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早期介入和前期物業(yè)管理案例分析一

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 734 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  物業(yè)管理早期介入實(shí)例

  在物業(yè)管理的早期介入工作中,物業(yè)建設(shè)單位的理解和支持是非常重要的,但物業(yè)管理企業(yè)能否在早期介入中提供有價值的意見和建議也是早期介入能否落實(shí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有當(dāng)物業(yè)建設(shè)單位變被動的強(qiáng)迫接受為強(qiáng)烈的要求物業(yè)管理企業(yè)參與,只有當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)把以前的"售后服務(wù)"思想變?yōu)樵缙诮槿氲挠行?shí)踐,物業(yè)管理早期介入才能得以有效落實(shí),長期以來建管脫接的問題才能得以解決。
下面就某一典型案例作簡要分析:

  一、項(xiàng)目背景

  該物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個沿海城市,開發(fā)規(guī)模較大,總建筑面積達(dá)40余萬平方米,是當(dāng)?shù)氐淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目,因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。整個項(xiàng)目分三期建設(shè),期為經(jīng)濟(jì)適用房,同時被列為該市工作,整個小區(qū)建設(shè)申報國家康居示范工程小區(qū)。

  該物業(yè)建設(shè)單位前期已開發(fā)過多項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目,自己組建了物業(yè)管理企業(yè),為把這個項(xiàng)目建設(shè)好、經(jīng)營好,該物業(yè)建設(shè)單位擬聘請有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)任項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問,幫助解決前期的物業(yè)管理問題。

  由于該地的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理水平在廣東地區(qū)相對落后,消費(fèi)者的置業(yè)觀念和物業(yè)管理意識和其他地區(qū)比較還有差異,房地產(chǎn)售價和物業(yè)管理收費(fèi)都處于較低的水平,因此以下的分析都是基于這種現(xiàn)狀來展開。

  二、項(xiàng)目論證階段物業(yè)管理介入的內(nèi)容和效果

  在該項(xiàng)目的論證階段,物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表了意見并得到物業(yè)建設(shè)單位的采納。

  1.考慮到整個工程項(xiàng)目的狀況,期屬經(jīng)濟(jì)適用房,消費(fèi)者大多屬于中低收入,在市場定位上除合理控制建設(shè)成本外,還應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。按此思路,期的綠化率可以低一些,設(shè)備選型可以便宜一些;而期、第三期由于消費(fèi)者為中高收入,綠化率要高,設(shè)備選型要好。
  2.對整個項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見,考慮配套設(shè)施的布局,既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。
  3.提出了人車分流的概念,這在該地屬于新的提法,也是以后項(xiàng)日銷售的亮點(diǎn)。
  4.確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時間、方式和工作內(nèi)容,明確了各配合方之間信息溝通的渠道,確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。
  實(shí)踐證明,這幾條意見和建議對物業(yè)建設(shè)單位是非常有益的幫助,使之市場定位更加準(zhǔn)確,性能價格比更為合適,在期銷售過程中的良好業(yè)績證明了這些。

  三、規(guī)劃設(shè)計階段介入內(nèi)容

  在規(guī)劃設(shè)計階段,物業(yè)管理企業(yè)參加了多次論證會,就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議,并得以采納,也受到了業(yè)主的好評。

  1.考慮到項(xiàng)目較大、分期開發(fā)的情況,建議在方案設(shè)計時采用分組團(tuán)的布局,且各組團(tuán)相對獨(dú)立和封閉。這樣有利于按服務(wù)對象的不同提供不同的服務(wù)內(nèi)容,確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),滿足不同層次的消費(fèi)者的需求。
  2.對智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、會所及休閑區(qū)域的布局、幼兒園的安置、會所功能的設(shè)置等提供了主導(dǎo)意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn),深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評。
  3.就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設(shè)計時予以落實(shí),不僅明確了辦公用房,還落實(shí)了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場地等。
  4.此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路,進(jìn)行了詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實(shí)施進(jìn)度表的確定,包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費(fèi)用測算等,這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。

