近幾年的房價，跟上足了勁的發(fā)條一樣，一路飆升。房價如霧里看花，讓人看不懂摸不透。
近些年來，我國許多城市房價持續(xù)上漲，已經(jīng)讓老百姓越來越看不懂了。在部分城市，面對一路飆升的房價，大多數(shù)工薪惟有望樓而嘆息。對于他們來說，也許他們好幾代人省吃儉用節(jié)約下來的積蓄也攢不上一套房子的價錢；也許他們一年中掙的錢還趕不上他們那兒當年房價的漲幅。于是有人高興，有人嘆息。從房價的飆升中掏到了大桶大桶金子者，自然欣喜；面對房價的飆升只能望樓興嘆者，自然傷心。高興者自有歡喜的理由，憂愁者自有愁嘆的道理，但他們有一個共通處，那就是他們都想知道房價緣何一路而飆升？
有人將房價的上升歸結(jié)于政治的穩(wěn)定、經(jīng)濟的發(fā)展、人民收入水平和生活水平的提高。這自然沒錯，很難想象在一個戰(zhàn)火紛飛、民不聊生的地區(qū)，會有房價的持續(xù)上漲。然而，房價的飆升同房價的正常上漲畢竟不屬于同一個概念。正常的、合理的，同GDP增長、同人民群眾收入水平和生活水平的提高相適應的價格上漲是合理的，是應當?shù)模彩悄転榇蠖鄶?shù)人所接受的?？墒?，現(xiàn)在一些城市房價的上漲給人的普遍感覺是已經(jīng)越來越失去理性的成份，而近乎瘋狂了。這到底又是為何呢？
房屋的供給與需求
根據(jù)經(jīng)濟學有關(guān)需求的基本理論，“需求是指居民戶在某一特定時期內(nèi)，在每一價格水平時愿意而且能夠購購的商品量”?！霸谄渌麠l件不變的情況下，某商品的需求量與價格之間成反向變動，即需求量隨著商品本身價格的上升而減少，隨著商品本身的價格的下降而增加”。由此，我們可以知道，在房地產(chǎn)市場中，房屋需求量是隨著房價的上漲而減少、下降而增加的。
在這里，我們需要注意的是，需求是購購欲望和購購能力的統(tǒng)一，缺少任何一個條件都不能成為需求。如我國目前正處于城市化加速發(fā)展階段，大量的農(nóng)村人口涌入城市，大量的大中專院校的畢業(yè)生從校園走向社會而滯留于城市，他們都對城市房屋存在著需求欲望，但能否成為真正供求關(guān)系均衡點意義上的需求，則不得不取決于他們的現(xiàn)實購購能力。
而根據(jù)經(jīng)濟學有關(guān)供給的基本理論，“供給是指廠商在某一特定時期內(nèi)，在每一價格水平愿意而且能夠供應的商品量?！痹谕耆偁幍氖袌鲋校霸谄渌麠l件不變的情況下，某商品的供給量與價格之間呈同方向變動，即供給量隨著商品本身價格的上升而增加，隨商品本身的下降而減少?！睋?jù)此，我們可以知道，在正常的房地產(chǎn)市場中，房屋的供應量是隨著房屋價格的上漲而增加、下降而減少的。
在這里，我們同樣需注意的是“供給是供給欲望和供給能力的統(tǒng)一。供給能力中包括新生產(chǎn)的產(chǎn)品與過去的存貨。”在房地產(chǎn)市場中，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商擁有大量的房子，但如果房地產(chǎn)開發(fā)商覺得房價低于他的開發(fā)成本，他雖然有出售（供給）房屋的能力，但他沒有出售（供給）房屋的欲望，那么一般在通常情況下，他也不會將房屋予以出售。
政策的取向與影響
這些年來，房地產(chǎn)方面的政策，雖然稱不上是汗牛充棟，但也足以令人眼花繚亂的了，因此，如果全部一一道來，恐怕不但于事無補，而且還往往容易頭發(fā)胡子一把抓，把人給說煩了，反而不利于將事情說清楚。所以，在這里，我們只選擇對房屋的供需會產(chǎn)生影響的，也就是說對房屋供需的影響是較重大的政策來細說之。那么，這些政策主要有哪些呢？業(yè)內(nèi)人士大都知道，這些政策主要有城市化、城市房屋拆遷、貨幣分房、購房抵押貸款、土地儲備、招標拍賣掛牌方式的供地。
城市化：雖然有關(guān)城市化的概念有很多，各種不同的學科有各種不同的理解。但人口的城市化必定是其內(nèi)涵之一，也就是說就人口來說，城市化是一個農(nóng)村人口逐步減少，城市人口逐步增加的過程；是城市人口占總?cè)丝诒戎夭粩嗵岣叩倪^程。城市人口要增加，自然會對城市房屋產(chǎn)生更多的需求。
城市房屋拆遷：城市房屋拆遷的目的是為了城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，并不是要將被拆遷房屋內(nèi)的人趕到鄉(xiāng)下去，因此被拆遷房屋的所有人即被拆遷人依然得居住在城市里，隨著其原先居住房屋被拆，其要想在城市中繼續(xù)生存下去，必然要對城市房屋產(chǎn)生新的需求。
貨幣分房：隨著城鎮(zhèn)住房制度的改革，各地紛紛停止住房實物福利分配，全面實行住房分配貨幣化。雖然在這過程中，有針對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。不過，各地在住房供應上，基本上實行的是以商品房為主，經(jīng)濟適用房(廉租房)為輔的多層次體系。因此，這項政策自然會對我們現(xiàn)在所說的城市房屋即商品房產(chǎn)生更多的需求。
