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購(gòu)房面積誰(shuí)說(shuō)了算
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 676 次
商品房面積誰(shuí)說(shuō)了算一直是個(gè)扯皮的事。經(jīng)國(guó)務(wù)院協(xié)調(diào),這一問題現(xiàn)已明確:
商品房面積管理工作由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。這就是說(shuō),以后您對(duì)您購(gòu)的商品房面積持懷疑態(tài)度時(shí),可以委托市國(guó)土資源和房屋管理局的測(cè)繪部門進(jìn)行重新測(cè)量。
■“缺斤短兩”與“購(gòu)個(gè)茶杯,給個(gè)暖壺”是老問題
在商品房的購(gòu)賣中,商品房面積“缺斤短兩”一直是老問題。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)對(duì)1999年全國(guó)投訴情況的分析,房屋投訴仍名列十大熱點(diǎn)前列,而商品房面積“缺斤短兩”,面積測(cè)量缺乏公正、權(quán)威機(jī)構(gòu)監(jiān)督,則是消費(fèi)者有關(guān)房屋投訴中的主要問題。與前幾年的集團(tuán)購(gòu)購(gòu)相比,目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已進(jìn)入“散戶”時(shí)代,購(gòu)房人自己掏腰包購(gòu)房的比率越來(lái)越高,每一平方米花的都是血汗錢,而商品房交易中,交款面積和實(shí)際面積常常出現(xiàn)負(fù)偏差,使許多購(gòu)房人蒙受損失。
據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋土地管理局房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所所長(zhǎng)助理兼生產(chǎn)技術(shù)科科長(zhǎng)于偉介紹,目前許多商品房面積的投訴都是因?yàn)轭A(yù)售面積與實(shí)測(cè)面積不符造成的。如一位消費(fèi)者購(gòu)了一套面積為83.32平方米的商品房,經(jīng)房地產(chǎn)部門測(cè)量,實(shí)際面積只有78.26平方米,差了5.06平方米。
又有一位消費(fèi)者購(gòu)了一套面積為115平方米的商品房,結(jié)果實(shí)測(cè)面積是126. 36平方米,開發(fā)商要購(gòu)房人補(bǔ)交房款,購(gòu)房人生氣地說(shuō):“我就是看中115平方米這么大的戶型才購(gòu)的房,多出十多平方米,多了四五萬(wàn)塊錢,這就像我去商店購(gòu)個(gè)茶杯,你偏偏給我一個(gè)暖壺,還要我付暖壺的錢?!?br> ■面積為什么會(huì)不符
于偉強(qiáng)調(diào),商品房面積是通過(guò)房地產(chǎn)管理政策和房地產(chǎn)測(cè)繪手段來(lái)取得并通過(guò)發(fā)房產(chǎn)證來(lái)得到國(guó)家的認(rèn)可和法律的保護(hù)。從北京目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)看,期房銷售比較多,開發(fā)商在預(yù)售期房時(shí),一般都按自己預(yù)算的面積銷售,而這個(gè)預(yù)算面積往往與竣工后房地局測(cè)繪的實(shí)測(cè)面積不符,從而出現(xiàn)了各種糾紛。而造成預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積的誤差過(guò)大的原因主要有:
一是商品房在預(yù)售時(shí),房屋尚未建成,開發(fā)商依據(jù)圖紙自行計(jì)算房屋面積,并自行決定公用面積的分?jǐn)?;二是開發(fā)商預(yù)售房屋后,有些部位進(jìn)行了變更,造成竣工房屋面積與預(yù)售房屋面積不一致;三是商品房銷售面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分組成,面積的測(cè)量需要以一個(gè)項(xiàng)目或一棟樓為單位進(jìn)行,并需要計(jì)算該棟房屋公用面積分?jǐn)傁禂?shù),特別是綜合樓,其各部位因使用功能不同而有著不同的分?jǐn)傁禂?shù),該系數(shù)是否符合規(guī)定和科學(xué)合理,也影響面積的大小。商品房面積誰(shuí)說(shuō)了算也一直是個(gè)有爭(zhēng)議的問題,以北京市為例,購(gòu)房人較后拿到的商品房產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)的面積是由房產(chǎn)部門測(cè)定的,而市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局在1998年上半年也成立了商品房面積計(jì)量站,對(duì)外承擔(dān)商品房面積的測(cè)量,商品房面積到底按哪個(gè)部門的測(cè)量結(jié)果算,一直有爭(zhēng)議。
■購(gòu)房面積房管部門說(shuō)了算
建設(shè)部就此專門與國(guó)家有關(guān)部門協(xié)商并向國(guó)務(wù)院寫了報(bào)告,經(jīng)國(guó)務(wù)院協(xié)調(diào),現(xiàn)已明確:由房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)商品房面積管理工作,制定有關(guān)政策,查處開發(fā)商在商品房面積上的“缺斤短兩”行為,并對(duì)商品房面積測(cè)量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審條件和意見,質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門只負(fù)責(zé)商品房面積測(cè)量器具的監(jiān)督工作。