  四、建設(shè)階段的介入內(nèi)容

  在建設(shè)階段,物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程,召集或參與了多次專題討論會,其中一次提出了18項(xiàng)整改意見,這些意見大部分都在建設(shè)中被采納,典型的介入內(nèi)容如下:

  1.對生活垃圾堆放、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求,要求設(shè)立足夠的垃圾桶放置位置,要硬底化,同時要方便清洗。
  2.樓梯道大門的安排,既要便于安裝對講系統(tǒng),又要便于安裝集合信報箱,還要注重美觀實(shí)用和便于維修。
  3.在綠化帶施工時,頭先要考慮澆水管道的鋪設(shè),否則又要返修,造成浪費(fèi)。
  4.在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分基礎(chǔ)沒有搞好,而該區(qū)屬填海區(qū),易發(fā)生不均勻沉降,如果發(fā)生這種情況,此處的管網(wǎng)就會發(fā)生斷裂。建議予以重新施工。
  5.督促物業(yè)建設(shè)單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分以便于物業(yè)管理的維修和更換,如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。
  6.對招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn),并組織編寫各類文件和規(guī)章制度,建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求,起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。
  7.與物業(yè)建設(shè)單位一起,同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)部門協(xié)調(diào),確定相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  五、銷售階段的介入在此階段主要介入了以下工作:

  1.在銷售前,將物業(yè)管理方案整理并全面完成,將許多涉及業(yè)主購房應(yīng)知的內(nèi)容,以書面文件的形式確定下來。
  2.銷售前對售樓人員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn),使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解,對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。
  3.在售樓現(xiàn)場設(shè)立了專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T,接受購房者的咨詢,這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果,避免了物業(yè)建設(shè)單位對物業(yè)管理的亂承諾,也使未來業(yè)主對物業(yè)管理有了信心,增加了購購的欲望。
  4.為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解,在銷售時,就讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗,如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作,更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。

  六、早期介入的效果

  該項(xiàng)目已取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,同時也使該項(xiàng)目成為粵西地區(qū)較具有影響力的項(xiàng)目和物業(yè)管理的范例。

  (一)在經(jīng)濟(jì)效益方面:

  1.頭期16萬平方米已基本售完,二期建設(shè)雖然還未完成,但銷售勢頭強(qiáng)勁,部分戶型甚至出現(xiàn)了現(xiàn)象,房價也從較初的1200元/平方米,上升到目前的2000元/平方米,前期購房者都享受了房屋升值帶來的收益。

  2.物業(yè)管理由于小區(qū)的入住率較高和其他方面的經(jīng)營收入的補(bǔ)充,經(jīng)濟(jì)壓力不大,由于物業(yè)建設(shè)單位體驗(yàn)到了物業(yè)管理帶來的效果,主動提出了給予其他方面的幫助以支持物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。

  (二)在社會效益方面:

  1.該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點(diǎn)和示范小區(qū),成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。
  2.小區(qū)的物業(yè)管理已成為當(dāng)?shù)卣贫ㄕ叻ㄒ?guī)的實(shí)驗(yàn)地。
  3.該小區(qū)物業(yè)管理的成功,為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理意識和物業(yè)管理水平的提高起到了非常積極的促進(jìn)作用。
  4.該項(xiàng)目成功后,物業(yè)建設(shè)單位的形象大大得以提升,使很多其他物業(yè)建設(shè)單位提高了對物業(yè)管理的認(rèn)識,紛紛邀請物業(yè)管理企業(yè)合作和加盟。

  上述事實(shí)說明了物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主都有很大的益處,是解決物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的有效手段,應(yīng)引起各方面的重視,只有大家都能認(rèn)識到早期介入的重要性,物業(yè)管理市場的發(fā)育才可能進(jìn)一步完善。

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