購房按揭貸款：按揭購房是一種貸款購房的方式，購房者只需支付一定的頭付款就能得到住房，當然其前提是，他要把將通過貸款獲得的住房抵押給銀行，并在今后若干年內(nèi)償還貸款的本息，直至還清為止。按照需求是購購欲望和購購能力統(tǒng)一的說法，按揭購房其實是將潛在的購購能力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購購能力的一個過程，其實質(zhì)是將未來幾年乃至幾十年的購購能力提前釋放，即將未來幾年乃至幾十年的房屋需求提前而攢到目前來了。因此，由此而激發(fā)出來的自然是對城市房屋現(xiàn)時的極大需求。
建設用地總量控制：《土地管理法》十四條款明確規(guī)定：各級人民政府應當加強土地利用計劃管理，實行建設用地總量控制。我國是個地少人多的國家，因此要實施國際上較嚴格的耕地保護政策，這自然很好理解。只是在實際操作中，每當用地緊張，在切分建設用地總量這個“蛋糕”時，各地政府往往都是傾斜于其他用地而忽視居住用地的。這，我們不需要從切分的比例上去作復雜的量化的分析，我們只要從各地為招商引資而紛紛紛壓低工業(yè)用地出讓底價時那種你追我趕的熱鬧場面上，就不難看出端倪。而對居住用地供應的減少，其實質(zhì)也就是對房屋供應的減少(我已就土地供需與房屋供需存在同一性問題作過詳細分析，詳見人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道2004年2月23日本人拙作《房價地價到底誰決定誰？》)。而土地儲備、招標拍賣掛牌方式的供地方式，即便沒有非飽和型穩(wěn)步適量供地的政策取向，但在實際操作中，如沒有相應的統(tǒng)籌的政策和措施的配套，那么，土地的供應量必定是小于至多是等于土地的需求量的(詳見人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道2004年2月24日本人拙作《4號令對購房者是否是利好消息？》)。也就是說房屋的供應量必定是小于至多是等于房屋的需求量的。
房價沒有理由不飆升
經(jīng)濟學常識告訴我們，在市場經(jīng)濟條件下，商品的價格和數(shù)量是由供需的平衡點決定的。較簡單地說，就是當供大于需時，商品的價格就下跌；而當需大于供時，商品的價格就上升?，F(xiàn)在，對于商品房的價格，各地政府早就不再定價；也就是說，現(xiàn)在各地商品房的價格已經(jīng)是由市場來作主了。那么，在市場配置的情況下，我們也就知道，房屋的價格和數(shù)量也是由供需關(guān)系決定的，取決于供需曲線的均衡點。
令我們吃驚的是，我們通過上面的分析已經(jīng)知道，在這些對房屋的供需會產(chǎn)生重大影響的政策中，城市化、城市拆遷、貨幣分房、購房按揭貸款等政策的取向，無一例外都是擴大城市房屋的需求，其產(chǎn)生的實際影響是對城市房屋需求的激增。或者說，這些政策在制訂時，其制訂者雖然沒有擴大城市房屋需求的本意，但在實施中其實際產(chǎn)生的影響依然是放大對城市房屋的需求。而建設用地總量控制、土地儲備、招標拍賣掛牌方式供地的政策，其政策的取向是減少房屋的供應。或者說，這些政策在制訂時未必有減少房屋供應的本意取向，但在實施中其實際產(chǎn)生的影響卻是促使對房屋供應的減少。
雖然，相對于其他一般商品來說，由于房屋這個商品的特殊性，影響房屋供需的因素是極其復雜的。但顯而易見的是，任何其他因素的影響都不可能如法律、法規(guī)和政策這種影響來得廣泛、巨大和深遠。而通過上面的分析，我們已經(jīng)明顯地看到，我們現(xiàn)行的涉及房屋供需的一些重要法令和政策，在對房屋供需的影響上，可以說，幾乎是無一例外地放大了房屋的現(xiàn)時需求而壓小了房屋的現(xiàn)時供給。在這種情況之下，房價的持續(xù)上漲自然是順理成章的事情了。而當這些政策一旦在某個城市集中實施，這個城市的房價就沒有理由不飆升。面對持續(xù)上漲的房價，在購漲不購跌心理的支配之下，再加上近年來的股市是如此的低迷，自然會激起投機者對房子的投機和炒作。而這又會大大加劇市場對房屋的巨大的投機性需求，雖然，這種投機性需求從本質(zhì)意義上來說并不是真實意義上的消費性需求，但這并不妨礙它在一個時期內(nèi)大大加劇房價的飆升；而房價的飆升又加劇了這種投機性需求，于是房價自然也就一路而飆升了。（當然，這種飆升是不可能沒有盡頭的，但這不在本文探討的范圍內(nèi)，留待以后再作分析。）
依據(jù)上面所作的分析和得出的結(jié)論，雖然純粹是依經(jīng)濟學理論而進行的，但這個理論上的分析過程和這個理論上的結(jié)論并不難從各地房地產(chǎn)市場的實踐中得到充分的驗證。試想想看，有誰能找到這樣一個例子？找到一個在購房按揭貸款與一個口子招標拍賣掛牌方式供地政策同時實施的城市，其房價不是飆升反而是下降的例子？

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