由于不動(dòng)產(chǎn)地域性特強(qiáng)，地段、質(zhì)量、配套、價(jià)格千差萬(wàn)別，非專(zhuān)業(yè)投資者必須學(xué)會(huì)基本的投資常識(shí)，來(lái)保護(hù)自己的投資利益，否則很容易頭腦發(fā)熱，跟風(fēng)而遭受損失。

　　那么，怎樣才能把握投資機(jī)會(huì)、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)呢?

　　前提是：準(zhǔn)確測(cè)算房?jī)r(jià)中是否存在泡沫。

　　■出租收益率決定資金回收周期

　　以住宅為例：

　　例一：A住宅：?jiǎn)蝺r(jià)5000元/平方米(含簡(jiǎn)單裝修)，70平方米，總價(jià)款35萬(wàn)元/套。

　　經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域周邊同等面積住宅的出租價(jià)格為1600元/月。那么：

　　A住宅的理論出租收益=1600元×11個(gè)月=17600元/年(靜態(tài)，排除了將來(lái)房租上漲、下跌因素，每年剔除1個(gè)月空置待租時(shí)間)

　　理論年收益率=17600/350000=5%(靜態(tài))

　　投資成本理論回收周期=350000/17600=19.88年(未計(jì)算養(yǎng)護(hù)維修投入)

　　這組數(shù)字表明：該物業(yè)的價(jià)格泡沫比較嚴(yán)重，投資收益率較低，成本回收周期相當(dāng)漫長(zhǎng)，資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)很大，不適合作為投資對(duì)象，應(yīng)回避。

　　例二：B住宅，高端公寓，單價(jià)10000元/平方米(含精裝修)，面積100平方米，總價(jià)款100萬(wàn)元。

　　經(jīng)調(diào)查，該物業(yè)所在項(xiàng)目中，同等面積公寓出租價(jià)格為7000元/月。那么：

　　B住宅的理論出租收益=7000元×11個(gè)月=77000元/年(靜態(tài)，排除了將來(lái)房租上漲、下跌因素，每年剔除1個(gè)月空置待租時(shí)間)

　　理論年收益率=77000/1000000=7.7%(靜態(tài))

　　投資成本理論回收周期=1000000/77000=12.98年(未計(jì)算養(yǎng)護(hù)維修投入)

　　這組數(shù)字表明：與A住宅相比，該物業(yè)的價(jià)格泡沫要低得多，基本可以接受。投資收益率尚可，成本回收周期尚可接受。在有閑錢(qián)的情況下，可以考慮作為投資對(duì)象。

　　■回收周期應(yīng)在7—12年間

　　總之，具有投資價(jià)值的房產(chǎn)，理論年收益率應(yīng)在7%-20%之間(越高越好)，理論成本回收周期應(yīng)在7—12年間(越短越好)。

　　商業(yè)地產(chǎn)(如商鋪、寫(xiě)字樓等)的計(jì)算原理、方法同上。

　　如果房屋為毛坯房，還應(yīng)該把裝修投入計(jì)入購(gòu)購(gòu)成本。之所以每年要減除一個(gè)月，主要是因?yàn)榉慨a(chǎn)出租的確存在空置待租期，同時(shí)還需要業(yè)主繳納不菲的物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、房產(chǎn)折舊、家具家電折舊、裝修折舊等費(fèi)用。(注：房屋折舊率為每年2%)

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