頭先要明確物業(yè)管理單位的法律地位和職責。每一個物業(yè)小區(qū)和大廈都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應(yīng)該明確的是社會包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機關(guān)負責的，物業(yè)管理單位的義務(wù)是協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點作為物業(yè)管理單位和業(yè)主都應(yīng)明確，物業(yè)管理單位僅僅足依法成立的、普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰職權(quán)，物業(yè)管理單位的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)，因此物業(yè)管理單位的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的有限的義務(wù)，物業(yè)管理單位不具備保證業(yè)主和非業(yè)主使用人人身和財產(chǎn)安全的行為能力。

　　物業(yè)管理單位在明確自身法律地位和職責的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風險。

　　為防范治安風險，針對不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機構(gòu)和人員實施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對小區(qū)和大廈往來人員如何管理，定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的什來管理足有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出，米訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。大廈和以辦公商業(yè)為主的區(qū)域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)都采用對從大廈和小區(qū)搬離物品進行登記的方式，并憑當時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預(yù)先所留的印鑒或簽名確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的：工作人員完成的，同時必須配備相應(yīng)的其他人員進仃定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，時間進行報警，協(xié)助公安部機關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關(guān)維護公共秩序的職責。物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)管理單位的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理單位工作漏洞，較終形成不同層次的防范體系。

　　作為物業(yè)管理單位在嚴格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定后，履行自己的義務(wù)，協(xié)助公安機關(guān)維護社會公共秩序，物業(yè)管理單位不再承擔業(yè)主和非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財產(chǎn)損失賠償責任。

　　在目前的物業(yè)管理行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付．定的保安服務(wù)費，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理單位的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按照合同約定提供物業(yè)管理單位要求的服務(wù)。該做法實際也是物業(yè)管理單位與其他主體分擔法律風險的措施。

　　但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責任。而法律目前對保安公司的義務(wù)尚沒有明確的規(guī)定，造成聘清專業(yè)保安公司分擔法律風險變得極為有限。

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