新政下搜房律師團支招：如何應(yīng)對退房購房糾紛
2010年5月19日朱玉玲房地產(chǎn)門戶搜房網(wǎng)
[摘要]近期樓市政策頻出，樓市掀起軒然大波，而市場中產(chǎn)生的糾紛也頻頻出現(xiàn)。新政是否屬于不可抗力的退房因素，房價下跌開發(fā)商是否應(yīng)該補償差價，退房會不會賠了定金又折違約金面對諸如此類的問題廣州知名律師組成搜房網(wǎng)關(guān)注購房者律師團，就新政后頻頻出現(xiàn)的房地產(chǎn)購賣糾紛事件，共同探討、在線解答購房者置業(yè)難題。
近期樓市政策頻出，樓市掀起軒然大波，新政一出不僅一手房市場的成交量出現(xiàn)大幅下滑，二手房市場中投資客拋房潮更是愈演愈烈，而這兩個市場中產(chǎn)生的糾紛也頻頻出現(xiàn)。新政是否屬于不可抗力的退房因素，房價下跌開發(fā)商是否應(yīng)該補償差價，退房會不會賠了定金又折違約金面對諸如此類的問題廣州知名律師組成搜房網(wǎng)關(guān)注購房者律師團，就新政后頻頻出現(xiàn)的房地產(chǎn)購賣糾紛事件，聯(lián)動北京上海等一線城市共同探討，在線征集、解答購房者置業(yè)難題。
一、新政下購房者退房注意事項。
殷航律師
廣東弼信律師事務(wù)所殷航律師
在面臨這種情況的時候，頭先作為購房者應(yīng)該思想上保持理智，對整個事情處理有一個全程流程綜合判斷，頭先購房者應(yīng)該把雙方簽訂購房合同拿出來看。看購房合同里面不可抗力條款沒有做明確的列明，還是一種模糊性的表述。如果在不可抗力條約當(dāng)中明確說包括新政，在這種情況下對購房者提出不可抗力為由，要解除合同，拿回定金相對來說是有利的。
但并不是說凡是出現(xiàn)了新政，都可以以這個理由來解除合同，要根據(jù)具體的案件具體分析：
1、在對購房者來說是有利的情況下。購房者可以步跟開發(fā)商協(xié)商。在協(xié)商的時候，也有一些法律依據(jù)，比如去年出臺的在當(dāng)前形勢下處理合同糾紛案件的糾紛里面，明確引用了，有些時候購房者特別是屬于自用型或者改善型，可以依據(jù)這樣的法律依據(jù)，跟開發(fā)商協(xié)商，要求變更房款，房款一降基準利率不變的情況下，頭期付款也下降了，購方在能夠承受的范圍之內(nèi)，這個合同也能夠繼續(xù)履行，對于雙方來講是皆大歡喜的。我想作為一個理智的開發(fā)商來說，他也考慮這個處理方法。
2、開發(fā)商很強勢的情況下。購房者只能夠以訴訟的方式來解決，一方面可以考慮是不是在具體案件當(dāng)中，是否符合不可抗力的情形，即便是不符合，我們也可以根據(jù)當(dāng)前形勢下，向法院提出解除合同或者是變更，減少或者避免損失。
常躍全律師
廣東金鵬律師事務(wù)所常躍全律師
退房也是有很多原因的，頭先還是要看合同本身是如何約定的，如果合同本身對解約條款約定比較明確的話，雙方就按照合同來辦，不會有很大的分歧。假如解約條款約定比較模糊的話，我還是建議雙方溝通，如果實在溝通不下去，就要通過法律途徑來解決，這樣就比較好，法律途徑是一個具有權(quán)威性的解決方法。
蔡若波律師
廣東中粵云天律師事務(wù)所蔡若波律師
我覺得頭先還是要看合同約定，誰要履行什么義務(wù)，假如在合同里面有約定，出售方有哪一方面遲延履行責(zé)任的情況下，也可以作為一種抗辯的事由來對抗開發(fā)商或者對抗出售方。
二、新政下貸款糾紛如何解決？
常躍全律師：開發(fā)商跟銀行有很深的合作關(guān)系，開發(fā)商前期開發(fā)資金是很巨大的，需要銀行的貸款支持，所以一般這個項目開盤開售的時候，雙方有合作的關(guān)系，而且是比較固定的，這個樓盤貸你的款，讓我的購家在你這里辦理按揭，也是雙方互益的途徑。所以開發(fā)商對你更換按揭銀行不積極，是有自己的考慮。
所以較好的解決途徑不是剛開始就通過法律，要先想辦法怎么樣把按揭辦下來，換一個銀行也可以，現(xiàn)在較應(yīng)該做先應(yīng)該跟開發(fā)商做好溝通，雙方可以達成諒解就較好。
蔡若波律師：在于銀行和開放商溝通過程較好能夠有一個證據(jù)，有錄音較好。
三、購房者在購房時較應(yīng)注意什么？
蔡若波律師：較重要看預(yù)售樓盤的預(yù)售許可證，有預(yù)售許可證的話，一般其它證件都會有，而且預(yù)售許可證是簽定預(yù)售合同的保證。
常躍全律師：開發(fā)商的資質(zhì)一定要審查清楚，作為一方合同當(dāng)事人，要對開發(fā)商有沒有資格，有沒有取得預(yù)售許可證要做一個審慎的調(diào)查。另外一個就是超出法律之外的，目前我對房市的看法，在十字路口，而且房價有下行的可能，雖然空間不是很大，所以我建議購房者如果不是剛性需求，特別緊急的話，可以先緩一緩。
殷航律師：我建議購房人去購房子的時候，一個要取得售樓小姐的名片，對于售樓小姐說的話不要輕易相信，要多方核實之后才可以作出規(guī)定。然后在支付定金的時候，購房者一旦把定金交到對方口袋里面，就很被動了。在以前樓市比較火熱的時候，大家排著隊交定金，現(xiàn)在行情不一樣了，現(xiàn)在市場變成了購方市場，我們把握一個原則，不見兔子不撒不鷹，只有看好的了，確實可行了才支付定金，甚至還有理由不支付定金，也是可以的。因為現(xiàn)在是購方市場，所以心理上一定要保持冷靜，這是簽定合同較重要的準備。

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