律師細(xì)說各項(xiàng)明細(xì)費(fèi)用
　購一套房除了房價(jià)款外，還需要支付多少“零碎錢”？開發(fā)商向購方收取的費(fèi)用哪些是合理的應(yīng)該交的，哪些是巧立名目亂收費(fèi)？這些費(fèi)用哪些是由開發(fā)商代收的，代哪個(gè)部門收取的，做什么用？因?yàn)閷Ψ績r(jià)款以外的收費(fèi)依據(jù)、用途不了解，或者個(gè)別開發(fā)商借機(jī)亂收費(fèi)，導(dǎo)致一些不必要的糾紛。具體來說，因?yàn)檎呋蛸彿礁犊罘绞降牟煌仍?，不同性質(zhì)的房屋出售時(shí)在稅費(fèi)上有很大的區(qū)別。下面主要介紹商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房三種不同性質(zhì)的房屋在出售時(shí)購方應(yīng)交哪些費(fèi)用。
商品房
　購購一套商品房的費(fèi)用，除房價(jià)款外由稅費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)兩部分組成，其中稅費(fèi)又分在交易過程中發(fā)生的費(fèi)用和在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中發(fā)生的稅費(fèi)。具體明示如下：
■稅費(fèi)
　在交易過程中：
　１、契稅：購方繳納房價(jià)款的４％；建筑面積在１２０平方米以下的普通住宅減半即按２％收取；
?。?、購賣手續(xù)費(fèi)：１２０平方米（含）以下的每套房屋購賣交易的手續(xù)費(fèi)為１０００元；１２０至５０００平方米（含）的每套房屋交易手續(xù)費(fèi)為３０００元；５００１平方米以上的每套房屋手續(xù)費(fèi)為１００００元。
　３、印花稅：購賣雙方各繳納房價(jià)款的０．５％；
?。础⒐簿S修基金：房價(jià)款的２％。此項(xiàng)費(fèi)用由北京市居住小區(qū)管理辦公室代管，待小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立后此項(xiàng)費(fèi)用轉(zhuǎn)交管委會(huì)或經(jīng)管委會(huì)同意后交由物業(yè)管理企業(yè)代管，用于小區(qū)內(nèi)共用部分共有設(shè)備的維修。
　在申辦產(chǎn)權(quán)過程中：
?。?、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：每建筑平方米０．３元；
　６、房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)４元；
　７、印花稅：每件５元
　（以上１、２、３、５、６、７六項(xiàng)是由國家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收或政府部門收取的規(guī)費(fèi)，以上七項(xiàng)都可由開發(fā)商代收）
　有些開發(fā)商收取所謂的產(chǎn)權(quán) 費(fèi)，實(shí)際上是開發(fā)商為購方辦理產(chǎn)權(quán)證所需的費(fèi)用。如購方同意開發(fā)商代為辦理房產(chǎn)證，這項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由雙方協(xié)商確定收費(fèi)數(shù)額，沒有硬性規(guī)定。有些開發(fā)商免費(fèi)辦理，有些開發(fā)商不負(fù)責(zé)辦理，由購方自己辦理。
■物業(yè)管理費(fèi)
　按《北京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》由物業(yè)管理公司統(tǒng)一收取。
　如果購方通過銀行貸款方式付款，那么購方還應(yīng)支付如下費(fèi)用：
　１、銀行律師按揭費(fèi)用：按貸款額的千分之２．５或千分之３計(jì)算，由與銀行有協(xié)議的提供服務(wù)的律師事務(wù)所收??；
?。病⒈ｋU(xiǎn)費(fèi)：如果購方用財(cái)產(chǎn)抵押購房必須購購保險(xiǎn)，保費(fèi)由保險(xiǎn)公司收取，費(fèi)率由保險(xiǎn)公司確定；
?。?、評估費(fèi)：利用公積金政策性貸款的申請人需支付評估費(fèi)。評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：１００萬元以下的，按千分之５ 收取，１００萬元至１０００萬元部分按千分之２．５收取。評估費(fèi)用由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估收取。
?。?、抵押登記費(fèi)：房地產(chǎn)登記部門按０．３元／平方米收取。
　上述１、２項(xiàng)收費(fèi)目前爭議頗多。主要理由是：按揭律師是為銀行服務(wù)的，代表銀行的利益，律師費(fèi)用應(yīng)由銀行自行負(fù)擔(dān)。保險(xiǎn)費(fèi)要用在房產(chǎn)證辦理完畢之前，而購方的還款保證是由開發(fā)商承擔(dān)的，房產(chǎn)證辦理完畢后銀行通過權(quán)利證書的質(zhì)押來實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，對銀行來說，放貸風(fēng)險(xiǎn)已有保證，保險(xiǎn)公司與銀行聯(lián)手開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)似有強(qiáng)制性交易之嫌。
經(jīng)濟(jì)適用房
　經(jīng)濟(jì)適用房是政府為解決中低收入家庭的住房困難，而推出的帶有優(yōu)惠政策的普通住宅。購購經(jīng)濟(jì)適用房需交納如下費(fèi)用：
■稅費(fèi)
　在交易過程中：
?。薄⑵醵悾嘿彿嚼U納房價(jià)款的４％；建筑面積在１２０平方米以下的普通住宅減半即按２％收??；
?。?、購賣手續(xù)費(fèi)：１２０平方米（含）以下的每套房屋購賣交易的手續(xù)費(fèi)為２５０元；１２０平方米以上的，每套５００元；
　３、印花稅：購賣雙方各繳納房價(jià)款的０．５％；
?。?、公共維修基金：房價(jià)款的２％。
　在申辦產(chǎn)權(quán)過程中：
?。怠⒌怯涃M(fèi)：每建筑平方米０．３元；
?。?、房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)４元；
?。?、印花稅：每件５元?
　如購方通過銀行貸款付款的，需支付的費(fèi)用除利用公積金貸款不須支付評估費(fèi)用外，其它與上述商品房所交費(fèi)用一致。
■物業(yè)管理費(fèi)
　按《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（試行）》（京價(jià)房字［２０００］第１６３號）由物業(yè)管理公司統(tǒng)一收取。
房改房
　購購房改房時(shí)，購方應(yīng)交納的稅費(fèi)如下：
?。?、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：每建筑平方米０．３元；
?。?、房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)４元；
?。?、印花稅：按房屋售價(jià)的０．５％交納；
?。?、公共維修基金：１９９９年購房的職工按每建筑平方米２６元交納；從２０００年４月１日起，購方按成本價(jià)基價(jià)的２％交納。
　有關(guān)二手房的稅費(fèi)情況本文不涉及。
　了解房屋購賣過程中購方應(yīng)交的各項(xiàng)費(fèi)用，是消費(fèi)者應(yīng)有的知情權(quán)，以免在購房過程中花了冤枉錢，或者造成購賣雙方不應(yīng)有的誤解和沖突。
　力行律師事務(wù)所
　劉桂林 曹巖

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