自住購(gòu)房選擇 新房和舊新房利弊知多少
隨著上海房?jī)r(jià)逐步回歸理性，時(shí)下，滬上一些自住需求也開始緩慢釋放出來。購(gòu)房究竟是購(gòu)新房，即通常所說的向開發(fā)商購(gòu)一手房，還是通過房產(chǎn)中介購(gòu)沒有住過的，甚至仍然是毛坯的次新房，即一般意義上的二手房？事實(shí)上，新房與次新房，各有長(zhǎng)短利弊，以下羅列了購(gòu)購(gòu)新房與次新房可能遇到的一些有利因素與不利情況，這對(duì)正在為選擇而煩惱的購(gòu)房者，或許有些啟發(fā)。
鰲頭交易風(fēng)險(xiǎn)
新房
交易對(duì)象是開發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
購(gòu)新房的對(duì)方是開發(fā)商。這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)較從前更規(guī)范了，盡管購(gòu)房者相對(duì)開發(fā)商，可以說現(xiàn)階段仍處于弱勢(shì)地位，但無論購(gòu)期房，還是購(gòu)現(xiàn)房，也不管開發(fā)商是國(guó)有企業(yè)，還是混合經(jīng)濟(jì)，或是民營(yíng)企業(yè)，一般來說，購(gòu)房者將頭付或全額資金付給開發(fā)商，相對(duì)還是安全的。畢竟交易的一方是個(gè)人，一方是經(jīng)濟(jì)組織，不管如何，即便發(fā)生意外，應(yīng)該說個(gè)人還是能夠得到政府或法律的幫助。
次新房
個(gè)人之間的交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大。
購(gòu)賣雙方均系個(gè)人，各自的誠(chéng)信狀況較難掌握，只能通過資信高的房產(chǎn)中介，獲得保障。即便如此，在這輪房產(chǎn)大“?！笔羞^后，個(gè)人之間購(gòu)賣房產(chǎn)引發(fā)的官司，比個(gè)人與開發(fā)商之間的糾紛要多。個(gè)人間的這些官司要么是賣方收了錢，房?jī)r(jià)又上漲了，不愿再賣，要么是購(gòu)方付了定金，房?jī)r(jià)跌了不愿再交易下去。還有的下家為了貪圖收費(fèi)便宜，委托資質(zhì)差的小房產(chǎn)中介，結(jié)果上家卷走了下家的錢。從這個(gè)角度看，購(gòu)次新房的風(fēng)險(xiǎn)恐怕就在于此。
NO.2選房余地
新房
可在多幢樓或者一幢里的不同層次不同位置挑選。
盡管開發(fā)商普遍采取的銷售策略是幾幢或一幢的土建結(jié)構(gòu)封頂、分批獲準(zhǔn)預(yù)售、滾動(dòng)推出銷售，但在目前樓市由賣方市場(chǎng)向購(gòu)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的背景下，每一次預(yù)售的期房或準(zhǔn)售的現(xiàn)房，一般少則幾十套，多則一百多套。這對(duì)購(gòu)房者來說，多少有些挑選余地，可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件或承受能力，選擇不同層次、不同位置、不同房型、不同面積的房子，價(jià)格上還可以享受開發(fā)商的“一房一價(jià)”的銷售政策，體驗(yàn)“一分價(jià)錢一分貨”的感受，不至于發(fā)生“肉價(jià)購(gòu)了豆腐”的情況。
次新房
只能在賣家拋出的房子里選。
一般情況下，賣家拋出的只是一套，購(gòu)家?guī)缀鯖]有挑選余地。這樣的情況特別容易發(fā)生：明明想購(gòu)高樓層的，看到拋出的卻是低層次；明明想購(gòu)直套間的，拋出來卻是橫套間的……所以有時(shí)因?yàn)樾膬x該小區(qū)的地段和環(huán)境，較終也不得不放棄某些追求，將就購(gòu)下，結(jié)果留下些許遺憾。有時(shí)，從賣房者手中購(gòu)購(gòu)次新房，并不能像向開發(fā)商購(gòu)新房那樣，可以享受以質(zhì)論價(jià)的待遇，可能不同品質(zhì)，而籠統(tǒng)確定一個(gè)交易標(biāo)的。比如，購(gòu)新房時(shí)，一套二房一廳，一般高一層就要貴10000元，而次新房標(biāo)價(jià)就不可能有如此細(xì)化的價(jià)格差。
NO.3房屋實(shí)況
新房
