夫妻倆共同貸款購房 巧用“主貸人”減少人禍損失
申請住房按揭貸款的時候，很多夫妻都會為在“貸款人”一欄里填入誰的名字犯難。銀行信貸部的工作人員告訴前來申請住房貸款的大劉夫婦，“貸款人”里只能填入他們中的一位的姓名，由他或是她來充當(dāng)我們常說的“主貸人”，而另外一位可以作為共同貸款人，一起承擔(dān)貸款。
由誰來做“主貸人”？很多夫妻都覺得，房屋按揭款其實(shí)是兩個人一起來償還，不用分什么你我，填誰的名字都一樣。大劉的太太還打趣道：“你來做主貸人吧！要是以后你有了外心，住房貸款也就由你一個人來扛，算是對你的懲罰?！?br>其實(shí)，人們對于這種“主貸人”和“共同貸款人”的認(rèn)識上，還有許多不甚了解的地方和誤區(qū)。在確定夫妻中的哪一位做“主貸人”的問題上，也有不少值得關(guān)注和考慮的細(xì)節(jié)。
為何申請共同貸款
銀行的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“主貸”和“參貸”都是不標(biāo)準(zhǔn)的稱法。在銀行的住房貸款合同中，一般只把夫妻中的一方設(shè)為“貸款人”，另一方可以作為“共同貸款人”。對于“共同貸款人”，不僅要求是為“貸款人”的直系親屬(夫妻、子女、父母)，還必須為住房貸款抵押物的房產(chǎn)的所有者之一。但是，這一條對于夫妻來說是個例外，即使房產(chǎn)證上只有夫妻一方的名字，另一方也可以作為住房貸款的“共同貸款人”。舉個例子，即使大劉夫婦購購的住房產(chǎn)權(quán)證上只有大劉的姓名，劉太太也可以申請成為住房貸款的“共同貸款人”。
為什么要設(shè)立“共同參貸人”呢？主要的原因在于擴(kuò)大貸款的額度?，F(xiàn)在不少銀行在審批住房貸款的時候，都要求每個月的還貸額不能超過貸款人月收入的一半。像大劉家申請的住房貸款，每個月需要還款3500元，而大劉的月收入在6000元左右，不能達(dá)到銀行的這項要求。劉太太一起來貸款的話，這個問題就迎刃而解了，雖然在教育機(jī)構(gòu)工作的劉太太月收入不高，2500元上下，但是兩位貸款人的月收入和達(dá)到了8500元，超過了每月還貸額的兩倍7000元，因此符合了銀行發(fā)放貸款的基本要求，如果其他條件都滿足的話，他們就可以成功地申請到銀行貸款了。
還有一個值得關(guān)注的因素當(dāng)然就是住房公積金。夫妻一起去申請住房貸款，可以提高公積金貸款的額度。與商業(yè)住房貸款相比，公積金貸款的利率要低1.07個百分點(diǎn)，夫妻共同申請住房貸款，可以使用的公積金貸款比例提高了，為住房貸款所需要支付的利息自然也會減少。
“主貸人”也要年輕化
那么到底誰來當(dāng)“主貸人”，誰來做“共同貸款人”呢？這個問題我們可以從幾個方面來考慮，年齡就是其中的一個因素。在商業(yè)住房貸款中，對于貸款時間和年齡的加和有這樣一條規(guī)定，“主貸人”的年齡加上住房貸款的年限，男性不能超過65，女性不能超過60，住房貸款的期限較長為30年。所以說，丈夫超過了35 歲，妻子超過了30歲，年齡是在選擇誰當(dāng)“主貸人”的時候需要考慮進(jìn)的因素。特別是有的夫妻，如果每月的還貸能力有限，希望通過盡可能長的貸款期限，來減少每月的還貸壓力，以不影響生活中其他的資金需求，像是子女的教育費(fèi)用，養(yǎng)老金的儲備等等，在選擇“主貸人”的時候，要把夫妻中符合更長貸款期限要求的一方，作為住房貸款的“主貸人”。
我們還是來看看陸先生和陸太太在住房貸款中遇到的問題吧。陸先生屬于典型的“晚婚”，原本抱定獨(dú)身主義的他，年過40歲后才邂逅了現(xiàn)在的陸太太，陸太太雖然比他小15歲，但是溫婉賢淑，讓陸先生改變了自己的單身態(tài)度。去年陸先生和太太看中了位于中山公園的一處樓盤，社區(qū)的建設(shè)堪稱 ，周邊的配套設(shè)施、交通也是沒話說，自然房價也是不菲。陸先生去申請住房貸款的時候，銀行的工作人員告訴他，根據(jù)貸款期限和貸款人年齡的總和不能超過65歲的規(guī)定，今年已45 歲的陸先生，申請60萬元的住房貸款，較長的貸款期限只有20年，這樣陸先生夫婦每個月的還貸額要達(dá)到4058元，加上正常的生活花銷2500元，這對于他們來說，還真有點(diǎn)喘不過氣來。但是如果換用陸太太作為“主貸人”，陸太太較陸先生要年輕不少，根據(jù)銀行對于住房貸款年限加上年齡的總和的規(guī)定，他們可以申請到30年期的住房貸款，每個月的還貸額度為3332元，可以起到減少一部分還貸壓力的作用。
