2003年，張先生在京北某小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套房子，高高興興搬了進(jìn)去。但是，入住兩年后，張先生發(fā)現(xiàn)房屋墻壁及屋面出現(xiàn)呈蜘蛛網(wǎng)狀的細(xì)微裂縫，嚴(yán)重影響了房屋的觀感和品質(zhì)。張先生很生氣，據(jù)此向開發(fā)商提出索賠，要求開發(fā)商補(bǔ)償35000元，但開發(fā)商卻根本不同意，認(rèn)為較多給7000元（后升至9000元）。

　　雙方僵持不下，張先生只好求助于律師。

　　律師說法

　　北京信杰律師事務(wù)所 律師王仕平：房地產(chǎn)糾紛時(shí)有發(fā)生，但是，要很好地解決問題，還需要講求策略。頭先，要拿出自己的權(quán)益受到侵害的證據(jù)；，合理索賠要有過渡，不能讓對(duì)方感覺索賠的目的就是為了錢；第三，談判時(shí)，盡可能找高層談判。

　　索賠要有依據(jù)

　　在這個(gè)案例中，王律師告訴張先生，頭先，索賠的數(shù)額必須要有依據(jù)，為什么要這么多錢？不能給對(duì)方空口要錢的感覺。在本案中，不要糾纏于裂縫的補(bǔ)償上，因?yàn)榱芽p對(duì)于房屋價(jià)值的影響是無法計(jì)算的，補(bǔ)償費(fèi)用是一個(gè)很靈活的概念，結(jié)果肯定對(duì)業(yè)主不利。而應(yīng)該將問題的性質(zhì)確定為維修及房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)用上，這就可以有客觀的計(jì)算依據(jù)。然后，做一個(gè)詳細(xì)的計(jì)算單給對(duì)方，讓對(duì)方無話可說，心悅誠(chéng)服。其實(shí)這個(gè)報(bào)價(jià)單是很容易做的，主要包含材料費(fèi)、人工費(fèi)、搬家費(fèi)、誤工費(fèi)等，必要時(shí)也可以委托裝修公司幫忙出具。本案中，張先生按照律師建議提供了報(bào)價(jià)單。張先生提供報(bào)價(jià)單后，開發(fā)商仍不接受，理由是房屋無需全面維修，可以采取局部修理，因而不能按全部修理給予補(bǔ)償。但事實(shí)上，局部維修從技術(shù)上來說是無法做到的，即使能做到，成本只會(huì)比全面維修更高。雙方又出現(xiàn)了新的爭(zhēng)議。

　　及時(shí)轉(zhuǎn)換目標(biāo)

　　這種情況下，律師告訴張先生可以適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)變談判策略，可以將談判的目標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)轉(zhuǎn)換。既然對(duì)方認(rèn)為費(fèi)用過高，張先生就勢(shì)提出由對(duì)方為自己維修，但明確地告訴對(duì)方要按國(guó)家規(guī)范進(jìn)行維修，使用與張先生裝修的相同材料。同時(shí)也不向?qū)Ψ剿髻r房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)用，而是要求對(duì)方提供周轉(zhuǎn)房屋。

　　開發(fā)商仔細(xì)考慮之后，并不愿提供周轉(zhuǎn)房。于是，雙方經(jīng)過談判達(dá)成的意見是：等開春天氣暖和后，開發(fā)商進(jìn)行維修，另補(bǔ)償9000元作為搬家及周轉(zhuǎn)費(fèi)用（因?yàn)殚_發(fā)商不愿意提供周轉(zhuǎn)房，周轉(zhuǎn)費(fèi)用就很好談了）。幾個(gè)月后，張先生改變了主意，決定暫時(shí)不維修了，他考慮到現(xiàn)實(shí)情況，希望再過幾年，等孩子大些，然后再對(duì)房屋進(jìn)行整體重新裝修。于是，他再次和開發(fā)商談判補(bǔ)償問題。因?yàn)橛星捌诘匿亯|，這一次談起來非常順利，雙方很快就達(dá)成一致：包括裝修費(fèi)和搬家周轉(zhuǎn)費(fèi)，開發(fā)商一次性補(bǔ)償業(yè)主25000元。

