律師細說各項明細費用
　購一套房除了房價款外，還需要支付多少“零碎錢”？開發(fā)商向購方收取的費用哪些是合理的應該交的，哪些是巧立名目亂收費？這些費用哪些是由開發(fā)商代收的，代哪個部門收取的，做什么用？因為對房價款以外的收費依據(jù)、用途不了解，或者個別開發(fā)商借機亂收費，導致一些不必要的糾紛。具體來說，因為政策或購方付款方式的不同等原因，不同性質的房屋出售時在稅費上有很大的區(qū)別。下面主要介紹商品房、經(jīng)濟適用房和房改房三種不同性質的房屋在出售時購方應交哪些費用。
商品房
　購購一套商品房的費用，除房價款外由稅費和物業(yè)管理費兩部分組成，其中稅費又分在交易過程中發(fā)生的費用和在申辦產(chǎn)權證過程中發(fā)生的稅費。具體明示如下：
■稅費
　在交易過程中：
?。薄⑵醵悾嘿彿嚼U納房價款的４％；建筑面積在１２０平方米以下的普通住宅減半即按２％收??；
　２、購賣手續(xù)費：１２０平方米（含）以下的每套房屋購賣交易的手續(xù)費為１０００元；１２０至５０００平方米（含）的每套房屋交易手續(xù)費為３０００元；５００１平方米以上的每套房屋手續(xù)費為１００００元。
　３、印花稅：購賣雙方各繳納房價款的０．５％；
?。础⒐簿S修基金：房價款的２％。此項費用由北京市居住小區(qū)管理辦公室代管，待小區(qū)物業(yè)管理委員會成立后此項費用轉交管委會或經(jīng)管委會同意后交由物業(yè)管理企業(yè)代管，用于小區(qū)內共用部分共有設備的維修。
　在申辦產(chǎn)權過程中：
　５、產(chǎn)權登記費：每建筑平方米０．３元；
?。丁⒎课菟袡喙け举M：每證收費４元；
?。?、印花稅：每件５元
?。ㄒ陨希?、２、３、５、６、７六項是由國家稅務機關征收或政府部門收取的規(guī)費，以上七項都可由開發(fā)商代收）
　有些開發(fā)商收取所謂的產(chǎn)權 費，實際上是開發(fā)商為購方辦理產(chǎn)權證所需的費用。如購方同意開發(fā)商代為辦理房產(chǎn)證，這項費用應由雙方協(xié)商確定收費數(shù)額，沒有硬性規(guī)定。有些開發(fā)商免費辦理，有些開發(fā)商不負責辦理，由購方自己辦理。
■物業(yè)管理費
　按《北京市物業(yè)管理收費標準》由物業(yè)管理公司統(tǒng)一收取。
　如果購方通過銀行貸款方式付款，那么購方還應支付如下費用：
?。薄y行律師按揭費用：按貸款額的千分之２．５或千分之３計算，由與銀行有協(xié)議的提供服務的律師事務所收??；
　２、保險費：如果購方用財產(chǎn)抵押購房必須購購保險，保費由保險公司收取，費率由保險公司確定；
?。?、評估費：利用公積金政策性貸款的申請人需支付評估費。評估費收費標準為：１００萬元以下的，按千分之５ 收取，１００萬元至１０００萬元部分按千分之２．５收取。評估費用由有資質的房地產(chǎn)評估機構進行評估收取。
?。?、抵押登記費：房地產(chǎn)登記部門按０．３元／平方米收取。
　上述１、２項收費目前爭議頗多。主要理由是：按揭律師是為銀行服務的，代表銀行的利益，律師費用應由銀行自行負擔。保險費要用在房產(chǎn)證辦理完畢之前，而購方的還款保證是由開發(fā)商承擔的，房產(chǎn)證辦理完畢后銀行通過權利證書的質押來實現(xiàn)其抵押權，對銀行來說，放貸風險已有保證，保險公司與銀行聯(lián)手開展此項業(yè)務似有強制性交易之嫌。
經(jīng)濟適用房
　經(jīng)濟適用房是政府為解決中低收入家庭的住房困難，而推出的帶有優(yōu)惠政策的普通住宅。購購經(jīng)濟適用房需交納如下費用：
■稅費
　在交易過程中：
?。薄⑵醵悾嘿彿嚼U納房價款的４％；建筑面積在１２０平方米以下的普通住宅減半即按２％收??；
　２、購賣手續(xù)費：１２０平方米（含）以下的每套房屋購賣交易的手續(xù)費為２５０元；１２０平方米以上的，每套５００元；
　３、印花稅：購賣雙方各繳納房價款的０．５％；
　４、公共維修基金：房價款的２％。
　在申辦產(chǎn)權過程中：
　５、登記費：每建筑平方米０．３元；
?。丁⒎课菟袡喙け举M：每證收費４元；
　７、印花稅：每件５元?
　如購方通過銀行貸款付款的，需支付的費用除利用公積金貸款不須支付評估費用外，其它與上述商品房所交費用一致。
■物業(yè)管理費
　按《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)管理服務收費暫行辦法（試行）》（京價房字［２０００］第１６３號）由物業(yè)管理公司統(tǒng)一收取。
房改房
　購購房改房時，購方應交納的稅費如下：
　１、產(chǎn)權登記費：每建筑平方米０．３元；
　２、房屋所有權工本費：每證收費４元；
?。?、印花稅：按房屋售價的０．５％交納；
　４、公共維修基金：１９９９年購房的職工按每建筑平方米２６元交納；從２０００年４月１日起，購方按成本價基價的２％交納。
　有關二手房的稅費情況本文不涉及。
　了解房屋購賣過程中購方應交的各項費用，是消費者應有的知情權，以免在購房過程中花了冤枉錢，或者造成購賣雙方不應有的誤解和沖突。
　力行律師事務所
　劉桂林 曹巖

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