看來，雖然同樣是夫妻兩人一起申請住房貸款，不同的“主貸人”，換來的待遇可不一樣，“主貸人”也要年輕化。
巧用“主貸人”減少人禍損失
共同去貸款，但是住房貸款涉及到的細(xì)則，也值得很多夫婦仔細(xì)揣摩，住房抵押貸款綜合保險就是其中的一項。
在簽訂住房貸款合同的時候，銀行都要求貸款人購購一項住房抵押貸款綜合保險，這項綜合保險涵蓋了兩個方面，一是財產(chǎn)損失保險，當(dāng)?shù)盅旱姆慨a(chǎn)出現(xiàn)規(guī)定范圍內(nèi)的財產(chǎn)損失，例如火災(zāi)、暴風(fēng)雨、坍塌等，保險公司將承擔(dān)財產(chǎn)的損失；還有一項就是還貸保證責(zé)任險，要是貸款人發(fā)生意外導(dǎo)致死亡或是傷殘的時候，保險公司也將承擔(dān)剩余的還貸責(zé)任。
但是，仔細(xì)查看保險條款，我們可以看到，還貸保險責(zé)任險只保障“主貸人”發(fā)生意外或是傷殘的情況。在去年的一次意外事故中，小狄的丈夫不幸遇難于異鄉(xiāng)，失去親人，給小狄不僅帶來的是情感上的傷痛，還有沉重的財務(wù)負(fù)擔(dān)。小狄和丈夫在幾年前購購了一套80萬元的房產(chǎn)，每月要向銀行還貸3500元。因?yàn)檎煞虻氖杖氡容^高，這筆貸款倒是沒有給家庭帶來什么特別大的負(fù)擔(dān)。因?yàn)樾〉易约菏窃阢y行工作的，在申請住房貸款的時候，“主貸人”就由小狄來當(dāng)了，丈夫是共同貸款人。因?yàn)樾〉矣X得自己在銀行工作，用自己的名字申請住房貸款，辦理手續(xù)的時候方便一些，。而丈夫遇難后，小狄到保險公司要求索賠，由保險公司承擔(dān)剩余的貸款額，卻遭到了保險公司的拒絕。保險公司指出，還貸保險責(zé)任險保障的是“主貸人”遭遇傷亡的情況。在小狄和銀行所簽訂的住房貸款合同上，小狄是“主貸人”，也是保險條款所保障的先進(jìn)對象。因此，小狄丈夫的意外身亡不屬于賠償?shù)姆秶Ｃ鎸妥约旱脑率杖胂嗖顭o幾的還貸額，小狄欲哭無淚。
小狄的遭遇讓人同情的同時，也為我們敲響了警鐘。我們都知道，家庭中較先考慮的保險品種，應(yīng)當(dāng)是“頂梁柱”的意外險。因?yàn)椤绊斄褐钡氖杖胝剂思彝ナ杖氲闹饕糠?，一旦發(fā)生意外的情況，將會給家庭帶來不可估量的財務(wù)負(fù)擔(dān)和損失。在考慮誰當(dāng)“主貸人”的時候，也要把住房抵押貸款綜合險這個因素考慮進(jìn)去。還貸責(zé)任險的設(shè)置，實(shí)際上是為“主貸人”購購了一份“較高賠償金額等于剩余貸款額”的意外險。現(xiàn)在不同的保險公司對于意外險的費(fèi)率規(guī)定不一樣，一般是在保額的 0.1%～0.2%，讓家里收入較高的一方來當(dāng)“主貸人”，也就為“頂梁柱”購購了一份意外險，相應(yīng)可以減少意外險的支出。
婚姻觸礁后誰來承擔(dān)債務(wù)
曾經(jīng)有一位婚姻專家在進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，一起貸款購房的夫妻離婚率相對較低。這個結(jié)論，乍聽起來有點(diǎn)讓人發(fā)笑，但是細(xì)細(xì)想來確實(shí)如此。涉及到了共同的財務(wù)負(fù)擔(dān)，家庭在解體的時候可能就要面對更多的實(shí)際困難，如何解決住房貸款的問題就是其中的一個。
黃先生在經(jīng)歷一場“中國式離婚”后，與妻子10年的婚姻劃上了句號。在財產(chǎn)分割的時候，黃先生認(rèn)為住房貸款是以前妻的名義申請的，自己既不是“主貸人”，又沒有共同參加貸款，法律上沒有償還這項債務(wù)的義務(wù)，尚未償清的20萬元住房貸款應(yīng)當(dāng)由前妻來償還了。真的是這樣嗎？貸款合同上沒有自己的名字，就不用承擔(dān)償債義務(wù)嗎？答案顯然是否定的。就和婚后夫妻取得的財產(chǎn)屬于共同財產(chǎn)一樣，婚后他們的債務(wù)也是共同債務(wù)。無論黃先生是否是“主貸人”，是否共同申請了住房貸款，他都有償還住房貸款的義務(wù)。只有當(dāng)房產(chǎn)判定由離婚后的一方所有，黃先生才可以提出變更住房貸款人的要求，解除自己償還貸款的義務(wù)。如果單方面地認(rèn)為自己沒有參與貸款合同，就不用繼續(xù)履行償債的義務(wù)，無疑是他對住房貸款理解上的誤區(qū)。
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