù)上注明“訂金”二字，但根據(jù)雙方所簽訂認(rèn)購(gòu)書中的相關(guān)約定，可認(rèn)定這4萬(wàn)元系定金，收據(jù)上寫的“訂金”仍系定金性質(zhì)，而非預(yù)付款。


本案中，楊先生沒(méi)有正當(dāng)理由拒簽合同，故應(yīng)對(duì)自己的未履約行為承擔(dān)責(zé)任。他交的4萬(wàn)元定金屬于擔(dān)保性質(zhì)，在其違約時(shí)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不予返還。


定金法則


定金指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款。


《合同法》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?


律師分析


從法律角度看，定金有雙重性質(zhì)。頭先，可作為合同的擔(dān)保，以保證合同履行。其次，可以起到合同成立的證明作用。此外，定金作為一把雙刃劍，還具有懲罰性。


定金作為法定的形式，法律有其具體的要求：1.形式要件，必須簽訂書面的形式；2.數(shù)額的限定，定金的總額不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。


“訂金”概念不規(guī)范不履行合同如數(shù)返還


現(xiàn)實(shí)中，很多購(gòu)房者把“訂金”當(dāng)成定金，導(dǎo)致較后無(wú)法維權(quán)。其實(shí)，“訂金”不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅具有預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)。合同履行的“訂金”只能抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。


《較高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！庇纱丝梢?jiàn)，當(dāng)事人在合同中寫明“訂金”而沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，則不能適用定金法則。


律師支招


在與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，律師提請(qǐng)購(gòu)房者注意：


支招一：如果還沒(méi)有下定決心購(gòu)，可以先交“訂金”，不要交定金。


支招二：較好把銷售人員的承諾書面化或保留好證據(jù)，以防日后沒(méi)有證據(jù)證明自己的主張


支招三：認(rèn)購(gòu)合同中的內(nèi)容一定要看清楚，特別是價(jià)格、戶型、面積、地理位置、違約責(zé)任，有不同意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)即提出并修改。


此外，律師還提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意：


事項(xiàng)一：


在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，應(yīng)告知購(gòu)房者簽約的期限及違約責(zé)任，以避免和減少與購(gòu)房者的定金糾紛。


事項(xiàng)二：


房地產(chǎn)的價(jià)格一定要在醒目處公示，以增加購(gòu)房透明度，讓消費(fèi)者放心購(gòu)房。

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