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[置業(yè)指南]:發(fā)燒樓市下的投資建議
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 521 次
近期,樓市“發(fā)燒”,交易活躍,房價飆升,泡沫積累,投資風(fēng)險加劇。很多朋友問現(xiàn)在購房的問題,本文試著給點建議,正文開始前有三點需要說明:
一是,房產(chǎn)是投資品,購房是投資行為。這個觀點闡述可見本人博客。
二是,目前樓市泡沫程度很高。該觀點的論證也可見本人博客。
三是,投資即簡單又復(fù)雜的事情,投資樓市亦是?!昂唵巍敝档檬抢砟?,“復(fù)雜”說的時機把握。下面先簡單的介紹下投資理念:
價值投資——巴菲特的恐懼貪婪論
“在別人貪婪的時候恐懼,在別人恐懼的時候貪婪?!惫缮癜头铺貞{借這句投資格言,在資本市場上無往而不利。按照巴菲特的理論,在大多數(shù)人的貪婪的時候,投資品的價值一般會受到追捧被高估,價值投資理論建議應(yīng)該賣出。;在大多數(shù)人恐懼的時候,投資品的價值一般會被拋棄而低估,價值投資理論建議應(yīng)該購入。
我們用2007年以來南京樓市為例,介紹價值投資的做法:2007年三季度當(dāng)時歷史高點,市場處于極度“貪婪”,9月均價接近6000元/平米,是投資者賣出房產(chǎn)的好時機;08年上半年進入僵持期,價升量跌,投資者進入二手市場套現(xiàn)困難很大;08年三季度到09年一季度,市場進入調(diào)整期,投資者應(yīng)該購入,較佳購入時機應(yīng)該在08年10-09年3月;09年二季度市場進入復(fù)蘇,三季度市場開始繁榮,四季度市場泡沫開始大幅度增加,是房產(chǎn)投資者賣出的好時機。假設(shè)08年11月以均價(5982)購入,09年12月以均價(8829)賣出,如果是全額付款,其投資受利率將在47%(不考慮稅費),三成頭付的話投資收益率將超過150%。
趨勢投資——“索羅斯的華麗轉(zhuǎn)身”
《享受泡沫》文中提到索羅斯的句話,大意是,絕大多數(shù)人做的都是趨勢投資,也是比較容易操作的投資,但能在泡沫破滅前完成華麗轉(zhuǎn)身的是其中少數(shù)。大多數(shù)人容易受到環(huán)境的感染,產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”,所以追隨趨勢投資成為主流。
依然以南京市場未來解釋正確的趨勢投資方法:09年4月份,市場開始活躍,成交放量,存量減少,市場回暖信息顯著,是趨勢投資者較好的入市時機,假設(shè)在4月購入,10月賣出,全額付款也有37%的收益(不考慮稅費),三成頭付的話回報率將超過100%。
價值投資者較佳介入時間是市場的低點,一般持有時間較長;趨勢投資者的難點是判斷市場的回暖信號及如何實現(xiàn)“華麗的轉(zhuǎn)身”。
高點購入——不理智的誤區(qū)
現(xiàn)在有一個錯誤的認(rèn)識,只要投資房產(chǎn),長期肯定是增值的,所以很多人選擇高點購入。他們的論據(jù)是這樣的,如果我是07年9月的高值購入,09年10月賣出,也是有很高的回報率的。
因為南京房地產(chǎn)自98年開始房改才市場化,市場一直出入上升渠道,風(fēng)險意識淡薄,沒有親身經(jīng)歷過98年東亞金融危機、日本泡沫危機、美國次信貸危機的類似大危機的洗禮。大家總是認(rèn)為未來房價總會漲的,甚至某些專家說出市場沒有泡沫的謬論。
個人認(rèn)為高點購入房產(chǎn)是非常不理智的行為,因為目前南京市場泡沫已經(jīng)高位。
泡沫積累一定程度后,市場必然進行調(diào)整,一般有兩種調(diào)整:一是泡沫累計程度太深,已經(jīng)危害整個經(jīng)濟的發(fā)展,這種調(diào)整叫泡沫破裂,例如東南亞金融危機、美國次信貸危機;種,泡沫積累程度不高,這種調(diào)整叫泡沫釋放,例如南京08年的調(diào)整。
市場調(diào)整的長度和泡沫累計的程度成正比,05年國八條后調(diào)整僅半年,07年四季度到09年一季度的調(diào)整達(dá)到一年半的時間,而美國次信貸泡沫破滅后調(diào)整長達(dá)兩年以上尚未完全復(fù)蘇。根據(jù)測算(見博客),09年現(xiàn)在南京市場的泡沫程度已經(jīng)遠(yuǎn)高于07年的水平,意味著調(diào)整一旦到來,其周期會很長。
泡沫累積——投資風(fēng)險加劇
以09年10月成交均價測算,南京房價收入比高達(dá)11以上,隨著年末房價進一步的飆升,泡沫繼續(xù)的加大,投資風(fēng)險加劇,比如資產(chǎn)無法短期變現(xiàn)的風(fēng)險、爛尾樓風(fēng)險(海南為鑒)等。當(dāng)然,如果你是一個懶惰的投資者,擁有充足的資金,自己房產(chǎn)打算持有5年以上,認(rèn)為5年后物業(yè)稅政策沒出臺,也許高點的入市的泡沫風(fēng)險并沒有太多問題。
投資需要的不是發(fā)燒的頭腦,而是冷靜和耐心。
本文獻給我的一個前輩,05年12月4500購入西堤國際,09年一季度購入恒大金碧天下,如此投資方為榜樣。
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