姚先生、唐女士夫婦想通過(guò)按揭貸款的方式，購(gòu)購(gòu)一套大戶(hù)型的房子?？春梅孔雍螅婆肯蛘煞蛱岢鲇脙鹤拥拿x來(lái)購(gòu)房。并勸丈夫說(shuō)，把房產(chǎn)證辦在兒子的名下，可以避免將來(lái)交納遺產(chǎn)稅，而且倆人生意做砸了還可以逃避債務(wù)。姚先生覺(jué)得妻子講的挺有道理，可是目前兒子才6歲。那么，能以這么小的孩子的名義購(gòu)下100多萬(wàn)元的房產(chǎn)嗎？這樣購(gòu)房需要什么手續(xù)呢？

房產(chǎn)律師解答：

　　1、父母可以用孩子的名義購(gòu)房。根據(jù)我國(guó)民法通則的規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力始于出生、終于死亡。因此，孩子無(wú)論年齡大小，健康狀況如何，都是具有民事權(quán)利能力的人，都可以依法成為房屋的所有權(quán)人。

　　2、為未成年子女購(gòu)房需要父母代理。公民具有民事權(quán)利能力不代表其具有民事行為能力。在我國(guó)，從年齡上可以把公民的民事行為能力分三種，即：十八周歲以上的完全民事行為能力人、十周歲以上不滿(mǎn)十八周歲限制民事行為能力人和不滿(mǎn)十周歲無(wú)民事行為能力人。只有完全民事行為能力人才能獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)。限制民事能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)。無(wú)民事行為能力人和限制民事行為能力人的其他民事活動(dòng)均需要他的法定代理人代理。由于購(gòu)房涉及標(biāo)的額巨大，屬于重大民事活動(dòng)，因此，只能由未成年人的父母代理進(jìn)行。

　　3、父母為未成年孩子購(gòu)購(gòu)房子的具體程序?？煞秩缦聻閮煞N情況：

　?。?）在一次性付款的情況下：父母代理子女選房，然后帶上孩子的出生證或獨(dú)生子女證、戶(hù)口本、孩子和監(jiān)護(hù)人的圖章，就合同的各項(xiàng)條款與開(kāi)發(fā)商協(xié)商后簽訂《商品房購(gòu)賣(mài)合同》，并在購(gòu)受人一欄和簽字的地方寫(xiě)上孩子的名字，在法定代理人簽字的地方簽上自己的名字。這樣，一個(gè)有效的房屋購(gòu)賣(mài)合同就成立了。

　?。?）在選擇按揭貸款的情況下：由于向銀行申請(qǐng)貸款，不僅要求申請(qǐng)人具備完全民事行為能力，而且還要求申請(qǐng)人有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的職業(yè)和較高收入，只有這樣才能降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。而孩子并無(wú)收入，因此不能成為貸款申請(qǐng)人。許多銀行不辦理房屋先進(jìn)產(chǎn)權(quán)人是未成年人的按揭申請(qǐng)，申請(qǐng)住房貸款只能由未成年人的父親或者是母親甚至是父母等法定代理人共同來(lái)申請(qǐng)。父親或母親和他們的孩子都應(yīng)該在《商品房購(gòu)賣(mài)合同》上簽名，然后由父親或母親作為貸款申請(qǐng)人向銀行提出借款申請(qǐng)。同時(shí)，還需要辦理三份公證：監(jiān)護(hù)關(guān)系公證、房產(chǎn)份額公證（若為孩子購(gòu)房可將孩子的房產(chǎn)份額約定為99％，父母的份額約定為1％）和不可撤銷(xiāo)的連帶責(zé)任承諾書(shū)公證。以上公證主要是為了證明父母購(gòu)房給孩子完全是自愿行為，以及父母向銀行做按揭還錢(qián)的保證。上述手續(xù)經(jīng)審查通過(guò)，就可為孩子貸款購(gòu)房了。

　　4、父母為孩子 產(chǎn)權(quán)登記需提交的材料。無(wú)（限制）民事行為能力人的房屋權(quán)屬登記，由其父母作為監(jiān)護(hù)人代理申請(qǐng)，需提交監(jiān)護(hù)人關(guān)系身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶(hù)口簿、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶(hù)口簿。此外，還需提交商品房購(gòu)賣(mài)合同、購(gòu)賣(mài)雙方關(guān)于房號(hào)、房屋實(shí)測(cè)面積和房?jī)r(jià)結(jié)算的確認(rèn)書(shū)（期房預(yù)售的提交，現(xiàn)房購(gòu)賣(mài)無(wú)需提交）、房屋登記表、分戶(hù)平面圖以及專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用收據(jù)（期房）、契稅完稅或減免稅憑證。這樣，房產(chǎn)就能登記在孩子名下了。

特別提示：

　　雖然以子女的名義購(gòu)房可能起到規(guī)避將來(lái)開(kāi)征的遺產(chǎn)稅的作用，但是這樣做也會(huì)使父母遇到下列問(wèn)題：

　　1、處置未成年人名下的房屋有嚴(yán)格的限制。從孩子當(dāng)上了業(yè)主，到其成年需要若干年的時(shí)間。這期間，孩子的房產(chǎn)處置權(quán)要由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人代為行使。這時(shí)，處置房產(chǎn)就會(huì)涉及到未成年人權(quán)益保護(hù)問(wèn)題。按照我國(guó)民法通則的規(guī)定，除非為了子女的利益，否則父母作為監(jiān)護(hù)人不得處理被監(jiān)護(hù)子女的財(cái)產(chǎn)。因此，父母需要出賣(mài)或抵押該房產(chǎn)獲得資金時(shí)，除非父母承諾將所獲得的款項(xiàng)用于孩子的讀書(shū)、留學(xué)、治病等事項(xiàng)，并辦理公證手續(xù)，否則登記機(jī)關(guān)是不給辦理過(guò)戶(hù)或抵押登記手續(xù)的。這對(duì)于父母而言，可謂購(gòu)房容易賣(mài)房難了。

　　2、子女成人后，父母無(wú)權(quán)處分其房產(chǎn)。當(dāng)小小孩童坐擁百萬(wàn)房產(chǎn)時(shí)，由于其沒(méi)有通過(guò)自身努力便坐享其成，來(lái)之太易，孩子不僅對(duì)父母的拳拳愛(ài)心未必理解，還有可能因滋生的優(yōu)越感而弱化其刻苦奮斗的心志。在子女長(zhǎng)大成人之后，父母想變賣(mài)、與、抵押房產(chǎn)，也只有在兒女委托的情況下，父母才有權(quán)處理。一旦子女倚仗產(chǎn)權(quán)在握而對(duì)父母不孝，父母可就更為鬧心了。

　　3、以孩子的名義購(gòu)房逃避債務(wù)并不可行。本案中唐女士認(rèn)為以孩子名義購(gòu)房可以逃避夫妻倆人做生意欠下的債務(wù)。其實(shí)，按照法律規(guī)定，家庭經(jīng)營(yíng)的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)以家庭財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。而家庭共同財(cái)產(chǎn)并非僅指夫妻共同財(cái)產(chǎn)，以孩子名下的購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)同樣屬于家庭共同財(cái)產(chǎn)。因此，孩子名下的房產(chǎn)并不能起到逃避家庭債務(wù)的作用。

　　綜上，是否使用未成年子女的名義購(gòu)房，需要父母慎重考慮，謹(jǐn)慎從事。

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