■面積是怎么測(cè)出來(lái)的
那么,房屋面積是怎樣測(cè)繪的?據(jù)于偉介紹,目前,房地局在商品房面積的測(cè)繪中,按照建設(shè)部房產(chǎn)登記和國(guó)土資源部土地登記的有關(guān)規(guī)定,采取了以下管理辦法:一是在商品房竣工正式銷售前,要求開發(fā)商申請(qǐng)房產(chǎn)登記,同時(shí)提交商品房公用面積分?jǐn)傓k法。房地局登記部門按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》進(jìn)行審核,核準(zhǔn)后,轉(zhuǎn)房地局測(cè)繪部門,房地局測(cè)繪部門依據(jù)《北京市地籍測(cè)繪規(guī)則》和《北京市房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)則》實(shí)地進(jìn)行測(cè)量和專業(yè)計(jì)算后遞交房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果。二是商品房的面積測(cè)繪必須由房地產(chǎn)專業(yè)測(cè)繪部門進(jìn)行,房產(chǎn)登記的面積以專業(yè)房地產(chǎn)測(cè)繪部門的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。商品房銷售面積,惟有經(jīng)房產(chǎn)登記,頒發(fā)房屋所有權(quán)后,才得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。另外,北京市去年新實(shí)行的內(nèi)外銷房預(yù)售契約也對(duì)實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積的誤差有了明確規(guī)定,這就要求開發(fā)商在預(yù)售時(shí)面積要和實(shí)測(cè)面積的誤差盡量小。
■應(yīng)加強(qiáng)預(yù)售面積管理
不難看出,要使商品房面積少出現(xiàn)糾紛,重要的是對(duì)商品房預(yù)售面積的管理。
從上海、深圳等城市的情況看,開發(fā)商在預(yù)售商品房之前,必須先到房地局商品房管理部門取得公用面積分?jǐn)傓k法的審核確認(rèn),并到房地局測(cè)繪部門進(jìn)行預(yù)售面積測(cè)算后,再辦理預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售。這就在很大程度上保證了預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積的測(cè)繪口徑與公用面積分?jǐn)偪趶降囊恢?,減少了預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積的誤差。于偉認(rèn)為,如果北京市也采取這種方法,對(duì)于普通住宅而言,預(yù)售面積和實(shí)測(cè)發(fā)證測(cè)繪面積誤差將不會(huì)超過(guò)0.5,對(duì)于那些分?jǐn)偯娣e比較復(fù)雜的綜合樓而言,預(yù)售面積與實(shí)測(cè)發(fā)證測(cè)繪面積誤差將不會(huì)超過(guò)0.1,不僅減少面積糾紛,還將在一定程度上加快商品房竣工后實(shí)地測(cè)量和產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證的速度。
■面積糾紛可以避免
發(fā)生了商品房面積糾紛怎么辦?上面講到商品房面積糾紛主要是預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積的誤差不符造成的。因此,購(gòu)房人在簽訂預(yù)售合同時(shí),假如開發(fā)商采用的是北京市房地局統(tǒng)一印發(fā)的預(yù)售契約,其中對(duì)實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積的誤差有規(guī)定,消費(fèi)者可以根據(jù)這個(gè)規(guī)定來(lái)判斷自己有沒有吃虧。假如開發(fā)商出示的是自己起草的預(yù)售契約,需要提醒購(gòu)房人注意的是要弄清有關(guān)實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積的誤差,以免吃虧。
據(jù)于偉介紹,實(shí)測(cè)面積一般都由各項(xiàng)目所在的區(qū)縣房地局專業(yè)房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格測(cè)量、計(jì)算,一般沒有問題。但假如購(gòu)房人對(duì)實(shí)測(cè)面積持疑義的話,可以要求該區(qū)縣房地局測(cè)繪部門復(fù)測(cè)或委托市房地局勘察測(cè)繪所復(fù)測(cè),但必須要支付費(fèi)用。據(jù)透露,盡管是一戶人家需要重新測(cè)繪,測(cè)繪部門也得把整個(gè)小區(qū)整棟樓都重新測(cè)繪,因此費(fèi)用不低。而且,對(duì)復(fù)測(cè)后,假如面積是有誤差,開發(fā)商或原來(lái)測(cè)繪部門是否因此受到處罰、復(fù)測(cè)費(fèi)用由誰(shuí)支付等相關(guān)的規(guī)定,目前還沒有出臺(tái),因此,個(gè)人委托重測(cè)房屋面積實(shí)際操作起來(lái)還有一定難度。但據(jù)于偉介紹,目前市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所正會(huì)同相關(guān)處室在做研制,房地產(chǎn)測(cè)繪所走進(jìn)市場(chǎng)是不容置疑的。
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