換房是一個家庭走向新階段的標志，不少中青年家庭都有著改善型置業(yè)的需求。然而，記者發(fā)現(xiàn)，改善型置業(yè)者往往會遇到這樣的困惑：究竟是先賣掉已有的小房再購大房，還是同時擁有兩套房？下面，我們將通過案例講解的方式幫助大家理清思路。

　　案 例

　　現(xiàn)年33歲的黃先生5年前剛結(jié)婚時購入了一套80平方米的商品房，總價60萬元。當時申請了40萬元的住房公積金貸款，至今仍有15萬元未歸還，月還款額為3000元。

　　黃先生目前擁有20萬元股債混合型基金、20萬元股票投資以及總值45萬元的貨幣市場基金和現(xiàn)金。現(xiàn)在，由于黃先生夫婦計劃生育小孩，所以想更換一套大戶型，目標是100平方米、總價150萬元左右的房子。另外，他還想購購一輛價值15萬元的家庭轎車。

　　解 析

　　理財專家分析，黃先生家庭資產(chǎn)總值約為135萬元，負債即房貸為15萬元，即家庭資產(chǎn)凈值為120萬元。黃先生有兩個可選方案。一是保持現(xiàn)有住房及貸款，另購改善型住房。根據(jù)目前的二套房貸政策，其頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，即6.534%(5年以上貸款利率5.94%1.1=6.534%)。假設(shè)貸款年數(shù)為25年。二是出售現(xiàn)有住房，再購購改善型住房，不考慮其間交易費用。假設(shè)黃先生全都使用商業(yè)貸款，則貸款比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行，即頭付款比例為30%，貸款利率可享受基準利率8.5折的優(yōu)惠，即5.049% (5年以上貸款利率5.94%0.85=5.049%)。假設(shè)貸款年數(shù)為25年。

　　專家分析，如果黃先生采用個方案，其每月還款金額上升至8172元，同時考慮到黃先生有了孩子之后，其每月支出也將相應提高。此方案可能加重黃先生每月的家庭消費負擔，影響家庭的生活質(zhì)量。另外購房之后，黃先生的剩余可支配資金只剩10萬元，扣除備用金，無法達成購車的理財目標。如果采用個方案，黃先生的每月還款金額由3000元上升至6168元，相比個方案要小一些。同時黃先生的剩余可支配資金達到40萬元，扣除備用金后，完成購車綽綽有余。此外，黃先生還多了一部分可支配資金用于資產(chǎn)配置，為將來諸如子女教育、退休養(yǎng)老等投資目標做準備。值得提醒的是，由于個方案是出售現(xiàn)有住房之后再購房，在短期內(nèi)會存在安排臨時過渡住所的問題，同時伴有相應的租金支出。

　　因此，專業(yè)理財專家建議：出售現(xiàn)有住房，再購購改善型住房。

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