換房是一個(gè)家庭走向新階段的標(biāo)志，不少中青年家庭都有著改善型置業(yè)的需求。然而，記者發(fā)現(xiàn)，改善型置業(yè)者往往會(huì)遇到這樣的困惑：究竟是先賣(mài)掉已有的小房再購(gòu)大房，還是同時(shí)擁有兩套房？下面，我們將通過(guò)案例講解的方式幫助大家理清思路。

　　案 例

　　現(xiàn)年33歲的黃先生5年前剛結(jié)婚時(shí)購(gòu)入了一套80平方米的商品房，總價(jià)60萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)申請(qǐng)了40萬(wàn)元的住房公積金貸款，至今仍有15萬(wàn)元未歸還，月還款額為3000元。

　　黃先生目前擁有20萬(wàn)元股債混合型基金、20萬(wàn)元股票投資以及總值45萬(wàn)元的貨幣市場(chǎng)基金和現(xiàn)金?，F(xiàn)在，由于黃先生夫婦計(jì)劃生育小孩，所以想更換一套大戶(hù)型，目標(biāo)是100平方米、總價(jià)150萬(wàn)元左右的房子。另外，他還想購(gòu)購(gòu)一輛價(jià)值15萬(wàn)元的家庭轎車(chē)。

　　解 析

　　理財(cái)專(zhuān)家分析，黃先生家庭資產(chǎn)總值約為135萬(wàn)元，負(fù)債即房貸為15萬(wàn)元，即家庭資產(chǎn)凈值為120萬(wàn)元。黃先生有兩個(gè)可選方案。一是保持現(xiàn)有住房及貸款，另購(gòu)改善型住房。根據(jù)目前的二套房貸政策，其頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，即6.534%(5年以上貸款利率5.94%1.1=6.534%)。假設(shè)貸款年數(shù)為25年。二是出售現(xiàn)有住房，再購(gòu)購(gòu)改善型住房，不考慮其間交易費(fèi)用。假設(shè)黃先生全都使用商業(yè)貸款，則貸款比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行，即頭付款比例為30%，貸款利率可享受基準(zhǔn)利率8.5折的優(yōu)惠，即5.049% (5年以上貸款利率5.94%0.85=5.049%)。假設(shè)貸款年數(shù)為25年。

　　專(zhuān)家分析，如果黃先生采用個(gè)方案，其每月還款金額上升至8172元，同時(shí)考慮到黃先生有了孩子之后，其每月支出也將相應(yīng)提高。此方案可能加重黃先生每月的家庭消費(fèi)負(fù)擔(dān)，影響家庭的生活質(zhì)量。另外購(gòu)房之后，黃先生的剩余可支配資金只剩10萬(wàn)元，扣除備用金，無(wú)法達(dá)成購(gòu)車(chē)的理財(cái)目標(biāo)。如果采用個(gè)方案，黃先生的每月還款金額由3000元上升至6168元，相比個(gè)方案要小一些。同時(shí)黃先生的剩余可支配資金達(dá)到40萬(wàn)元，扣除備用金后，完成購(gòu)車(chē)綽綽有余。此外，黃先生還多了一部分可支配資金用于資產(chǎn)配置，為將來(lái)諸如子女教育、退休養(yǎng)老等投資目標(biāo)做準(zhǔn)備。值得提醒的是，由于個(gè)方案是出售現(xiàn)有住房之后再購(gòu)房，在短期內(nèi)會(huì)存在安排臨時(shí)過(guò)渡住所的問(wèn)題，同時(shí)伴有相應(yīng)的租金支出。

　　因此，專(zhuān)業(yè)理財(cái)專(zhuān)家建議：出售現(xiàn)有住房，再購(gòu)購(gòu)改善型住房。

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