　　這是一個(gè)雙方都可以接受的結(jié)果，對(duì)開發(fā)商來說，補(bǔ)償費(fèi)用明顯比實(shí)際維修費(fèi)用低；而對(duì)于業(yè)主而言，該補(bǔ)償費(fèi)用盡管低于實(shí)際的維修成本，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初次談的費(fèi)用，心理上完全能接受。維權(quán)心得

　　1. 索賠一定要有依據(jù)

　　房地產(chǎn)維權(quán)索賠是一項(xiàng)很艱苦的工作，雙方要斗智斗勇，但較核心的是要依據(jù)法律憑事實(shí)說話，要有充分的法律和事實(shí)依據(jù)，否則談判就變成了吵架，很難成功。

　　2.注意談判策略

　　比如本案成功的關(guān)鍵之一就在于及時(shí)將索賠的目標(biāo)從索賠變?yōu)閯趧?wù)索賠，策略上的轉(zhuǎn)變帶來了談判結(jié)果的轉(zhuǎn)變。

　　警惕：預(yù)售房抵押三大陷阱

　　記者日前了解到，目前許多房地產(chǎn)開發(fā)商非法抵押樓盤，致使業(yè)主至今無法辦理登記備案和辦理產(chǎn)權(quán)證。目前，一些地方在商品房購(gòu)賣中基本采用預(yù)售方式，而這種方式購(gòu)房人所擔(dān)負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)很大。盡管購(gòu)房人在購(gòu)房簽約時(shí)非常謹(jǐn)慎，但由于缺乏法律知識(shí)和房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，加上信息不對(duì)稱，經(jīng)常落入不誠(chéng)信開發(fā)商設(shè)置的陷阱中，無法自拔。南京市房產(chǎn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)常常設(shè)置三種陷阱，消費(fèi)者一定要警惕。

　　陷阱一：開發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目土地被抵押的狀況下，不告知購(gòu)房人抵押的事實(shí)，就與購(gòu)房人簽訂商品房購(gòu)賣契約，且這種房屋的權(quán)利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消購(gòu)房人的顧慮，順利收取定金和頭付款。

　　陷阱二：開發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目土地被抵押的狀況下，在與購(gòu)房人簽訂合同后，為了順利將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押，往往不為購(gòu)房人辦理登記備案手續(xù)。

　　陷阱三：開發(fā)商在不通知抵押權(quán)人的情況下，也不告知購(gòu)房人抵押的事實(shí)，將已作為在建工程抵押的房屋銷售給購(gòu)房人，在簽訂契約收取房款之后，長(zhǎng)期不為購(gòu)房者辦理登記備案（被設(shè)定抵押的房屋無法辦理登記備案）。因此，為防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人在簽約前，須查驗(yàn)房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》，凡土地設(shè)定抵押的房屋，許可證上備注欄內(nèi)均加以備注。

　　如果是在建工程被抵押的，《商品房預(yù)售許可證》上也會(huì)加蓋抵押章。

　　對(duì)土地設(shè)定抵押的房屋，購(gòu)房人在簽約時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商將土地抵押權(quán)利瑕疵在合同中注明，并在合同簽訂后5日內(nèi)（較長(zhǎng)不得超過30日），敦促開發(fā)商按期辦理登記備案手續(xù)，防止開發(fā)商在將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押時(shí)將已售的房屋作為在建工程進(jìn)行抵押。

　　對(duì)已作為在建工程抵押的房屋，購(gòu)房人在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書后，應(yīng)待開發(fā)商辦理了抵押注銷手續(xù)后，方能與其簽訂契約；在其辦理了登記備案后，方可支付頭付款或房款。(編輯：陳蝶） (責(zé)任編輯：JN040)

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