期房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)房與次新房，只要購(gòu)房者具有鑒別房屋優(yōu)劣的洞察力，兩者都不存在購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)；而期房則存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要在于開發(fā)商是否嚴(yán)格履行合同附件上關(guān)于小區(qū)房屋建材、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)收費(fèi)等的承諾。
消費(fèi)者只有通過簽約時(shí)對(duì)開發(fā)商嚴(yán)謹(jǐn)約定，可限度予以防范。所以，選擇資質(zhì)較高、品牌知名度較高的開發(fā)商建造的樓盤，是一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段。至于房屋朝向、采光、通風(fēng)、噪音、幢距、房型等方面的期房風(fēng)險(xiǎn)，可以在正式簽約前，到結(jié)構(gòu)封頂、準(zhǔn)許預(yù)售的施工現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行仔細(xì)實(shí)地觀察，一般可以避免。
次新房
房屋實(shí)況幾無風(fēng)險(xiǎn)，但細(xì)節(jié)觀察不如新房方便。
因?yàn)槭乾F(xiàn)房，所以在房屋實(shí)況方面，幾乎不存在什么風(fēng)險(xiǎn)。但是，也正因?yàn)槭且呀桓妒褂玫默F(xiàn)房，受到看房需要業(yè)主開門的限制，所以，相對(duì)新房，觀察時(shí)不能完全隨心所欲，特別像光照和噪音等這種需要在關(guān)鍵時(shí)段才能觀察的細(xì)節(jié)，不如觀察期房那樣隨到隨看。
所以，購(gòu)次新房一定不能過于聽信中介與房東的介紹，較好的防范對(duì)策是將看房時(shí)間約定在一定的特殊時(shí)段，如對(duì)光照有疑慮的，可約定在上午太陽升起或下午太陽落山時(shí)。而對(duì)噪音有顧慮的，可約在晚上，這樣就可以探個(gè)究竟。總之，較可以信賴的購(gòu)房指導(dǎo)是自己。
NO.4交易費(fèi)用
新房
購(gòu)期房的，契稅與進(jìn)戶各項(xiàng)雜費(fèi)可緩至交房時(shí)付；貸款的，還需付給開發(fā)商服務(wù)費(fèi)、銀行貸款保險(xiǎn)費(fèi)等。
如果是一次性付款，無論現(xiàn)房還是期房，需要繳付房款與其他如契稅、交易費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)，拿鑰匙進(jìn)戶時(shí)需要交給物業(yè)的裝修產(chǎn)生的建筑垃圾費(fèi)、水表費(fèi)、物業(yè)基金等（有的小區(qū)還要收取各類設(shè)施費(fèi)，如可視對(duì)講等）。若購(gòu)期房的，契稅與進(jìn)戶各項(xiàng)雜費(fèi)可以在開發(fā)商交房時(shí)或辦產(chǎn)權(quán)時(shí)支付，對(duì)資金較緊的購(gòu)房者來說，這筆暫緩交付的資金可緩解資金壓力。
如是貸款購(gòu)房的，無論現(xiàn)房、期房，除上述必須繳付的費(fèi)用外，還需增加付給開發(fā)商的 （服務(wù)）費(fèi)、銀行貸款保險(xiǎn)費(fèi)等等。
次新房
支付中介傭金成交價(jià)的1.5%。
相比新房，購(gòu)房者要增加支付中介傭金，標(biāo)準(zhǔn)是成交價(jià)的3%。此項(xiàng)費(fèi)用在樓市火暴時(shí)，都由購(gòu)方承擔(dān)，在房市重歸理性的現(xiàn)在，按業(yè)界的約定俗成，由購(gòu)、賣雙方各承擔(dān)一半，這是一筆不大不小的費(fèi)用，以150萬元一套房計(jì)算，購(gòu)房者要增加2.25萬元的費(fèi)用。
另外，次新房交易產(chǎn)權(quán)隨即轉(zhuǎn)移，購(gòu)方為拿產(chǎn)權(quán)，需要先繳契稅，無法緩期；可以減少的費(fèi)用，因?yàn)橘u出方在購(gòu)進(jìn)新房時(shí)繳清了付給開發(fā)商、交易、物業(yè)各種收費(fèi)，賣方一般也不會(huì)將這些費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)方，大約可以節(jié)省兩三千元，相比中介傭金，可謂小巫見大巫。
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